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临朐兴隆项目提案报告１·地块资源如何规划土地的未来项目区位素质东南新区,朐山以南的远景势力范围——项目位于弥河以东南的新商贸中心、教育中心及以华建铝业为代表的制造业中心。区域居住热点尚未形成，市场认同需要一定时间。本案：所处位置较为偏远，周边配套上不齐全，除交通尚可外，其他均很难吸引眼球。周边并无直接竞争楼盘。滨河花园：我项目在市郊唯一在售楼盘，虽相距较远，但在市场项目较少的情况下，有一定的可比性、竞争性。朐山黄山新汽车站江北建材城华建铝业兴隆路（东西向）项目环境素质项目所在片区属于尚待开发的区域，相对以弥河中心区域无特色的环境及景观优势，但可借助项目自身规划可以弥补这一缺憾。项目配套素质项目周边基本上没有什么生活配套。目前在建的东城客运站还未投入使用，公交系统尚不完善，与老城区联系只有3路公交车线路。开发商品牌素质兴隆置业的强力导向。从品牌营建的角度上，兴隆置业在已开发的两个项目形成了一定的市场口碑。因此为本项目开发运营奠定市场基础。2·重新定义土地CLD富人区·大墅天下市场的选择目前市场处于起步阶段，市场供应量小，产品种类单一，以多层住宅为主，市场均价2400元/㎡左右。现在县城在售项目有4处，城区楼盘以“都市花园”为代表，均价2700元/㎡。城郊楼盘以“滨河花园”为主，均价：多层2340元/㎡，小高层2310元㎡。而高档住宅市场目前尚是个空白点。普通物业高档物业×在市场容量小，市场竞争激烈的情况下，本项目不具备优势。从项目地块基本素质分析，与成熟片区及中心城区相比有一定的差距，因此若以同类产品推出，无法在市场上形成强势的竞争优势。高档物业在市场尚是个空白点。本项目可以通过自身素质的提升，打造高档物业居住群，可以迅速抢占市场空白点，形成极强的竞争优势。因此从市场的选择法则分析，本项目打造高档低密度物业可行性强。目标客群的选择临朐房产市场主要消费群特征如下：进城购房者占60%左右，县城购房者占30%，其他为10%左右。由于市场尚未推出高档住宅，目前消费市场主要集中在中低阶层消费群。金字塔中上层客群尚未突显，因此潜力巨大。普通物业高档物业×普通住宅消费群大，市场可选择性也强。本项目区位、周边配套、交通不够成熟，导致其工作及生活成本大，因此不太符合普通住宅购房群的基本居住生活的需求。高消费群的主要特征为：收入高，有车有房，不满足目前的居住环境及居住空间，不喜欢在闹市中居住，对空间的私密感要求较强，同时对居住环境及品质要求也高。本项目与老城区有一定距离，交通便利，自然环境较好，若通过社区品质的营建，打造高档物业群，则能迎合这部分消费群，建立项目良好的“人和”基础。开发价值的选择由于我公司未掌握该地块地价拍卖的一手资料，因此尚无法对项目的资金收益状况做出详细分析。目前只能做以下做简要的物业开发价值分析。普通物业高档物业×通过我们对在售楼盘价格的调查，普通住宅物业的均价为2400元左右。城区以“都市花园”为代表，均价2700元。本项目若开发普通住宅，价格上升空间较小。虽临朐市场目前尚无高尚物业案例。开发高档项目，特别是双拼、联排别墅，由于其品质决定，价格空间大，上升力强，可以突破目前市场价格，因此开发价值相对大，较普通住宅开发利润更高。由此我们有了清晰的项目定位做什么？定位不是对产品本身做实质改变而是对市场的发现！好的定位容易形成竞争优势但其本身不是竞争优势！项目综合开发定位CLD富人区——高档低密度住宅物业：双拼、联排别墅、小高层、高层、多层花园洋房复合行住宅项目。本项目规模较大，总建面积11万多平方米，相对三、四级城市，必须采用高配中两级产品类型进行综合开发。建议：本项目首期开发应以别墅类型产品为主，提升项目档次，制造区域热点，通过别墅产品带动高层、小高层及多层花园洋房产品开发，化解开发风险。