搜索
领秀西城，冠绝重庆不是每一个人都有机会享受繁华中央，一片自然宁静的土地联发·嘉园*繁华/宁静/自然/家peacefulflourishingnaturehome联发·嘉园*营销推广执行报告MarketingPromotionPaln&ExecutionReportSyswinBrokerage思源经纪/重庆Wascompanyleader项目地块现状项目地块位于九龙坡区西郊支路18号。地块东靠杨家坪中学，西临在售项目恒大绿洲，南临桃花溪、动物园，地块与动物园轻轨站相距约500m，与杨家坪商业步行街约500m。整个地块地势较为平坦，四周仅有南面临近公路。本案地块经济技术指标建设用地面积：24126㎡总建筑面积：171673.55㎡住宅建筑面积：140733.06㎡容积率:6.0绿地率：31%密度：20.70%总户数：1647户恒大绿洲动物园杨家坪中学杨家坪商圈本案项目地块限制条件研究3、双向两车道道路较窄，限制后期商业的档次及业态定位；1、占地面积小，容积率较高，项目居住舒适性提升受到限制；2、产品与商圈的心理距离被拉大，区域价值被弱化；整体规划概述项目由6栋31-34层的点式高层构成，以围合式建筑布局为主；主力户型为二房二厅，主力面积区间为65～81㎡，少量一房与三房组成。联发嘉园属于首置类产品的城市商圈都市社区。12345611370699495656610881686976469354676674776767667581979978787380794949929564656565959681461031066566738069二期开发可变空间户型项目产品配比户型1#2#3#4#5#6#合计面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数一房不可变——5433473446314631合计6434311291房变2房——6834673449646529693466346631合计68686460260二房不可变69328134813473346534693170326633673280346532813165306733753478346434733166326434合计126100100102134936552房变3房763477347834803174347934合计34686831201三房不可变94329333973499349634103311133295341063195329534108329234合计1283334341366242711%25%8%16%40%其次以三房为主两房为主力户型本项目均户型呈现方正、功能齐全的特征。不利条件：对于可变户型，其套内面积较大，导致总价较高，户型可变性的性价比价值不能显现。户型比：（2房：3房：1房=2：1：1）产品典型户型点评户型面积46㎡，所在2号楼，是整个产品中面积最小的户型，产品方正实用，无浪费空间，，仅有62套，投资性极高该户型面积为74㎡，集中在3号楼。产品亮点为大阳台设计，2房变3房，客户可在主卧外阳台改造增加一房间作为阳光书房；在2房户型中具有绝对优势；同类户型面积99-106㎡，占到25%。产品量较大，而其面积较大，总价较高，市场同类产品竞争激烈，产品滞销性较大，建议在后期产品样板包装、价格上规避其不足可变空间【2011房地产营销策划大全】房策网项目产品点评联发·嘉园1、产品户型方正，舒适性高2、户型1变2，2变3，有一定赠送空间3、特色外立面，商圈地标居住建筑1、产品三房户型面积较大，总价高，市场同质化竞争较强；2、产品楼间距最小13M，对视感较强；3、部分68-69㎡1变2户型可变性价值不高；4、作为2房的81㎡户型无赠送可变空间，性价比较低；优势劣势三房二房81㎡地块不利条件及问题罗列商圈1、项目周边旧居民房较多，被其环绕，档次受到影响2、项目仅有南面有一出口连接道路，与杨家坪商圈近在咫尺距离感不能体现。3、产品最小间距13.9米（3，4号楼），4，5号楼24米的间距也会使其两栋楼形成强烈的对视感。4、户型设计不够紧凑实用，与市场同类户型相比面积较大，总价较高。69㎡1房，可变2房地块区域价值解读’区域现状区域地区生产总值（万元）第一产业第二产业工业工业占地区生产总值的比重第三产业人均GDP渝中区24066012772601357885.64%212934134637大渡口区6976961519054593548123268.97%13657126762江北区13372021586171669361182245.75%60464820717沙坪坝区16322885050184616473354544.94%73562319090九龙坡区2704107678841348958113685542.04%128726528827南岸区11559903069968702454131146.83%43826717459北碚区8014616008142795936852945.98%31342111955渝北区145320911813667472647542332.72%66034717228巴南区100889819610250342639577639.23%30937012325九龙坡区地区生产总值高、第三产业发达、人均GDP位居全市第二，对比主城其他区域，从宏观数据来看，区域消费能力强，具备中高端需求潜力，但庞大的人口数量削弱了此现象。地块区域价值解读’区域现状来自九龙坡区的统计显示，今年上半年，该区实现商品销售总额466.2亿元，同比增长16.7％。全区社会消费品零售总额达100.5亿元，同比增长15.8％，超过年度计划目标0.8个百分点，比一季度增速增加4.1个百分点，1~5月，总量居全市第二位。