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滨海浙商大厦营销执行报告滨海浙商大厦项目在产品定位和设计全面完成的基础上，已经进入实质的营销推广实施阶段。我司旨在通过对于市场环境和项目自身特质的分析，发现问题，作出解决问题的方案,提出相关方案的具体实施建议,保证项目整体运作成功和销售目标的实现。关于本案营销工作的前言本案营销工作目标目标1：现金流通过分物业的配合营销，实现项目的可持续性开发，为开发商保证良好的现金流，从而确保资金的快速回拢！目标2：利润在依托区域发展的基础上，充分发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！目标3：形象与品牌通过对本项目的成功开发，奠定开发商在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！确定营销目标区域现有特征我们面临的问题如何占领更多的市场份额本案营销策划的工作思路实现营销目标理论决定实践，思路决定行动。只有形成了准确把握市场脉搏的清晰的营销推广思路，才能确保将来的销售成功。从某种意义上说，“思路”最值钱。营销战略阶段销售方案阶段推广方案现场管理方案CONTENTS分阶段销售执行方案分阶段推广执行方案我们面临的市场问题解决问题的营销战略区域市场形成的特征现场管理执行方案项目名称：滨海浙商大厦项目开发单位：天津滨海浙商投资控股有限公司项目区位：塘沽区响螺湾商务区内B-01地块项目规划指标：占地面积：1.468万平方米容积率：7建筑面积：12.26万平米其中：地下建筑面积：1.98万平米办公：4.578万平米酒店式公寓：4.476万平米商业：1.086万平米宴会厅：0.14万平米项目产品形式：建成集办公、公寓、商业、会馆于一体的建筑体。项目本体基本属性项目产品构成SOH040-120㎡写字间80-140㎡公寓20-80㎡商业30-700㎡会馆滨海浙商大厦拟建两座高层，一座为写字楼，共26层，采用L型布置在基地北侧；另一高层采用一字形布置在基地南侧，以小户型为主的公寓，共30层；裙房部分为3层连接两个高层，并在内部设有会所大堂写字间产品解析11-26层为写字间产品单元的套内面积从40、90到100、140不等，但都以较小单位为主，作到日后可灵活组合、合并套内面积(㎡)套数所占比例(﹪)80-904821%90-1008036%110-1204821%120-130167%130-1403214%小计224100%SOHO产品解析4-10层为SOHO类产品，内侧设置了独立卫间40-50㎡的产品为主力户型套内面积(㎡)套数所占比例(﹪)40-505640%50-701410%70-902115%90-1102820%110-1202115%小计140100%公寓产品解析4-30层为公寓类产品；产品设计本着实用的前提，但仍彰显出一定的身份感；单元面积虽然不大，但仍具有空间的层次性和丰富性套内面积(㎡)套数所占比例(﹪)20-3013516%30-4054065%40-50546%50-60273%70-808110%小计83770%商业产品解析裙房为一、二层的商业单位，采取一拖二跃层形式三层为浙商会所套内面积(㎡)套数百分比50-100413.8﹪100-150310.3﹪150-200310.4﹪200-250517.2﹪250-3001137.9﹪400-45026.9﹪700-75013.5﹪小计29100%写字楼公寓商业会馆总体定位的核心，体现项目品牌核心项目分物业的定位商务的补充性物业，长期商务高档居住，前期现金流的保障商务属性的功能补充，后其价值的实现商务概念的综合满足，高档商务沙龙项目核心优势金角银边，扼守要道把握入市先机，先声夺人产品设计，考究实用铸就价值我们面临的市场环境外部环境内部环境六城市GDP比较020004000600080001000012000200120022003200420052006亿元北京上海广州深圳成都天津2001年至2006年间，北京、上海、广州、深圳、成都、天津六个城市的GDP均保持了高于全国GDP增长率的高速增长。