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1武汉德思勤房地产顾问有限公司2004年03月融科智地三阳路项目阶段报告旧城正在被唤醒……2选择一个城市------我就选择一种生活选择一个城市------我就选择一个城市的未来融科智地三阳路项目阶段报告3融科智地三阳路项目阶段报告百年武汉、百年沧桑老汉口的记忆4融科智地三阳路项目阶段报告新汉口的象征5融科智地三阳路项目阶段报告新世纪的武汉6我们的实践是打造未来第一座新汉口地标性房地产项目我们的工作因此而展开……融科智地三阳路项目阶段报告我们的目标7融科智地三阳路项目位于汉口江岸区，东至三阳路，西至球场横后街，南至京汉大道，北至解放大道，为汉口商业繁华地段。规划用地总面积128500平米，总建筑面积不超过451800平米。2003年12月29日,融科智地以5.6亿从武汉土地交易中心拍得此地,楼面地价1239元/平米.融科智地三阳路项目阶段报告项目周边简介8用地总面积：128500平方米商业住宅净用地面积：101300平方米中学净用地面积：11650平方米代征道路：15550平方米用地性质：商业/居住/教育建筑面积：不超过451800平方米容积率（总建筑面积/净用地面积）：4.0（含中学）建筑密度：不超过30%建筑高度：不超过90米融科智地三阳路项目阶段报告规划设计指标9名人眼中的武汉项目地段分析1、项目地段分析2、市场调研及分析3、项目定位内容地段分析与项目定位关系宏观分析中观分析微观分析综合分析10项目地段分析地段分析与项目定位关系按照城市地理学相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。一个地产项目的成败，必须放在城市发展的大背景中进行考虑，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。11项目地段分析名人眼中的武汉“武汉人率性、冲动，骨子里头有一股楚文化的浪漫气质。……武汉文化的特点就是拥有中国所有大城市的特点。武汉位居中国中部，接待的是南来北往的客，吃的是天南地北的菜，什么衣服好看就穿什么衣服，喜欢谁就认谁。冲撞之后是包容和改造，拿来之后成为自己的主义。”————池莉谈武汉人与武汉文化“武汉的作用被低估了。武汉得“中”独厚，辐射四周，可谓中国经济地理的中心……”————市长李宪生在两会期间谈武汉发展12项目地段分析名人眼中的武汉“武汉这个城市我觉得是这样，要看你能不能去吸引他，你要是能吸引他的话，人们挤破头也要去，要是不能吸引他的话，就在门前他也不理你。就是说商业经营本身存在内在的一套规律，要抓住这套吸引顾客的东西，抓住这些做生意的老板的心，当然在抓住这些人的心之前，要看整个的规划和配比能不能到位。”----郭淑云（商业地产专家）谈武汉商业文化13项目地段分析宏观分析武汉在城市化进程中，形成了以汉口为商业中心和商务中心。近年来，汉口经济发展迅猛，城区建设日新月异，在武汉市地位日益突出。目前汉口形成了：以武汉广场为中心的武汉商业中心；以建设大道为核心的武汉金融商务中心；以汉正街江汉路为中心的武汉商贸区；以沿江大道为中心的汉口政治文化中心；14项目地段分析宏观分析土地功能分区及价值分布商业商务集中区4千元以上物业3至4千元物业1至3千元物业15项目地段分析汉口——武汉房地产市场发展重点区域经过近几年的发展，武汉市的房产开发投资已形成“三区五片”热点区域。所谓“三区五片”，指汉口中心城区、金银湖片、后湖片、南湖机场片区和光谷地区。汉口占据“三区五片”中的三个席位，充分显示出汉口在武汉房地产市场发展中的重要地位和作用。宏观分析可以预见，汉口在未来将会有更大的升值潜力和发展空间16项目地段分析中观分析沿江大道京汉大道解放大道建设大道发展大道长江三阳路澳门路球场街本项目解放公园青少年宫本地快本地段处于汉口核心城区，交通辐射力强，城市景观极佳，商业繁荣。内环线高速的建设，区域经济的快速发展，势必带动了本区域房地产市场的加速启动和发展！