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光华大道项目提案报告引领城西当仁不让目录•市场研究•项目定位•物业发展建议•营销推广城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色。素有“西贵”之称。城西1.较大的需求市场保证了该区域房地产的发展城西无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域，自古“上风上水”。强大的需求市场为该区域房地产的发展起到了很好的支撑作用。2.楼盘总体质素高，销售状况良好该区域有很多高素质楼盘，如成都花园、博瑞优品道、天韵金沙、中海国际社区、鹭岛国际社区、丽都玉园等等，都很具有代表性。这些楼盘的出现提高了整个区域的开发水平。从市场表现来看，各楼盘虽然售价较高，但销售速度良好。城西房地产市场现状3.楼盘区域划分比较明显城西的房地产开发近几年十分火爆。如今在城西三环以内的房地产开发，已形成了光华、羊西线、金沙、国宾等版块争锋的局面。各个片区无论从风格还是价格上都形成了自己的特色。4.楼盘供应多样化城西分为几个典型片区，也造就了整体区域高中低楼盘并存。既有高档楼盘，如成都花园，锦城豪庭、御都花园别墅、金林半岛别墅、蜀风花园城等，也有千和馨城、金沙岁月、光华岁月等中档楼盘。6.产品以生态型为主在目前城西的众多已建成或正在建设中楼盘中可以发现，提出“健康”、“绿”、“天然”等概念的不在少数。5.价格主要随片区不同起伏较大城西房价主要随片区不同而出现起伏，如金沙片区，房价已经上升到4800-5000元/㎡的水平。光华片区楼盘价格主要集中在3500元/㎡的左右水平。市场研究——概况温江地产“新贵”城西地产“西贵”光华大道“新贵”与“西贵”之间竞品：和黄、华新国际、蓝光仁和中高档楼盘、大盘客户来源之一：成都看重前景追崇品质客户来源之二：温江就近居住实力雄厚客户来源之三：外地追求生态向往成都温江区楼盘图成温邛高速公路成温邛高速公路温泉大道光华大道凤溪大道隔离大道蓉合大道观澜半岛丽日樱花四季花乡水岸花汀都市水岸奥林匹克花园凤溪大道南熏大道和黄项目金瑞泰项目花博会展馆锦绣森林森宇音乐花园上林宽境已售完项目在售项目待推项目金域·香洲怡和茗居柳台大道安纳西时光柳岸馨苑七彩花都锦里光华塞纳河畔天蕴中心迈普项目上海证大花样年项目上海证大至成都柳城华厦至“国色天乡”学府美地翰城西门汀花语间香颂岛海峡新城本案由图看出，整个温江片区和光华片区的在推项目多,竞争大。光华大道的纽带作用实现温江与成都主城区的无缝对接。花博会主场馆所起到的生态效应对成都置业者吸引力很大。据统计，目前光华大道板块已知（含进入前期市场研究流程）的项目约15个。主要项目有：项目名称开发商项目名称开发商项目名称开发商上林宽境炎华置信七彩花都通惠房产金瑞泰项目金瑞泰房产和黄项目和记黄埔锦绣森邻华新国际锦里光华达亨实业香颂岛远鸿房产塞纳河畔大华房产西花汀万厦房产迈普项目迈普集团依云镇中能置业上海证大项目上海证大花样年项目花样年房产厦门东纶项目厦门东纶蓝光项目蓝光地产光华大道分为青羊段和温江段两部分。目前，青羊段限制性开发，而温江段项目较多。此处所指光华大道特指光华大道温江段。光华大道板块由于位于温江老城区与成都主城区之间，必将成为温江区政府优先发展的区域，该区域房价涨幅较快目前价格在2800元/平米左右。物业形态市场研究－片区解析57%8%9%26%多层电梯洋房别墅298,29%261,25%314,30%121,12%39,4%3,0%100以下100～120120～140140～160160以上其他面积段需求100平方米以下的面积段对市场来说吸引力很大，占有成交率的29％。而100平方米-120平方米的面积断是客户需求最大的面积断。120平方米-140平方米的需求量相对120平方米-140平方米相对较小，但是在开发商强推的基础下，还是能够成为主力销售户型。