思源XXXX年长沙南山苏迪亚诺三期营销报告111P

第1页2019/10/20长沙·南山苏迪亚诺三期营销报告谨呈：长沙南山房地产开发有限公司第2页2019/10/20解决几个核心问题项目在区域内的角色及竞争力？项目2012年的整体营销策略？2012年项目全年推广主题？现今市场情况下客户来源问题？围绕项目目标客户采取的系列营销手法？本报告站在营销的角度上第3页2019/10/20报告体系Reportsystem项目三期产品分析三期高层产品分析、别墅产品分析三期整体营销策略三期推广铺排第一阶段、第二阶段、第三阶段客户策略活动策略展示策略第4页2019/10/20南山苏迪亚诺三期高层产品分析第5页2019/10/20苏迪亚诺三期高层项目研究110㎡98.20㎡124.01㎡98.20㎡110㎡98.20㎡98.20㎡124.01㎡98.29㎡98.29㎡88.46㎡88.46㎡98.29㎡98.29㎡88.46㎡88.46㎡131.86㎡89.41㎡98.05㎡89.41㎡96.63㎡94.85㎡88.11㎡88.11㎡128.56㎡94.68㎡95.64㎡95.64㎡87.32㎡88.17㎡88.17㎡87.32㎡1#2#3#4#5#6#7#高层指标：总建筑面积约7万平米，总计719套。该项目产品以80-100㎡2+1户型为主占78%，有部分120㎡以上3+1+1户型占14%，分布在二期别墅区及小区风景带。第6页2019/10/20高层项目货量统计产品类型2+13+13+1+1合计备注面积区间80-100110120以上84-1401#(套数）60303012030层,户型B:C:D=2:1:12#(套数）56303011630层,户型B:C:D=56:30:303#(套数）91009124层,户型A1:A2:B1=23:24:444#(套数）670239024层,户型A:B2:C1=23:44:235#(套数）68006818层,户型A3:A7:B2=34:32:26#(套数）92009224层,户型A1:A2:B1=1:1:27#(套数）12501714218层2个单元,户型A4:A5:A6:B3:C2=18:18:18:71:17合计5596010071968043.32比例78%8%14%100%备注送空中花园送空中花园送空中花园、入户花园本项目高层产品以2+1产品为主占78%，属刚需产品。面积区间配比面积区间（㎡）套数总面积（㎡）80-1005595.46万110-120600.56万120以上1000.98万第7页2019/10/20高层产品分析高层户型：N+1产品，赠送面积大，可改房，产品附加值高，周边为低密度洋房及别墅产品，视野无遮拦。从产品布局来看：三期高层周边组团都为低密度洋房、联排产品，视野无遮挡，纵览社区别墅景观从户型来看：N+1系列产品，赠送面积大，产品附加值高优点：1、赠送面积大，户型使用率高；2、N+1系列产品，户型灵活可变，附加值高3、低密度成熟社区，视野景观好不足：处于社区边缘三期高层产品二期洋房别墅区三期别墅别墅区赠送赠送赠送赠送赠送赠送赠送129平米户型赠送约28㎡98平米户型赠送约13㎡第8页2019/10/20收益-风险模型：波士顿矩阵联排为明星产品、80-120㎡产品为现金牛产品、120-130㎡产品为婴儿产品安全（速度）收益（单价）明星婴儿现金牛问题联排80-120产品120-130产品1、联排别墅为明星标杆产品，户型设计更优于二期二批同类产品，同时作为价格杠杆拔升高层售价，从而实现利润最大化；2、三期高层80-120㎡为现金牛产品，体量大，赠送面积大，N+1产品附加值高；3、120-130㎡为婴儿产品，中大面积户型，但产品有其自身优势，经过良好的培育，可以往明星产品靠拢。第9页2019/10/20展示及工程条件9月主推高层产品11月消化高价产品2011年9月10月11月12月主推刚性产品以别墅产品提升整体形象8月末别墅样板房开放本项目三期产品，高层为7万平米，别墅为2万平米，总计9万平米。