杨家坪商圈实现社会消费品零售总额52.7亿元，同比增长16%，与一季度相比增加2.1个百分点，完成百亿商圈半年目标任务，为全年完成百亿商圈目标夯实了基础。中心商圈成熟化【2011房地产营销策划大全】房策网地块区域价值解读’区域现状铁马集团地块1000亩工学院片区改造210亩石坪桥旧城改造110亩动物园片区旧城改造320亩黄杨新城片区改造860亩黄桷坪旧城改造1470亩新华1、2村645亩在未来3-5年内，九龙坡区的核心商圈的土地供应十分巨大，按平均容积率3.5计算，约1076万方左右，主要以旧城改造为主。这对九龙坡核心区域的城市提速、改观有巨大的促进作用，对杨家坪周遍区域的住宅及商业的开发带来机会。旧城改造规模化油漆厂搬迁土地200余亩毛线沟片区旧城改造500亩地块区域价值解读’项目区位解析城市向北两江新区重庆发展杨家坪非九龙坡非杨家坪提问一：本区域对外消费的吸附力？【2011房地产营销策划大全】房策网地块区域价值解读’区域现状杨家坪发展也已迁移九龙园区发展谢家湾发展提问：商圈片区对内消费的是否有足够吸附力？城市向北杨家坪地块区域价值解读’区域现状提问：本案对主力购房者的吸附力？重庆市主城区及各区域常住人口（单位万人）重庆市主城区渝中区大渡口江北区沙坪坝九龙坡南岸北碚渝北巴南20042793.92627.1668.6325.763.5184.0992.2265.1366.281.8879.820052798645.5169.7826.2365.0786.2494.6566.7667.3586.1683.2720062808658.9670.4226.5866.1387.6896.5167.9568.6589.8585.1920072816671.6271.0926.9667.3689.0897.9569.1570.0192.9187.112008283971.1627.2268.6890.2199.5370.5771.9095.8089.54年均增速0.40.91.42.01.81.92.02.14.02.9人口规模居主城前列，增长率略显吸引力不足可见区域吸附能力较弱，导致青年居家外移客户调研对产品的需求地块区域价值解读’区域现状需求户型需求面积(平米)合计频数单项比例合计比例一房比例502110.1%11.6%50-7031.4%两房比例50-70199.2%34.3%70-803115.0%80-90136.3%90-10083.9%三房比例70-8073.4%42.5%80-9031.4%90-1002311.1%100-1102311.1%110-120199.2%120以上136.3%四房比例100-11021.0%9.7%110-12010.5%120-14031.4%140-160146.8%五房比例160-18041.9％1.9％本案65-81㎡属于次选产品本案90-110㎡属于首选产品提问：本案产品供应是否适应市场？数据来源：思源研究院地块区域价值解读’城市副中心；大西区交通枢纽地带城市副中心大西区交通枢纽地带，立体轨道交通，物业价值拉升杨家坪地区位于我市主城区几何中心位置，是《重庆市城乡总体规划（2007－2020）》确定的六大城市副中心之一。这里是九龙坡区的核心城区，也是该区危旧房改造、城中村改造、旧城更新的主战场。重庆主城大西区地带，即九龙坡、大渡口、沙坪坝的结合部，西区中心的打造将提成整个物业的价值，拉动区域经济；地块区域价值解读’建设五个九龙坡，打造居家之都、绿色之都、便捷之都、放心之都、快乐之都九龙半岛居家之都便捷之都快乐之都放心之都老工业城市转向宜居城市绿色之都按照《宜居九龙坡建设总体规划》要求，围绕“扮靓老城，拓展新区”的思路，九龙坡区以提升居住品质，优化公共空间，完善服务设施为重点，着力打造九龙半岛、蟠龙新城，花漾商圈，华岩新城、西部新城“五大宜居板块”。努力实现到2012年成为重庆最宜居的城区之一、到2017年成为西部地区乃至全国最宜居的城区之一。地块区域配套解读’交通配套交通配套：项目具备强大的交通网络体系4分钟轻轨站--轻轨2号线（跨越大渡口区-九龙坡区-渝中区）17分钟直达解放碑CBD；3分钟公交站--20多条公交线路直达主城各地；畅通九龙坡畅通重庆【2011房地产营销策划大全】房策网地块区域配套解读’教育配套杨家坪小学建设一小西郊小学重点教育环绕四周地块区域配套解读’商业生活配套商业生活配套：8分钟都市核心商圈——大型百货大型超市，写字楼，银行，餐饮，娱乐（量贩式KTV,酒吧）UME电影院，培训中心，动物园；【2011房地产营销策划大全】房策网地块区域配套解读’周边企事业单位梳理建设集团铁马集团燃气渝西公司铁路局桃花溪市政建设公司立丹百货公司立邦涂料化工十八冶金公司中国人民财产保险泰康人寿保险天府可乐集团杨家坪供电局中孚科技公司波西米亚餐饮重庆建成公司利用周边企事业单位，开展圈层营销，做好渠道销售，促进销售量的提升项目区域解读小结：随着主城发展向北，“两江新区”概念炒作，使得该区域更多的青年居家外移。留住本区域，吸引外区域1、为何留在杨家坪？2、为何非要留守杨家坪商圈？1、区域未来发展，价值空间2、便捷的交通网路3、自然资源：桃花溪、动物园4、人文资源：名校配套4、城市商圈资源：提高购物便利性，减少生活成本，交通成本，亲近都市生活，享受出则繁华，进则宁静商圈社区生活联发嘉园购买客群研究市场方向界定区域客群分析项目客群定位客群研究【2011房地产营销策划大全】房策网联发嘉园项目市场方向界定’根据项目所在区域辐射力界定两大主要市场方向项目区域辐射力示意高新区九龙坡区大渡口区渝中区大坪主力客群方向：九龙坡区域次要客群方向：九龙坡邻近区域高新区、大渡口区、渝中区辅助方向：周边临近郊县调研目的：抽取2009年重庆房交会西区看房客户市场调研，通过了解这类客户置业的需求，找准未来的市场需求情况，为本项目客群定位找准依