产品定位真工豪宅·大墅天下【依据本项目的市场定位，本项目的主要消费目标客群为经二、三次置业者，针对他们的购房需求及特征，及我们项目的区域特征——得风藏水，风情欧洲，我们提出真工豪宅的整体规划思路，营造以“大墅天下”为主题的规划建筑思想，创造市场轰动。【根据本项目的特定环境，提出的真工豪宅建筑理念，通过超前的户型设计，区隔市场，以获取最大市场。【“大墅天下”，主要是指项目的形象及别墅定位，即我们将面对得客群对我们项目的要求及认同感。项目形象定位CLD富人区·尊贵大墅项目营销主题定位CLD富人区·大墅天下项目名称定位欧洲世家借用欧洲古典建筑文明，塑造具有欧洲血统的现代建筑——欧洲，近代文明的策源地，一朵强调科学与艺术的文明之花。纯正生活与质感艺术的有机结合，大气、尊贵、浪漫，所有的表象，从细部到宏观，从绅士的优雅到伯爵的浪漫，贵族的气息四处蔓延，扩张别墅产品开发之优势•建设周期短，资金回笼快•前期投资少•开发相对灵活•高利润（30%以上）•容易制造市场轰动•竞争优势明显依据市场分析和项目环境分析，本案开发别墅较开发其它产品更有优势。别墅产品开发之弱点但开发别墅项目也存在以下弱点。◎开发别墅具有对土地价值绝对贬损性——但本案地块相对较偏，地价相对中心区较便宜。◎项目的辐射区域是否有足够的市场容量支持别墅销售——临朐整体消费市场较小，但目前高档别墅项目尚空缺。◎房产泡沫下的别墅商机——这个问题本案不存在，因为临朐的房地产市场属于发展初期，现在还不存在房产泡沫。◎别墅的创新高风险性与别墅定位的弹性不足的问题——只要着准市场，科学定位，适度创新，一定会创造临朐房地产奇迹.3·项目定位可塑性项目品质可以塑造可以塑造临朐第一双景观豪宅。借黄山风水之势打造外围景观资源。利用临朐丰富的水资源打造以水为主题的社区园林景观。通过大社区配套、物业服务及现代尊贵欧式建筑的优势打造高尚生活区。市场环境可以塑造本项目可通过项目品质的营造，塑造临朐高端住宅典范，形成市场差异化竞争优势，同时利用有效的市场推广，带动和激活整个市场，促进住宅价格上扬。区域热点可以塑造目前弥河以南尚处在开发阶段，本项目的启动，对完全可以打造富人区形象，从而上升整体区域居住形象。项目价值可以塑造本项目运用高配中的开发模式，在做满容积率的情况下，一方面通过高端产品影响价格杠杆，提高开发价值，另一方面通过高端产品品质及其配套带动中端产品的开发，从而达到整体价值完美的提升。项目品牌可以塑造欧洲世家运做成功，将大大推动项目品牌的延伸，形成市场良好口碑，同时对兴隆置业品牌也起着质的推动作用，为兴隆置业今后开发提供宝贵的市场口碑资源。４·定位支撑点富人需要什么？如何重规划中突出重围，提升项目价值？奢华是富豪的天性，为适应富豪品位，提高项目档次及创新产品必须在项目中增加内容建筑风格建议新欧洲简约主义风格。体现本项目尊贵气息，与主题定位相吻合。园林风格建议禅意枯山水景观。利用项目东高西低地势，结合枯山水园林规划，体现简约细腻的空间肌理，让社区更充满生活味。中庭花园建议在小区的中心人为地创造一个下沉式景观休闲花园。作为小区的公共空间，并把绿地、各项景观小品延伸至各个建筑组团，作为小区的半私密空间，借此提升整个小区的档次和业主的居住品质、品位。十大景观主题建议绅士高尔夫、荷兰风车、东方生活馆、禅意枯山水、SPA泳池山风听竹、林海雾语、壁瀑流泉、儿童欢乐园、梦幻琴岛道路系统建议人车分流——小区道路：流线型尽端式道路提升环境质量。车道：合理运用有限的土地资源，车道断面7米宽，采用6米车行加1米人行的方式，同时沿途设有不同的景观开放点，在道路交叉的地方，设置主题绿化岛。步行道：减少视觉干扰，方便住户休憩。绿化带内小路采用生态绿砖形式，路间设置庭台、廊架、座椅，形成小区的休闲漫步场所。入户大门建议区主入口的位置，包括主入口的绿化内容、形式与风格，都要力求突出小区的主题，体现本案鲜明的主题和个性。主入口的色调及造型也应配合本案主题，采用典雅、清新的风格，选用中档偏上的材料建造。以下所列举的主入口设计，有其值得借鉴的几个共通点：其位置的选择设在小区外侧的主要道路上，以利于小区与外界的交通连接；其主入口在外观造型、建筑用料、色调处理手法等方面迎合和突显小区的主题。