140平方米以上的面积断，被接受的力度较弱。01020304050607080908.26-9.19.02-9.089.12-9.1810.10-10.1610.17-10.2310.31-11.0611.07-11.1311.14-11.2011.28-12.412.05-12.11100以下100～120120～140140～160160以上其他140平方米-160平方米的走势一直比较平稳，但是需求量相对较低。100平方米-120平方米的面积段为客户需求最大的。100平方米以下的二房也是客户需求体现得比较强烈的一个面积断。120平方米-140平方米在9月初做为主推户型，也赢得了较大的市场。在之后的持续销售中逐渐滑落至平稳状态。160平方米以上的面积断做为大户型，对于市场来说还是有一些抗性，接受人群相对较少。面积断需求变化情况客户来源区域65%23%12%成都温江外地容积率00.511.52上林宽境金域.香洲七彩花都都市水岸安纳西时光怡和茗居嘎那河畔容积率容积率1.8楼盘容积率已知明年上市的项目约8个，开发总量约200万平米。其中主要以和记黄埔集团、金瑞泰房产公司、迈普网络公司、花样年房产公司项目为主，预计供应总体量在166万平米左右，占到总供应体量的83.05％。土地供应量竞争对手的土地信息市场研究－重点竞品情况根据最近的市场信息，和记黄埔会在光华大道项目采取“造镇”的方式，使用中西结合的风格，打造低密度的大型居住社区。并且电梯占绝大部分。项目名称净用地面积（㎡）容积率k建筑密度绿地率和记黄埔373333.33≤1.3≤30%≤35%蓝光项目1200001.5≥k≥3.0≤30%≤35%华新国际123263.33≤1.8≤30%≤35%天祥项目736201.8≥k≥3.2≤28%≤35%市场研究－结论1、光华大道楼盘均低容积率；2、产品很多，市场竞争十分激烈；；外来开发商也涌入市场3、光华大道延线及城区周边项目规模较大，多为百亩以上品牌商开发大盘；3、主力户型集中于120㎡-140㎡面积，价格普遍低于城区内房地产价格。4、物业类型：以多层物业为主。5、区域人群购买力旺盛。成都、温江均为较为富裕的地区客户来源：主要以吸引成都客户和温江本地经济实力较好客户为主。6、随着各知名开发商及代理公司纷纷进入，区域整体营销水平不断提升，引进先进的营销观念及手法，对区域整体楼盘品质具有推进重用；7、在目前城西的众多已建成或正在建设中楼盘中可以发现，提出“健康”、“绿”、“天然”等概念的不在少数。光华大道做为成都与温江连接的纽带，有着无与伦比的人居条件必将在未来吸引大量的追求生活品质的人！先天决定着后天血统影响日后的成长轨迹在市场和数据的背后意味着我们必须用心•市场研究•项目定位•物业发展建议•营销推广成都，最古老而又最现代化的一个城市，天造一半、人造一半，无论是地理环境、还是城市氛围，都仿佛受到上天的特别宠爱。属于这个城市的气质飘扬在这个年轻城市上空的气质不用说出来，用身体的触觉就能感受对于北京来说，可能是政治，对于深圳来说，可能是欲望，对于广州来说，可能是包容，对于成都来说，自由舒适的居住，是这个城市的期盼。在客户来源已经清晰的情况下，潜在客户的深层需求就成为我们研究的重点。由光华大道想到的第一层：远（第一反应，道路里程）第二层：稀有（作为物业名称来讲）第三层：尊贵（富人的行宫）第四层：物业功能（?）第五层：想象空间（……）第六层：期望值（！）[光华大道]信息传递层次：远，是光华大道的一个重要属性造就了“尊贵生活”实现了极少数人的生活理想构筑了唯一性”和“不可比拟性”的价值体系远◇放大远的属性◇明确无误的传达方位信息◇和温江群区隔开来◇暗示“远逸”的生活理想◇自由超然的生活格调，自信、自赏◇一骑绝尘，具有开创性和引导性静隐逸静静的心情回家的路安全、温馨、私敏{闲逸安逸隐逸清逸飘逸远逸逸趣放逸超逸奔逸脱逸逸兴享逸亦静亦动}远光华大道有静、隐的特性。但是更多拥有“逸”的展现。