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本报告是严格保密的。致：淮南惠利花园城商业项目营销顾问报告惠利房地产开发有限公司维权声明本报告仅供客户内部使用，版权归上海博邑房地产投资顾问有限公司所有，未经上海博邑房地产投资顾问有限公司书面许可，任何机构和个人不得引用、复制和发布报告的部分和全部内容。本报告是严格保密的。规划布局建议项目分析项目定位规划建议项目总体定位项目分区定位市场研究项目解析消费者分析市场分析概况分析淮南概况宏观经济状况规划概况项目基本情况区域发展规划SWOT分析地块特征分析区位与环境业态定位形象定位功能定位开发构想定位分析规划设计要求工程配套要点景观设计建议我们解决问题的技术思路招商执行本报告是严格保密的。概况分析规划布局建议市场研究项目分析项目定位规划建议项目解析淮南概况宏观经济状况消费者分析市场分析项目总体定位项目分区定位规划概况项目基本情况区域发展规划SWOT分析地块特征分析区位与环境业态定位形象定位功能定位开发构想定位分析规划设计要求工程配套要点景观设计建议我们解决问题的技术思路招商执行本报告是严格保密的。淮南市位于中国华东腹地，淮河之滨，是安徽省中北部重要城市。淮南处在中国承东启西、南北对接的过渡带上，区位优越，交通便捷。东连京沪线（北京—上海），西接京九线（北京—九龙），淮南线和206国道穿境而过。淮南1952年建市，面积2121平方公里，人口248万。1984年淮南市和重庆、大连、青岛、无锡等城市一起被国务院批准为“较大城市”；1985年被国务院批准为对外开放城市。淮南市辖5区和凤台县。淮南概况淮南概况宏观经济状况规划概况本报告是严格保密的。淮南宏观经济状况安徽省部分城市GDP比较淮南市GDP与增长率比较淮南市主要人均经济指标淮南市居民储蓄变化情况淮南市人均可支配收入变化情况淮南市社会消费品零售总额的变化情况淮南概况宏观经济状况规划概况01-05年淮南市GDP与增长率2007年安徽省各大中城市的GDP及增长比较151170.5214.49263.6314.23556.5%9.5%10.0%16.2%19.1%12.9%0501001502002503003504002002200320042005200620070%5%10%15%20%GDP年增长率（亿元）合肥安庆芜湖马鞍山阜阳巢湖淮南淮北GDP（亿）1300600580540450410355258排名12345101115增长率16.9%12.6％13.1％18.6％10.0％11.2％13％12.2％排名25318746资料来源：淮南统计年鉴煤炭行业的恢复性增长使淮南经济进入高速发展期，带动居民收入增加,淮南市2004年的GDP增长速度超过10%，而2005年和2006年更超过16%；淮南经济的快速发展得益于03年开始的煤炭行业迸发式发展，但2005年增长趋于稳定;在安徽17个地级城市中，淮南市经济总量处于中下游，但增速处于前列。淮南概况宏观经济状况规划概况本报告是严格保密的。居民储蓄额和人均可支配收入均保持较快增速，收入相关指标增速均超过10%，购买能力和消费潜力显著增长125.3148.2182.2218.8227.2262.718.0%200220032004200520062007亿元储蓄额年增长率淮南居民储蓄变化情况淮南主要人均经济指标指标数据增速人均GDP1690518.4%在岗工资2209432.5%城镇人均可支收入1200015.5%农民收入360010.7%资料来源：淮南统计年鉴淮南概况宏观经济状况规划概况本报告是严格保密的。50.955.671.481.292.4109.09.2%28.4%18.0%13.2%13.7%200220032004200520062007亿元零售总额年增长率2007年淮南社会商品零售总额109亿元，增长17%，人均3455元。其中城区比重占90%。