绿地系统建议小区景观主要由一个大组团、几个小组团和内部的绿化带及小区外缘交界的“线”组成，从入户大门，到每个组合点形成景观亮点。以人工溪流为主线，以竹林为主要景观元素，配以喷泉、玻璃雨幕、假山、乔木、小乔木、灌木、绿草、鹅卵石等。溪间设汀步，便于儿童戏水游戏，环以廊架，并以大树遮荫，营造自然中的家庭活动室。中庭广场乃至几个小组团设置背景音乐。水系建议小区可引进天然水源，借东高西低地形，人工造水，贯穿整个社区——若隐若现，或急或缓，斗折蛇行：或与会所绿池相接，或与青石、丛植形成组团，或成儿童的游乐园。水是财，是灵运的象征，是智者的胸怀！水是静，是万物之源，是园林的眼睛！标识系统建议标识系统在布点与造型上都要体现对居民无微不至的关怀。标识系统的组成：小区入口标志、小区地图、小区组团标志、小区门牌、减速标志等。回家，回家，沿着贵族的路径，归来照明系统建议丰富细腻的照明系统使小区在暮色里融入温馨暖人的氛围。道路照明：庭院灯、草坪灯。宅前照明：廊门灯、泛光灯。花园照明：草坪灯、泛光灯、水下灯。会所照明：泛光灯、草坪灯、庭院灯。绿化照明：草坪灯、泛光灯ＳＰＡ泳池建议人工打造温泉，利用水的物理、化学性质，以各种方式作用于人体——起到缓解压力、释放心身，促进新陈代谢、锻炼机体的作用会所建议会所设商务中心、会客厅、健身俱乐部、维也纳餐厅、茶艺馆数码影院、图书室、儿童活动室、水疗美容中心、金融服务中心等。生活服务商业街建议小区周围没有完善的生活配套，购物环境较差，因此建议在小区一侧规划一个半开放式商业街，白天也可对外经营，晚上只对内。而小区内部的生活区采用封闭式管理，在为小区提供生活便利的同时，不影响小区的生活：净菜市场、小超市、美容美发、医务室（小药店）、玩具店、餐饮等教育系统建议本项目周边教育设施相对较弱，因此建议在小区建一个小型幼儿园，而小学采用与当地知名小学合作的方式——本项目业主的子女可在当地最好的学校读书。体育系统建议体育公园。建议小区内部规划公园式的运动场所：网球场、羽毛球场与园林结合；高儿夫练习场，不仅让体育场所有运动功能，而且成为小区一景。对外交通系统及停车场建议小区离中心城区有一段距离，公交车只有３路，因此建议开通巴士路线2到3条，一方面穿梭小区与城区各网点的连接，另一方面在销售时期也可以作为看房的接送车，不仅可以提升小区形象，也可以为业主带来方便，增强购房者的置业信心。为了方便部分业主和来客的汽车，建议规划个小型停车场，同时建议购置2至3台电瓶车，销售时做看房引导车，别墅交付后为访客接送车。物业管理建议良好的物业管理对本项目档次及品质的提升，同时也区分目前高端市场，更好地促进本项目销售，因此建议聘请国内知名的物业管理公司（国内甲级物业管理企业）为小区服务。——植栽园艺管理、道路维护与管理、会所管理与服务、便民设施与服务；——特殊救护服务、老年看护服务、幼儿护理服务、宠物饲养服务、物业租赁服务、钟点工清洁服务、日常修理服务、送洗衣物服务、叫车定车服务、代购车机票、邮政上门服务、基本商业服务。智能化建议住宅智能化系统采用家居自动化系统，使高尚住户的舒适生活通过一个遥控器悠闲地控制在手中。智能化户式中央空调系统分质供水——直饮水系统家庭中央供热水系统垃圾站小区内规划要求设置垃圾中转站一座，要求不影响生活区的环境，并按环境小品进行设计。户型规划建议双拼别墅分布在景观相对较好的区域，联排其次，花园洋房及小高层高层再次围绕园林组团进行分布阳光、健康、现代，充满个性与景观园林相互衬托“三大一小”：大起居室、大厨房、大卫生间、小卧室。关于户型配比建议，我司需对消费市场做准备的判研方能确定。户型亮点设计建议玄关兼具“换鞋场所”和“住家门面”两项重要功能，因此必须规划成机能性和个性化空间。玄关，是由“禅学入门”引申为“正面入门”。基于安全性和方便性考量，衔接泥土和门廊的高度有逐渐降低的趋势，设计高低差时，最高不要超过20—30㎝，最低不低于6—7㎝。由于玄关位置左右了