10月推出别墅产品12月加推部分产品9月初高层样板房开放06年08年10年10年11年12年富基世纪公园，总建面123万㎡，已售26万㎡，二期80—85㎡两房，103——140㎡三房，173—200㎡四~六房，恒大名都，已售60万㎡，20万㎡待售，待售户型90—150㎡，预计2011年底或者2012年初开盘新界，总建筑面积140万㎡，一期待售户型64—76㎡一房，87㎡两房，103—136㎡三房，8月份开盘片区内高层竞争激烈，产品差异化不大，大多数为两房和三房为主，在售项目后期供货量高峰，勤诚达新界的入市，区域竞争白热化。翡翠花园，总建筑面积28万㎡，一期将推出87—158㎡2~4房，浩龙音乐界，总建筑面积17万㎡，已售6万㎡，二期以92—125三房为主。金星北高层产品去化情况在售户型是187—294㎡4房，户型偏大，总价高，销售速度较其他小户型慢。速度保持在40—50套/月左右。80—120㎡的刚需户型销售速度快，客户认认可度高；月均去化150套左右，但近期无销售。户型面积区间均价比例总套数已售套数未售套数销售率月均销售80—90㎡400022%851843899%150套90—120㎡460013%503500399%120—158㎡480030%11611153899%40-50套150㎡以上480037%1432119124483%刚性需求户型实现了价格+速度，大户型由于总价高，去化速度慢。开发商恒大地产集团长沙公司位置长沙市金星大道与普瑞大道交叉处西侧规模占地：185377㎡；总建筑面积：828887㎡；容积率：4.4；绿化率：46.4%价格均价4800/平米推售本期共3869套，已售3574套金星北产品消化特征典型项目—恒大名都户型面积比例总套数已售套数未售销售率价格月均销售套数80—85㎡15%3423420100%5800开盘期115103—113㎡45%102770432369%600010-20120—140㎡30%6856285792%650040173—200㎡10%2281765277%600010目前在售103-113㎡小3房，120—140㎡的舒适性三房，整盘速度保持在50—60套/月。80—85㎡的两房目前已售罄，开盘期销售115套/月刚性需求户型以及舒适型三房实现价格+速度，紧凑型户型与大面积户型去化速度慢。开发商湖南富基位置长沙望城县星城镇普瑞大道旁规模占地：641亩；总建筑面积：123万㎡；容积率：3.2；绿化率：40%，现正推一期价格均价5400元/平米推售本期共2283套，已售1843套金星北产品消化特征典型项目—富基世纪公园本项目产品基本在市场主流消化面积区间内，证明本项目户型面积定位准确。问题：本项目依靠什么，在同质化的户型面积产品中，超越市场平均的销售速度？金星北高层产品消化小结户型面积价格月均销售套数80—90㎡4000~5800110~150套90—120㎡4600~6000120—140㎡4800~650040套150㎡以上4800~600010套本项目•均价5000•产品面积区间：90—140㎡刚需客户看重价格，本项目高层价格在区域内属中等偏下，可实现低价走量。本项目恒大名都富基世纪公园勤诚达新界品牌综合性大型企业集团恒大集团、中国十强、上市公司湖南富基，本地品牌深圳勤诚达投资发展有限公司物业别墅+洋房+高层高层高层高层+倍数+洋房展示商业街，园林展示展示面大气，豪华展示面品质感强、大气营销中心开放，暂无展示园林景观实景配套会所、品牌幼儿园、品质商业街会所、幼儿园、底商会所、玉湖、蓝宝石体育馆、商业商业、体育休闲专区、社区影院价格5000元/㎡4700元/㎡5000元/㎡预计开盘价格：4600~4700元/㎡人文形象四世同堂、精装大宅生态湿地运动城滨水新城核心，江岛城客户点评关键词看中低密度小区、别墅物业看中恒品牌、现场展示大气、认可小区环境、月湖近江、宜居、大社区竞争力研判凸显产品附加值高，凸显低密度社区生活理念，凸显成熟社区居住的便利性，凸显别墅社区居住人群的纯粹及物管的档次。