淮南社会消费品零售总额的变化情况数据来源：淮南统计年鉴5345.06010.07418.08599.09778.012000.012.0%23.4%15.9%22.7%15.9%15.9%200220032004200520062007亿元人均可支配收入年增长率人均可支配收入变化情况2002年以来，淮南人均可支配收入一直保持两位数的快速增长，增速最高的2004年较上年增长23.4%。2007年末，淮南年人均可支配收入达到12000元。淮南概况宏观经济状况规划概况本报告是严格保密的。居民收入增长高于支出，消费挖掘潜力大能源需求的快速增长为城市培养了一批中高端消费群体，主要分布于煤电化等产业，月均收入2000元以上，总人数近13万城市具有数量可观的高收入人群•2007年，城镇居民消费支出的增速仅为18%，低于同期收入的增长，导致储蓄增长快，购买能力增强，消费可挖掘潜力大综合看目前淮南的商业发展动力充足淮南概况宏观经济状况规划概况本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。次核心：老城区商圈核心：龙湖路商贸商圈火车站★市政府本案辐射商圈随着城市建设向北向南延伸，主城区商业也由北向南发展；淮南商业的演变趋势：整体格局经历由北向南发展过程；此类城市一般只支撑单核商业发展，竞争落后的一个终将没落；城区西南板块居住区中心,政务文化新区；周边约300万平米的超大规模住宅小区，将为该商业发展提供强大消费支撑；淮南概况宏观经济状况规划概况未来发展的核心，西南的商业中心本报告是严格保密的。概况分析规划布局建议市场研究项目分析项目定位规划建议项目解析淮南概况宏观经济状况消费者分析市场分析项目总体定位项目分区定位规划概况项目基本情况区域发展规划SWOT分析地块特征分析区位与环境业态定位形象定位功能定位开发构想定位分析规划设计要求工程配套要点景观设计建议我们解决问题的技术思路招商执行本报告是严格保密的。淮南商业市场分析两大核心商圈分析主要百货商业分析主要行业市场分析商业市场研究解析市场分析市场研究东城商圈两大核心商圈分析主要百货商业分析主要行业市场分析商业市场研究小结项目解析消费者分析龙湖路商圈家居建材电脑市场服饰市场写字楼市场宾馆餐饮休闲娱乐在建在售项目分析参考案例解析本报告是严格保密的。核心东城商圈龙湖路商圈本案次核心火车站市政府★东城市场金湾名街＊红府超市金太阳广场大润发商贸文化广场淮南核心商业区白马国美购物商厦米兰婚纱KFC两大核心商圈分析主要百货商业分析主要行业市场分析商业市场研究解析本报告是严格保密的。11%32%28%9%4%1%3%1%2%1%1%1%2%2%1%1%餐饮服装建材家具日用百货商场超市宾馆食杂店文具礼品休闲娱乐美容美发珠宝箱包装修公司银行古玩其他东城商圈是淮南商业圈的发源地，市场形成时间长，为淮南市民日常主要消费地。老城区商圈主要经营业态为中低档服装等日常消费品和以永安建材大市场和东安家居大市场为主的建材家具等，经营档次必较低。老城区目前大都商业街和商业市场等设施比较陈旧。东城商圈两大核心商圈分析主要百货商业分析主要行业市场分析商业市场研究解析本报告是严格保密的。金太阳市场金湾名街规模业态经营状况租金东城市场总面积约5000㎡，20㎡左右小铺为主服饰良好约40元/㎡·月金太阳市场总面积2万㎡，共五栋，每栋3层，分割成商铺服饰进驻很少很低，约10元/㎡·月金湾名街总面积3万余㎡，包括世纪广场、数码广场、美食广场、时代广场超市、玩具、装饰、服装、数码、餐饮外街经营好，内街人气差，难于维持30-50元/㎡·月东城商圈由东城市场、金太阳市场、金湾名街组成，营业面积约6万㎡，档低价廉东城商圈整体形象为档低价廉，完全由老东城市场的历史定位所决定，辐射城市中、低层及周边村镇。两大核心商圈分析主要百货商业分析主要行业市场分析商业市场研究解析本报告是严格保密的。7%7%5%2%3%1%5%2%3%5%8%38%10%1%3%餐饮服装其他休闲娱乐宾馆银行珠宝美容美发百货商场食杂店箱包装修公司超市文教用品网吧龙湖路商圈是规划中新的市级商业中心，是淮南最大的商业中心；龙湖路上品牌服装店占据主流，餐饮店及休闲娱乐店也占一定比例。