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目录第一部分：区域市场历史及现状2第二部分：区域规划对城市开发的影响10第三部分：常州房地产市场整体研判14第四部分：常州市场产品宏观分析19第五部分：版块划分及研究24第六部分：常州及新区房地产项目简析29第七部分：新区房市分析32第八部分：消费者及投资者行为分析36第九部分：常州房地产市场趋势展望54第十部分：重点竞争楼盘属性研究及本案营销策略建议59附：新区主要楼盘一览表68常州其他区域典型性竞争楼盘概览83常州其他区域楼盘概况892004年第三季度常州市在售楼盘售价一览表91常州奥林匹克花园二期营销市场报告（初稿）第一部分：区域市场历史及现状一、宏观市场状况经济形态的发展和人民生活水平的提高，促使常州住宅市场近年来得到了强有力的快速发展。2003年常州房地产开发投资总额为52.8亿元，同比增长28.6%，占当年全社会固定资产投资的11.8%。房地产开发投资已经成为常州重要的经济发展支柱。常州市房地产投资额快速上升常州房地产投资快速上升02040602000年2001年2002年2003年单位：亿元系列1从宏观市场变化来看，房地产整个市场的总体走向仍趋强势，全市供需总量及供求结构开始不平衡、空置面积大幅减少，房地产热直接导致了商品房价格的快速攀升。详细分析见下述报告。1、市场供求关系常州商品房市场发展总量表常州房地产市场发展总量单位：万平方米项目2003年2002年2001年2000年总施工面积645526487.5407.4先开工面积374.35238233197竣工面积249.17268.8193204销售面积205.9248.61172.9149.3空置面积25.250.6869.7877.7从上表数据可以看出，常州历年总施工面积接近新开工面积与竣工面积之和，说明常州商品房停待工项目少，市场持续良性稳步发展。商品房施工面积上升，新开工项目增长加快。特别是2003年新开工面积同比增56.8%，导致2004年市场供应量大幅上升。由于外来人口购房数量增多，社会有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积迅速减少。2003年商品房空置面积仅25.2万平方米，同比下降50.2%,2003年受竣工面积（供应量）减少影响，导致实际成交数量（销售面积）下降。供应稀缺导致近期市场持续升温。2004年竣工量预测我们认为由于2002年商品房新开工量不大，低于当年竣工面积，产生了次年市场供应量减少的特殊现象。但是2003年新开工项目较多，且在2004年已逐步上市。预期2004全年商品房竣工面积将增长至400万平方米左右。2004年全年销售面积预测成交预测计算公式：2004年全年实际成交＝2004年预期需求＋（2003年预期需求-2003年实际成交）假设未来市场预期需求为常量，常量取值为2002年实际成交；也就是说，在2004年和2003年两年需求量没有增长的情况下，2004年销售面积不少于291.32万平方米。实际上假设常州楼市年预期需求仅增长20万平方米，2004年的需求量就将达到350万平方米，结合竣工量预期值表明：2004年预期供应量虽然增长幅度较大，但相比需求仍然偏低，市场消费得不到满足，供需依然存在缺口。依据我们对常州市场的考量和分析，综合竣工量预期值，2004年全年实际销售面积将在350-380万平方米左右。我们认为市场供需在现阶段仍有不平衡的现象产生。常州房地产市场需求明显开发放大，增量原因除人民生活水平提高、购买力上升之外，很大程度还受近年动迁量力度加大刺激购房需求上升影响。而供需不平衡直接导致了市场价格发生大额增幅。2、市区拆迁情况分析常州市区拆迁力度迅速加大常州近年拆迁面积情况一览0204060801002000年2001年2002年2003年单位：万平方米拆迁面积#REF!