轻轨的建设无疑为本区域提供巨大升值空间！17区域房地产市场特征作为“三区五片”区域，房地产市场发展迅猛，开发量、销售量逐年增加，带动周边区域房地产市场发展；本区域已成为武汉市一个中高端住宅产品市场，在此聚集了大量高素质精品楼盘，大大提升了武汉房地产水平；本区域房地产开发呈现两大版块，即西北湖版块和解放公园版块，两大版块发展各有特色；客户层面相对较高，受教育程度较高，对楼盘整体形象、景观品质、户型设计、物业管理均有较高要求。项目地段分析中观分析18项目地段分析中观分析区域房地产市场——两大豪宅版块西北湖片区高层豪宅版块已初显端倪，众多项目依托市内少有的湖泊景观资源，打造“亲水”高层豪宅；解放公园版块的高层豪宅项目正以闹中取静、离尘不离城的生活追求，以“亲自然”为主题打造豪宅。随着房地产市场发展，在本区域内形成了两大版块，均以建造武汉高档精品楼盘为主。19项目地段分析中观分析区域发展限制该区域为汉口老城区，居民情况复杂，旧城改造难度大，阻碍了区域的发展；缺乏较好的城市规划，阻碍区域未来发展空间；总之，从本项目开发条件来看，项目的中观条件较为成熟；在项目开发过程中，如何充分利用区域优势、规避相关劣势，是其成功之关键。20项目地段分析微观分析从微观角度出发，主要分析地段现有特征。宏观分析·中观分析·微观分析地段的宏观与中观特征，是本区域内所有项目都可共享的共性因素，必须在宏观、中观地段分析的基础上对项目的微观特征作出具体分析，找出本项目自身特征优势及鲜明亮点的独有因素，才能为项目做出既符合区域特点，又充分体现地块自身特点的产品定位。21项目地段分析微观分析地块状况项目西北靠解放大道，东北向靠三阳路，西南向靠球场后和球场横街，东南靠京汉大道。项目地块形状较为规则，地段优越，交通四通八达，为市区内少有的黄金地段。轻轨建设将大大提升地段价值，同时也为项目后期定位提出难题。22项目地段分析微观分析地块资源地块景观资源丰富，距武汉最大绿色公园解放公园仅1000米，西距青少年宫600米，举步可达，东距长江边的江滩公园约900米。解放公园老火车站青少年宫江滩公园汉口老火车站仅临项目东南侧，见证了往昔的繁华。23项目地段分析微观分析地块现状项目地块名为“河南村”，为汉口老城区，主要以低矮破旧房屋为主，街道狭窄；居民情况较为复杂，生活水平较底。24项目地段分析微观分析地块优势位于城市内环线，发展空间巨大，升值潜力无限；交通网络完善，两条城市主干道与轻轨连通武汉三镇，出入便捷；商业配套完善，大到商场小到超市，轻松享受都市繁华意境；生活配套完备，众多休闲、娱乐、餐饮设施，满足生活需求；25项目地段分析微观分析地块劣势地块环境较差，居民情况复杂，拆迁改造难度大；周边原有建筑物比较陈旧，形象差，影响项目形象；地块周边项目密集，且定位和档次都较高，市场竞争激烈；城市噪音大，降低居住舒适度；26项目地段分析无论是从宏观角度、中观角度还是从微观角度进行分析，该区域价值都较高，而且未来提升空间也较大。综合分析这在很大程度上将会促进区域内房地产市场加速发展，作为房地产开发的先锋，住宅市场将会得到更优先的发展。随着区域的发展和成熟，商务价值不断提升，将带动商业的需求和提升区域内实际购买力，从而达到住宅与商业的互动。27项目地段分析综合分析区域价值高，发展空间大，对于本项目来讲，一方面是一个机遇，同时在一定程度上又意味着竞争压力的增加。因此在项目定位过程中每充分挖掘地段价值同时，必须从市场竞争形式角度出发，注重定位的差异化，建立项目在市场竞争中的优势。28供应市场分析需求市场分析市场调研及分析1、项目地段分析2、市场调研及分析3、项目定位内容29120713481493.091662.4005001000150020002000200120022003国民生产总值(亿元)经济总量年增长率分析图28.9%16.6%9.8%8.4%11.2%10.4%11.8%12.10%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%199419961998200020022004库兹涅茨《各国的经济增长》高速发展大于8%稳定发展5-8%停滞4-5%萎缩小于4%房地产业发展状况宏观经济增长高速发展大于8%稳定发展5-8%停滞4-5%萎缩小于4%房地产业发展状况宏观经济增长通过比对分析，从宏观经济增长速度来看，武汉市房地产市场正处于高速发展阶段。