天津---北方经济中心以较强的增长势头快速发展六城市GDP增长率比较02468101214161820200120022003200420052006%北京上海广州深圳成都天津中国以GDP总量比较，天津GDP仅高于成都，在六个城市中排倒数第二。但是从GDP的增长速度来说，天津在六个城市中属于中上水平，从2001年第四位上升到2005年的第二位和2006年的第三位。天津这6年间的GDP平均增长率在六个城市中名列第二，比较出较强的增长势头，在未来与其他城市的GDP差距将会逐步缩小。深圳经济特区Shenzhen上海浦东新区Pudong天津滨海新区TBNA《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》阐述滨海新区开发开放的意义：1、推进天津滨海新区开发开放，有利于提升京津冀及环渤海地区的国际竞争力。2、推进天津滨海新区开发开放，有利于实施全国区域协调发展总体战略。3、推进天津滨海新区开发开放，有利于探索新时期区域发展的新模式。滨海新区成为中国经济发展第三极滨海新区开发开放将比浦东来得会更猛烈进一步加快滨海新区开发开放，决定天津的前途命运，牵动区域协调发展的全盘，关系全国发展的大局。要大力发展服务业，使服务业增加值占全市生产总值的比重达到45%。发展海河经济，建设一批现代服务业设施，充分体现服务业的聚集效应。滨海新区要充分发挥带动作用，制定政策措施，建立优势互补、利益共享的机制，形成全市支持新区率先发展、新区带动区县加快发展的良好局面。张高丽同志在市第九次党代会上所作的报告中说：进一步推进滨海新区金融改革和创新，争取设立全国性非上市公众公司股权交易市场，建设与北方经济中心相适应的现代金融服务体系和金融改革创新基地。滨海新区第三产业成新亮点2007年滨海新区经济发展呈现出的一个显著特点，就是第三产业发展明显加快。1-6月，第三产业完成增加值310.84亿元，比去年同期增长24%，为近年增长最快。主要是交通运输、仓储邮电与批发零售业以及房地产业的高速增长带动新区第三产业快速发展。滨海新区第三产业增加值（亿元）175.08209.16246.71299.18369.36517.12582.54310.8401002003004005006007002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年1-6/2007年随着天津物流市场的迅猛增长，国际快递巨头的业务也日益繁忙。日前，联邦快递（中国）有限公司在天津滨海新区启用全新地面操作站，这是联邦快递实现独资经营以来在天津市场推出的重要举措。同时，国际仓储设施开发商比如Gazeley和Mapletree也都已经在天津与当地开发商一起合作拓展业务。天津市滨海新区中心商务商业区位于塘沽区的核心区域，规划总面积53平方公里。该区主要为国际航运物流和现代制造业服务，集金融中心、国际贸易中心、信息服务中心、文化娱乐中心和高品质的生态宜居城区于一体，是天津滨海新区最具商业价值的区域。中心商务商业区是滨海新区最具价值的区域中央CBD天碱商业区响螺湾商务区于家堡商务区2007年塘沽区共出让14块宗地，土地总面积606841.4㎡，其中响螺湾区域共12块宗地，从土地出让情况分析，政府加大了对海河南岸地区的土地放量，也预求了对响螺湾商务区开发建设的进程。政府加速了响螺湾建设的步伐凤凰酒店极地海洋馆中船重工王相大厦滨海浙商大厦内蒙古大厦温州大厦友联大厦丰盈大厦深福保和利丰格兰云天中华文化会馆五矿大厦环海联合大厦中钢国际广场部分项目分面图富力响螺湾商务区成为滨海新区中心商务商业区的起步区作为滨海新区中心商务商业区核心区域之一的响螺湾商务区9.11日举行开工仪式。中国五矿大厦、浙商大厦、王相大厦、中船重工大厦、哈尔滨友联国际商务大厦、内蒙古大厦、碧桂园凤凰酒店等7个项目破土动工。市委常委、常务副市长黄兴国出席并宣布开工。