区域项目在物业，产品，展示方面较为突出，客户认可度高。本项目与竞争对手点对点PK优势Strength劣势Weak低密度城墅社区产品：户型赠送率高、舒适；园林实景:社区园林实景呈现；周边生活配套暂时不成熟；交通暂时不方便；项目已经沉寂一年，需重新造势树形象机会Opportunity威胁Threaten金星北区域发展前景好；新增项目上市，带来大量目标客户周边商业配套相继启动，同时具丰富的休闲娱乐资源；南山在长沙发展势头强劲；新增高层项目多，下半年集中放量政策收紧，市场风险加大12年片区内高层竞争激烈，本项目产品差异化不大..高层产品SWOT分析高层产品竞争总结及启示1、凸显纯板楼居住的舒适性和稀缺性2、凸显低密度住区生活理念3、凸显成熟社区生活居住的便利性4、凸显别墅住区居住人群的纯粹及物管的档次一、12年小高层在片区内面临较大竞争压力1、与竞争项目形成差异化，完善项目推广、展示、形象、产品。2、扩大自身优势，最大化的拉开与竞争项目的优势！二、片区高层项目注重产品展示及推广启示启示高层产品竞争总结金星北高层产品消化小结金星北高层产品竞争小结1、凸显纯板楼居住的舒适性和稀缺性2、凸显低密度住区生活理念3、凸显成熟社区生活居住的便利性4、凸显别墅住区居住人群的纯粹及物管的档次5、与竞争项目形成差异化，完善项目推广、展示、形象、产品。6、扩大自身优势，最大化的拉开与竞争项目的优势！1、80——120㎡户型受市场欢迎2、片区刚需客户较多，对价格敏感。第18页2019/10/20南山苏迪亚诺三期项目别墅分析第19页2019/10/20苏迪亚诺三期项目联排别墅一览联排别墅三期联排别墅产品明细表户型面积套数TH1户型234.2335TH2户型205.2471合计22996.6106联排：总建筑面积约2.3万平米，总套数106套，面积区间205-234平，市场主流产品第20页2019/10/20联排别墅产品分析联排产品价值点总结：大赠送、双车位、电梯，但临工厂区，受高层及道路影响优势：1、大赠送：前庭后院，大露台多功能室，超大面积赠送（赠送率达1.2-1.4）；2、赠送多功能地下室，可以设计成酒窖、健身房、棋牌室等；3、双车位地下车库设计：媲美独栋产品；4、电梯设计不足：临工厂区，受高层及道路影响，处于社区边缘地下室二层三层一层赠送赠送赠送赠送TH1户型235平1、赠送约330平：40平双车库+120平多功能室+20平地下庭院+50平花园+50平一层露台+15平二层露台+35平三层露台2、双车库设计：媲美独栋3、多功能地下室：划分为健身房、家庭活动室、酒窖、工具房第21页2019/10/20区域内联排在售项目较少，主力户型面积集中在210-260㎡之间，明星项目拉升片区联排产品价格。06年08年10年10年11年12年裕田.奥莱小镇：2011年5月开盘，总计六期，现开盘第一期产品为联排、双拼、独栋，共计271套，以联排产品为主。和记黄埔.盈峰翠邸：二期开盘时间为2010年7月，产品为370套联排，至今剩余60余套；三期为独栋、双拼，带部分联排，预计开盘时间为2011年年底。高鑫天麓，建面90万平，产品为联排，双拼第22页2019/10/20金星北别墅消化特征：项目开发商和记黄埔地产（长沙望城)有限公司项目位置长沙望城县星城镇金星大道旁项目规模占地：835亩；总建筑面积：68万㎡；容积率：1.2；绿化率：33%价格均价7000-9000元/平方推售2010年7月二期开盘推出370套联排、叠拼别墅，现剩60套左右。产品类别户型面积均价总套数已售套数未售套数销售率月均销售联排200—235㎡76002902306079%10双拼106—150㎡550080800100%开盘早期已售罄1、典型项目——和记黄埔盈峰翠邸1、二期联排正在推售中，买房送物业管理费及家居家电礼券。2、