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贺州市城市花园广场营销报告市场环境项目解析营销策略包装推广销售执行贺州房地产未来几年的供应量情况•单从贺州市国土部门公布的八步区房地产项目用地资料来看，贺州未来几年的房地产供应量非常大，主要的一些大项目情况如下：•1、湖广国际大市场：600亩，建筑面积约150万平米；•2、桂东汇豪国际城235亩，建筑面积约60万平米；•3、远东国际，约120亩，建筑面积约46万平米；•4、贺州市建材市场，232亩，建筑面积约25万平米；•5、贺州市经济适用房，237亩，建筑面积约47万平米；•6、星光危房改造，104亩，建筑面积约27万平米；•7、帝景湾，122亩，建筑面积约30万平米；•8、另外还有一批中小项目，建筑面积不低于约80万平米；•八步区合计建筑面积：约460多万平方米。嘉年濠庭——基础数据楼盘名称嘉年濠庭区属太白西路（太白湖旁）物业类别欧式建筑风格售楼处太白西路（太白湖旁）售楼电话交通状况占地面积75亩总建筑面积222186.73㎡,计容建筑面积181601.62㎡公摊容积率3.6车位1：1配比，共1470个（地面229个，地下1241个）物业管理费元/㎡开发商贺州市嘉年置业有限公司物业公司柳州新成海物业有限公司嘉年豪庭——优劣势分析优势:1、配套设施齐全。2、包装到位，整体形象彰显。4、物业管理到位。劣势:1、售楼部、样板房整体装修风格类似艺术酒店，摆设全套家具，以1米5小床掩饰卧室面积较小的问题，华丽但不是很实用。2、当前区域不成熟，缺乏配套。3、小地方的人对城区依赖性大。嘉年豪庭——销售动态开盘时间：待定开盘日期面积区间：８６——２００平米销售价格：未确定，售楼员透露价格在４０００左右。优惠政策：待定香槟城——基础数据楼盘名称香槟城区属物业类别欧式售楼处远东泰兴超市正门旁售楼电话５２１０３０３交通状况占地面积１００亩总建筑面积1６万平米公摊1４%－１８％容积率３.６车位１：１配备物业管理费1元/㎡开发商广西贺州市卫东房地产开发有限公司物业公司待定香槟城——优劣势分析优势:１、项目体量大，配套设施齐全。２、包装推广到位，整体形象彰显。３、准现房销售劣势:1、路况不好。2、生活配套暂时没跟上。3、房产证面积和实际使用面积不符。香槟城——包装推广户外广告香槟城——包装推广楼书宣传海报香槟城——包装推广区位表版及沙盘香槟城——包装推广样板房香槟城——包装推广网络推广香槟城——销售动态•面积区间：欧式洋房，面积约介于58-146㎡；•销售价格：3300-3800元＼平米。•销售情况：一期９０％售罄。二期２０１５年元旦接受预约。•优惠政策：按揭９７折，一次性９５折市场环境项目解析营销策略包装推广销售执行拥地利——四通八达的立体交通网络把贺州与各大城市瞬间连接起来。拥地利——112趟/天列车网络使贺州与全国瞬间连接在一起SWOT优势——风水宝地：SWOT优势——交通优势：康乐路灵峰南路二条大路瞬间把贺州城市花园与市中心各区域连接起来SWOT劣势——缺乏销售道具楼书，户型图彩业计划书SWOT劣势——缺乏区域表版SWOT劣势——缺乏证照展示墙劣势——缺乏专业的销售团队SWOTSWOT劣势——缺乏专业协助部门如财务部，售后服务部SWOT劣势——缺乏专业物业管理公司SWOT机遇——救市政策总结：1、项目区位优势十分明显；2、处于交通十分便利的地段；3、项目本身缺乏包装；4、缺乏专业的销售团队；5、缺乏实施可行的营销策略；6、竞品推出给本项目带来一定的压力项目解析市场环境营销策略包装推广销售执行产品构成存量待售总套220套+220套=220套三房：180套，四房：40套营销策略统一认筹排号，低开高走策略，首期选择不同楼栋，不同位置低楼层30套开盘让利推出。全方位、多手段收筹，高频率，小批次推出！营销战略拥地利造天时700米生活圈的核心位置抓住节假日举办暖场活动，派发小礼品，提高来客量，淡市下创造项目热销形势客户定位目标客户：本地刚成家的年轻人改善型家庭外出工作者投资型企事业单位，公务员客户敏感点：环境配套物业预期效果以限量推出首期引爆市场，项目知名度快速提升，成功造势！快速收拢区域内投资客，挖掘外出客群，持续立势！热销基础上，走向贺州各县、镇，趁势去化！项目解析市场环境营销策略包装推广销售执行提升项目价值，要解决两大问题——1、核心价值点是什么？2、如何提升？城市花园广场6大优势交通配套环境视野风水地段价值点罗列•江南新区；•二条大道瞬间连接贺州各区；•700米享受全城配套；•山、河、园三景结合；•背山面水核心价值点挖掘现在，自身商业没有起来；700米范围内享受全城配套；未来，再造城之中心。