龙湖路聚集了新百购物中心、华联商厦、苏果超市、商贸广场等多个大型商场；龙湖路商圈两大核心商圈分析主要百货商业分析主要行业市场分析商业市场研究解析本报告是严格保密的。新百商厦商贸广场华联商厦国生电器（四海大厦）白马市场百货大楼五星电器规模业态经营状况商贸广场4.2万㎡服饰、餐饮、娱乐、数码等由东向西渐差龙湖路专卖店100余家，1万㎡服饰很好，单位租金100以上华联商厦9000㎡服饰、家电，档次定位乱，一层有KFC进驻年营业额约1亿元，是经营最好的商场百货大楼共2层，经营面积约2000㎡一层家电、手机，二层服饰（低于200元/件）人流少，勉强维持新百商厦共5层约6000㎡服饰、餐饮麦当劳入驻刚营业,档次最高四海大厦共3层约8000㎡转给国生做电器经营较好国生电器4000㎡电器零售经营较好，单位营业额3500元/㎡·月五星电器4600㎡电器零售开业最高销售额800万，目前一般白马服装城1-3层1.5万㎡服装，部分为品牌一般，消费者形容“地摊货、商场价”龙湖路商圈集中了全市主要的商场、专卖店以及目前最繁荣的步行街区，总面积超过15万㎡，以服饰专卖为主要业态，经营较好。两大核心商圈分析主要百货商业分析主要行业市场分析商业市场研究解析本报告是严格保密的。龙湖商贸东城地位核心商业次核心商业区域背景城市建设南移依托历史商脉形成核心设施龙湖路、商贸文化广场东城市场规模15万㎡6万㎡经营形式街铺专卖店、步行街、卖场街铺、超市业态服装、家电、通讯、餐饮、休闲服装、饰品、通讯档次中档以上偏低挡辐射全市中、低层次及周边镇乡经营入住率高，租金高，一层一般100-200元/㎡·月空置多，租金低，一般不超过50元/㎡·月，多低于30元/㎡·月宏观是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商贸迎合了城市商业升级的需要；微观方面是商业开发和管理水平、商品档次和业态聚积三大因素。两大核心商圈分析主要百货商业分析主要行业市场分析商业市场研究解析本报告是严格保密的。龙湖路商圈的总体租金与东城商圈相差2-5倍，商业总量相差3倍以上龙湖路商圈租金分布东城商圈租金分布100元/㎡·月50-100元/㎡·月30-50元/㎡·月20-30元/㎡·月20元/㎡·月两大核心商圈分析主要百货商业分析主要行业市场分析商业市场研究解析本报告是严格保密的。核心商圈百货业并没有真正意义上的现代商业，还是以传统商业模式为主，目前档次最高的新百购物中心仅有24000平米，不能满足当地消费的需要，当地高档购物基本到合肥、南京等更大城市。较大的规模商业建筑面积一般在1.5万-3万平方米之间，属中等规模，目前基本上处于同质经营的状态，竞争较为激烈；现有的惠利花园城、银鹭万树城、周边约300万平米的超大规模住宅小区奠定了周边核心商业区的地位的基本格局；淮南城市建设由北向南延伸，主城区商业也由北向南发展，城区西南板块居住区中心,政务文化新区；从传统商业到新型商业的升级正在进行换代中，新型商业的整体经营状况租金回报和增值空间都相对传统商业较强；新城区核心区将是淮南市多中心体系的重要组成部分，其功能构成以行政办公、金融商务、文化娱乐、体育休闲为主。整体的商业聚集还没有真正形成，没有形成商业相互利用的局面核心商业中心完善形成核心商业中心的未来两大核心商圈分析主要百货商业分析主要行业市场分析商业市场研究解析?本报告是严格保密的。楼层业态品牌1F化妆品珠宝、数码产品、鞋类资生堂、玉兰油、欧珀莱、明牌、老凤祥、四福珠宝、皮尔卡丹、老人头2F男装、箱包花花公子、沙驰、皮尔卡丹、鳄鱼恤、金利来3F女装贵妇人、简、雪中飞、海之蓝4F床上用品、家居用品、礼品梦特娇、紫罗兰家纺、多样屋、鹿王田家庵区档次最高的百货商场，其他的百货大楼规模相对较小，以服饰为主，业态传统、功能单一。新百购物中心两大核心商圈分析主要百货商业分析主要行业市场分析商业市场研究解析本报告是严格保密的。大润发面积：17000平米开业时间：2007年2月14日楼层：共