光华大道上的生活，原本就是一种“逸”形的生活对于光华大道来说，这原本就是一条回家的路……客户定位研究光华大道购房客户群总体特征：•他们大多数来自城西•有经济实力又有文化修养•爱好广泛，对新事物接受能力较强这样的一群人，仁和对他们是一种什么样的概念？客户定位研究仁和印象仁和春天百货仁和珠宝成都最高档购物中心成都首席精品珠宝店仁和——尊贵、精品仁和春天大道——将尊贵、精品真正的、完整的融入生活目标客户群尊贵层次论尊贵高级层次尊贵进化层次尊贵初级层次生活理念：我要尊贵（主动）行为：占有、炫耀、吃喝玩乐、名牌享受心理特征：处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望社会的注意、认同生活理念：尊贵要我（被动）心理特征：自信、轻轻松松超越物质对人的束缚跨越世俗符号的限制，进退自如行为：占有最好的资源，满足尊贵对人提出的符号要求生活理念：尊贵由我（主动）心理特征：自信、轻轻松松超越物质对人的束缚跨越世俗符号的限制，进退自如行为：占有最好的资源，但已经不刻意用来炫耀而用来享受，生活完全由自己做主尊贵初级层次尊贵进化层次尊贵高级层次住宅特点文化特质居住误区夸张、张扬以大为贵贵价盘以豪为美嫁接文化符号“贵族”盘平静的豪归心的宅尊贵，身心由我他们的梦想与期待同时也代表他们的属性特征品味来自生活的点点滴滴，对高尚、舒适的向往格调来自自身的成长，对生活的报答身份与众不同的价值体现自我对人生的感悟，自身回馈世界的方式目标群分析—生活期盼尊贵初级层次尊贵第二层次尊贵第三层次共性追求生活品味在意生活方式足够的支付能力相信自己的判断生活的宠儿，成功者，所谓的“富人”；是贵族阶层的雏形（在大陆，现阶段没有贵族）；讲究品位，讲究格调，讲究身份。梦想着有一块地，盖一栋最自我的房子。目标群分析—生活渴求他们拥有财富，或者拥有创造财富的财富追求对于他们来说是用无止尽他们在拼搏，在前进他们自主而不跟从他们是城市里不可缺少的人物他们带动了城市的进步但是他们依然在寻找，真正的“家”那是他们的归属感所在用一个词可以概括这些人主人目标群分析—核心目标群主人的要求区位社区形态服务出则红尘，入则自然，进退自如自然的地块，但不以都市脱节。其独特性，珍贵性满足成功人士对地位的要求，是真正“尊贵”所在拥有珍稀、绝版自然资源：空气、江景、生态公园社区人文环境的纯度，完美度，不受杂质干扰。进退自如神龙见首不见尾社区在城市，又真正封闭，享受悠然自在的主人感觉生活场景与自然的沟通对房子有超乎功能与价格之上的要求主人轴心一切服务围绕主人，由看不见的管理和无处不在的服务组成，给予主人充分自由和享受。本项目目标客户定位城市梦想家所处位置：尊贵初级层次和进化层次事业中的颠峰人士所处位置：尊贵高级层次——存在主人意志的天然环境——按照主人意志打造的住宅——承载主人意志的生活形态他们希望得到的是：项目定位—项目价值挖掘在存在主人意志的天然环境中，按照主人意志打造承载主人意志的生活形态的住宅社区。我们的目标是：外部环境再次梳理一下我们的财富光华大道提纯出的一块高尚空间品牌知名度与精品形象产品再创的能力一流的百货业营销经验仁和春天的会员制及高端客户名单城市发展提纯交通提纯环境提纯人文提纯教育提纯市政提纯内部基因仁和的品牌就是高品质的象征项目价值挖掘城市发展提纯成都市城西规划，光华大道的居住概念逐渐深入人心交通提纯光华大道的通车、未来的地铁物业。无论是依靠市政还是企业自发，交通必然会畅通无阻。环境提纯适合人居的温江气候、规划的生态公园、清新的空气，生态还会提升。光华大道提纯出一块高尚空间，让这一块空间有着城市中心。生态花园的集合优势项目价值挖掘大量高素质人员的需求必将刺激各种高质量配套的衍生。人文提纯高知识含量+高修养+高品味+精英化人群，对生活、格调、健康的共同需求。市政提纯教育提纯幼儿园、成都七中项目价值挖掘项目天然的属性项目用地地势平坦起伏不大，地块的北被江安河环绕。此为地形最大的特色。项目的地形条件具备了高档物业的发展基础，临河而居，水、植被成为了项目价值和形象提升的一大亮点建议扩大该资源优势引入江安河水入