三县两区，各大镇重要路口做好墙体广告。到三县两区各大镇发单页充分利用区位优势做好围挡宣传栏DM小广告发放，全面覆盖贺州市三县两区及各大乡镇。与家具商合作互动，发放代金卷，深度挖掘客户。车体广告到城区三县两区各大乡镇张贴小广告建立微信平台定期短信群发，发布楼盘促销信息项目解析市场环境营销策略包装推广销售执行团队组织框架营销总监岗位人员人数销售组销售经理销售主管置业顾问销售内勤1411财务部会计出纳11销售执行推进思路与策略统一认筹排号，低开高走策略，首期选择不同楼栋，不同位置低楼层30套开盘让利推出。坐销行销相结合，组织团购，多种手段同时运用！全民营销，充分运用社会各阶层（如保险业，中介渠道，企事业单位在职人员，老带新客户），发动卖房热潮。销售执行推进思路与策略•根据房地产的运作规律，结合本项目实际情况，把销售执行阶段划分为四个阶段销售阶段销售线推广线活动线进场期公开期高潮期持销期第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段（2015年05-06月）（2015年07-08月）（2015年08-09月）（2015年09——）人事架构调整销售说辞细化内部认筹……公开收筹市场跟踪销售话术调整市场跟踪销售话术调整市场跟踪文化引导形象导入（营销中心包装）品牌建立情感诉求品牌提升强势促销公关互动品牌保温惯性销售墙体广告……赠送小礼品暖场活动……第一阶段：进场期（2015年05-06月）•执行策略1、充分利用项目所在区位优势，在售楼处或从事餐饮行业的商铺，举办送小礼品、折扣、商业活动等2、媒体软文炒作配合3、完善楼盘的现场包装及基础销售资料的准备4、通过良好的现场形象，体现客户对楼盘品质的要求，建立“物超所值”的印象5、通过良好的现场包装，分散消费者对周边环境的注意力，将视线集中在楼盘本身第一阶段：进场期（2015年05-06月）1、红豆社区、58同城、５２０网等软文章宣传2、专业微博微信平台的推广（时效性、认知度高）３、DM单页的派发4、在莲塘路口、鹅塘路口、八黄路口，各重要乡镇重点路口做墙体广告•媒体配合第一阶段：进场期（2015年05-06月）•现场包装–售楼部：体现温馨、亲切、舒适、时尚感觉–现场路段：加强指引性，利用灵峰北路的优势，用彩色空飘气球，彩旗、横幅进行有效宣传。第二阶段：公开期（2015年07-08月）•媒体配合–微博微信–短信–DM：针对目标区域进行重点投放第二阶段：公开期（2015年07-08月）•执行策略–以快速反应的微博微信网络推广媒体为主，配合以销售资料等展开高密度强攻势–进行一些针对性强有声势的公关、促销活动，力争使成为贺州市的焦点第三阶段：高潮期（2015年08-09月）共2栋待售房，建议分4批次推盘！第一批次（8月中旬）：4栋共32套，热销期预计去化80%，共计32套，按照转筹率70%计算，需要收筹120组，按照8进1计算，需拓客530组。预计回款=33万/套*32套≈1千万第三阶段：高潮期（2015年08-09月）销售线针对前期销售不足点，以及销售阶段的进展，针对销售话术进行调整；竞品跟踪，随时关注竞品动态。推广线针对前期客户反馈情况，以及销售阶段的进展，对户外推广信息进行更改。活动线现场大型开盘活动，实现盛大立势；热销期每周“暖场”主题系列活动，维持项目火爆温度。续销期（2015年9月-）考虑到当前市场的情况，诚效建议多频次推盘！第一批次（8-9月初）：33万/套*32套(三房2-5层)≈1千万（高潮期）(4#楼1单元,2单元)第二批次（9月初）：36万/套*48套(三房6-11)+50万/套*20套(四房2-5层)≈2.7千万(4#楼1单元,2单元,3单元,4单元)第三批次（9月初）：34万/套*40套(三房2-5层)+56万/套*20套(四房6-11层)≈2.48千万(3#1单元.2单元.4#3单元.4单元)第四批次（10月初）：38万/套*60套(三房6-11层)≈2.28千万((3#1单元.2单元.4#3单元.4单元)以客户维护为主要工作，启动老带新等正常营销手段，进一步挖掘区域内潜在客户群。回款8.46千万定价策略朝向、方位略差：2-5层：3500均价，根据楼层调整。6-11层：3800均价，根据楼层调整。朝向、方位好：2-5层：3600均价，根据楼层调整。6-11层：4000均价，根据楼层调整。续销期（2015年9月-）销售线针对前期销售不足点，以及销售阶段的进展，针对销售话术进行调整；竞品跟踪，随时关注竞品动态。活动线针对老带新等政策，配合以日常周末小型暖场活动。