拆迁面积拆迁户数常州近年拆迁户数情况01000200030004000500060007000800090002000年2001年2002年2003年单位：户拆迁户数常州市区城市建设力度加大，2003、2004年上半年拆迁户数超过前三年总和。短期内拆迁户的购房需求急速放大，而市场供应不足产生一定供需矛盾。随着2004供应量加大，动迁户的置业需求将得到释放。据了解，常州为进一步提高城市化率，改善城市整体形象，在今后几年仍将加大市区拆迁力度。据资料表明，20041~3季度年已有5幅地块及区域开始了拆迁工作。拆迁居民对房屋购买的需求仍将持续存在，并支撑常州楼市的发展。3、常州房产价格变化房产价格上升趋势明显全市市区注：全市包括武进、金坛、溧阳常州市近年房价一览050010001500200025002000年2001年2002年2003年元/平方米全市02、03年及04年前三季度新区价格趋势050010001500200025003000350040002002年2003年2004前三季度新区可见2003年是常州房产市场价格变化最大的一年,当年供应量偏少是主要原因。常州市场供求结构将朝着长期平衡的方向发展。但是短期内存在的供需缺口意味着市场吸纳量大、价格缓幅上升存在市场支撑。2003年常州全市和市区房价上涨313元/㎡和542元/㎡，较2002年同比增长16.7％和21.6％。2003年是常州市场的发展拐点和重要阶段。常州人均GDP首次突破3000美金，未来经济持续看好对市场发展有宏观影响；微观上，去年供应量减少是造成市场供不应求、价格飞涨的主要原因。相比2003年的大幅增长，常州前两年价格变化比例仅为2％和8％。2003年价格的迅速上扬，说明前两年应该存在房价被一定低估的现象。目前投资需求也开始出现，市场未来看好。动拆迁工程增多，常州城市建设力度加大，这对常州楼市发展及房价上升具有积极意义。目前常州相对无锡、苏州城市房价偏低，但随着经济的发展和城市的建设，常州房价将逐渐提升。2003年常州市民购房需求受供应严重不足影响，相当一部分没有得到满足。这部分需求将在2004年以后得到去化，支撑未来楼市健康发展。在以上因素支撑下，近几年常州市场价格仍将快速、稳步增长。预期2004年市场总体均价增幅保持在300-500元/㎡左右。4．土地供应分析2004年土地供应创出新高。2003年常州土地计划供应190.19万平方米，2004年这个量迅速上升至445万平方米，土地市场供应量增大，政府对快速发展的楼市降温意图明显。1）从2004年地块分布区域来看，中心城区出让面积最大，达到230多万平方米左右，超过了总出让土地的一半，市区动拆迁力度加大。北部区域出让土地面积较大，为88万平方米左右。北部和中心区块未来市场竞争激烈明显。2004年转让地块区域分布图2004年待转让土地地块区域分布图20%9%10%9%52%北部东部南部西部中心城区2）2004年2~8月份完成地块出让面积近300万平方米，土地市场呈现非常活跃的态势。3）土地价格变化也能反应市场的走向。据国土局报告表示，2003年的土地交易价格基本上与2002年持平。但我们发现局部地区土地交易价格呈上涨趋势。2003年东部区域共交易三宗地，分别为红梅生活区，其成交价格为117万元/亩；金属压延厂，其成交价格为158万元/亩；郊区政府地块，其成交价格为228万元/亩，分别较2002年红梅解放村成交价高出95万元/亩、136万元/亩、206万元/亩。4）土地交易价格的上涨，必将增加开发商的开发成本，拉高商品房的销售价格。5）市场开始出现大量大规模地块供应，规模化开发成为趋势，未来市场大规模楼盘竞争激烈。2004年全年内待批超过30万平方米的地块有4个，分别是常澄路与万福路地块（50万平方米）、兰陵路西侧地块（51.617万平方米）、南河沿地块（32万平方米）、劳动东路两侧地块（74万平方米），主要集中在中心城区和北部区域，占供应总量的46.5％。