市场调研及分析供应市场分析/宏观市场30市场调研及分析供应市场分析/宏观市场宏观项目数量同比增长房地产开发投资额170.41亿元28.9％住宅施工面积1679.66万㎡19.32％住宅竣工面积624.29万㎡16.32％销（预）售商品房面积961.32万㎡26.6％销（预）售商品房销售收入168.53亿元42.16%五年来增幅之最31市场调研及分析供应市场分析/宏观市场价格盆地2003年，武汉市商品住宅均价为每平方米2353元，还远不及北京、上海、深圳、广州和杭州等地房价的二分之一。2003年商品房均价比较(单位：元/M2）23535935578501000200030004000500060007000武汉杭州深圳32市场调研及分析供应市场分析/宏观市场2003年人均可支配收入对比（单位：元）1289825936852413882.614867.5103138093.715002.51427710075.321353512915.12123611101310195.5691629641050001000015000200002500030000杭州深圳武汉北京上海天津重庆广州宁波青岛绍兴厦门苏州济南南京南宁成都截止2003年，武汉市民的人均可支配收入在全国省会城市中仅排名第10位，从数量上来看也远远落后于北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，甚至不及宁波、厦门、青岛等二线城市。33市场调研及分析供应市场分析/宏观市场2003年三城市施工量、竣工量、销售量比较（单位：万平方米）1679.661568.292737.48961.32627.29223.27811.9806994.52050010001500200025003000武汉杭州深圳施工面积销售面积竣工面积从2002年底土地供应受到控制以来，武汉的房地产市场正逐步走入一个良性发展的轨道，市场化程度越来越高。武汉正告别无序的市场状态，已进入一个优胜劣汰的发展时期。34市场调研及分析供应市场分析/区域市场同城广场城市之光福星城市花园紫藤花园怡景花园儒商花园惠园大江园名雅居永清庭院沁园春元辰国际小南湖芬香园世纪华庭中环大厦声直大厦区域市场物业分布该区域聚集了武汉市大部分中高档精品楼盘，房地市场比较成熟。万豪国际中侨馆邸35市场调研及分析供应市场分析/区域市场项目地段优势明显，依赖周边自然景观等资源，成为项目高价位最强劲的支撑点；以小高层和高层为主，临街部分功能划分较多；生活配套成熟，交通完善便利；项目规模相对较小，一般为5万平方以下，户型普遍以110—220㎡面积为主；二房面积达到110平方左右，三房比重较大，一般在140平方左右，顶层多为复式设计，小面积户型稀少；楼盘车位比例绝大部分超过0.5，大部分楼盘设有会所；区域市场分析之一36市场调研及分析供应市场分析/区域市场楼盘绿化率较高，一般超过了40%；大部分楼盘是一梯2户；主要针对武汉市成熟的成功人士进行推广诉求，客户群体多为在该片区生活、工作、学习的人群，职业稳定，收入较高，年龄以30—45岁为主；价格大多超过3000元，房屋总价较高，销售周期较长，一般在1.5—2年左右；部分楼盘均在产品规划设计、物业管理等方面借助了外脑，使项目整体素质得以提升；区域市场分析之二37市场调研及分析供应市场分析/典型项目万豪国际不足——亮点——容积率高达8.96，即使在中心城区，也属于比较高的范畴；小区规划只有人行、车行各一个出口，且狭窄，体现不了楼盘档次；底层2层商铺，后期将给小区管理带来一定制约；配套不全，削弱项目自身价值。依主干道城市中心西北湖广场而建，整体外观气