市委常委、滨海新区管委会主任苟利军，内蒙古自治区党委常委伏来旺致辞。内蒙古自治区人大常委会副主任陈瑞清，副市长陈质枫，天津警备区副政委李德顺，以及来自中央企业和兄弟省区市的有关负责同志参加。项目名称建筑面积（㎡）楼层产品形式凤凰酒店3026会议中心、酒店、商业五矿大厦14.1828/30写字楼、酒店、酒店式公寓、商业王相大厦8.238公寓、酒店、商务办公、商业及会所、健身中心和空中花园等。中船重工7.630写字楼、酒店式公寓、商业友联大厦7.846写字楼、酒店式公寓、商业内蒙古大厦1539写字楼、酒店式公寓、商业滨海浙商厦12.2626/30写字楼、酒店式公寓、商业、会所已开工项目的基本信息五矿商务大厦中国五矿商务大厦由中国五矿集团公司下属的五矿置业公司投资建设。项目位于坨场南道以南，迎宾大道以东，响螺湾A-06和A-08地块。总用地面积2.28万平方米，总建筑面积14.18万平方米，容积率6，建筑密度35％，一栋30层，高120米，一栋28层，高106米。两座百米高建筑，分别为办公、酒店大楼和公寓大楼，其玻璃中庭创造了激动人心的空间体验，外檐结构划分强调出有纵深感的立体效果，整体形象展示了透明、独特、创新、高效的企业理念与大气磅礴的不凡气质。投资方：五矿置业公司天津市明迈特投资有限公司A-06地块地上建筑面积7.13万平米产权式酒店公寓（高档公寓）5.93万平米商业1.20万平米A-08地块地上建筑面积7.05万平米酒店式服务公寓2.20万平米写字楼3.02万平米商业1.20万平米五矿商务大厦经济指标产权式酒店公寓写字楼、酒店式公寓1-3层商业和大堂平面图1层2层3层4～18层办公平面图4-18层办公平面图写字楼户型套内建筑面积（㎡）单层套数户型比例A132.84333%B68111%C145.8222%D105.53111%F200111%E520111%18～28层酒店平面图18-28层酒店平面图酒店式服务公寓平面图套内面积套数比例30㎡以下413%30-40㎡928%40-50㎡1134%50-60㎡39%60-70㎡39%70-80㎡13%140㎡13%合计32100%环海联合大厦项目地块编号物业类别建筑面积层数计划销售面积计划租赁面积计划租售价格B-14号五星级酒店及配套（下部）5500045层40000440005元/天/㎡酒店式公寓（上部）360003600020000元/㎡（2010年）B-15号5A级写字楼及商业设施6000050层60000其它地下室290002层————天津环海联合投资集团积极参与滨海新区建设，投巨资参与响锣湾商务区的开发建设，于响锣湾商务区23号地块投资兴建“环海联合大厦”。中钢国际广场占地2.67万平方米，建筑面积31万平方米，容积率12，建筑密度50％，共71层，高320米。工程将分两期建设，一期工程将建成甲级写字楼一幢,为集团的华北地区总部、营运中和物流配送中服务。二期工程将建设科技研发和技术转化实验基地及酒店、酒店式公寓等相关配套设施,采取边投资、边运营、稳步发展、提高综合经济效益的方式进行。建设期预计在2~3年内完成。从真实的市场需求出发，而不是从某一类客群出发集中于市场需求–他们想要什么，而不是他们是什么以滨海南区为主，其次为滨海北区，同时辐射泛滨海区滨海新区南区滨海新区北区泛滨海新区响螺湾区域有业务拓展的需求成长型企业：冶金产业的营销机构、管理办公、贸易物流与石化、海港、物流产业相关的品质升级性企业与海港产业和物流产业相关的非高新技术类企业主力客群次要客群补充客群以滨海南区品质提升型的石化、物流和海港产业及其相关产业为主冶金产业的营销机构、管理办公、贸易物流石油化工产业：工艺设计，产品设计，技术研发管理办公、营销机构，商务接待，业务培训海港产业：金融、保险、管理物流产业：贸易、货贷品质升级型企业税收成本驱动型企业有业务拓展需求的成长型企业：泛滨海区滨海南区浙江新进入滨海新区企业（以浙江企业为主）新入企业费用低同时品质较高成为滨海北区目标客户的购买关注点办公楼总体水平较差，这是导致国际性大公司在天津市区办公的主要原因，如果这边能够提供足够好的产品，与