6）东部区域2003-2004年地块供应总面积62万平方米，未来开发项目较多，东部市场将逐渐活跃。5．政策法规分析常州楼市仍在逐渐成熟，所以我们发现相关的重要政策法规不多。但是市场的变化无疑会刺激机制的完善，有助于激活、规范市场，同时扩大需求，提升普通居民的购买能力，增加人均住房面积等硬性指标。近年来常州政府出台的重要政策有以下几条：1）宏观指导房产良性开发政府宏观层面加大了房地产开发力度，加快了城市商品房的供应，同时规范、完善了常州市房地产市场的运行机制。为解决了房地产业的历史遗留问题也作出了相关指示，有利于市场健康发展。相关文件：《关于进一步繁荣我市房地产市场的若干意见》常政发[2002]192号2）加大拆迁力度，完善拆迁机制随着近期拆迁力度的加大，常州市出台了一系列拆迁指导文件。以下是最重要的三条政策。我们认为，正是因为明确了拆迁居民的利益、确定了拆迁的区域和范围、加快了城区拆迁的力度，常州房产市场的需求才得以扩大和释放，并且城市化进程也进一步得到加强。相关文件：《常州市城市房屋拆迁补偿价评估技术细则》常建〔2003〕166号简介：明确常州城市拆迁补偿办法，使得拆迁居民可以明晰的知道拆迁所得款与将要购买得商品房之间的价格差距。《常州市市区危旧房改造管理暂行办法》常政发[2002]72号简介：明确了城市拆迁的范围《常州市规划局文件》常规[2004]1号简介：加强城市总体规划布局系统，进一步明确在新一轮城市总体规划的指导下，实施“拓展南北、提升中心”的城市发展战略。整治的重点仍是市区的重要地段、城市主要出入口地段和老居住区。3）扩宽公积金贷款范围、额度和期限，进一进发展住房金融。一般而言，公积金制度对于个人购房需求影响很大，特别是在近期房价变化幅度大的情况下，其作用更加明显。因此适时调整公积金制度，符合市场发展，可以缓解个人购房贷款压力。常州市近期出台的公积金政策调整幅度非常大，从中我们也可以了解政府对于房地产市场上扬发展的支持心态。取消公积金贷款必需有本地户口的规定，鼓励外地人购房；扩大购买安居房、经济适用房、商品房的公积金贷款额度至22万元，提升个人购房承付能力，并放宽贷款期限，降低未来还贷压力，刺激购房需求；允许公积金在规定条件下多次、多样使用，加强了公积金的实用性。相关文件：《常州市市区职工住房公积金担保委托贷款政策调整意见》常房改领[2002]2号简介：一、扩大贷款对象取消申请住房公积金个人贷款的职工必须具有常州市市区城镇常住户口的规定。二、增加贷款额度购买自住住房（包括安居房、经济适用房、商品房）最高贷款额为22万元，拆迁安置房、二手交易房贷款额度比照商品房；自建、大修、购买现住公房最高贷款额度为12万元。取消贷款额度不得超过借款人及其配偶住房公积金存款余额20倍的限制。三、延长贷款期限贷款期限计算最长可放宽到借款人法定退休年龄后5年。四、放宽贷款条件1.允许借款人及其配偶可在贷款后，按规定提取其住房公积金存款。2.允许借款人既可部分提前归还贷款，也可一次性还清贷款。部分提前还贷的最低限额为一万元人民币。3.允许职工多次申请贷款，原贷款已还清的，可按规定再次申请贷款。原贷款尚未还清且还贷正常的，可按差额申请贷款（差额计算：最高贷款额度—前次贷款额度）。《关于调整2003年度常州市职工住房公积金、新职工住房补贴缴存基数及比例的通知》常公积金[2003]5号简介：调整、细化了常州市职工住房公积金、新职工住房补贴缴存基数及比例，为常州市商品房销售确定了政策导向的有利机制。同时更刺激了商品房公积金贷款消费市场。《关于调整住房公积金提取方式的通知》常公积金[2004]2号简介：住房公积金提取由职工直接申请、中心即时审核、银行集中支付，为消费者购房贷款带来了相当的便捷，简化了种种繁杂的手续，缩减了贷款时限。4）规范土地市场，完善土地利用机制严格控制土地开发利用及建设用地供应，明确凡是建设用地都必须以公开招标、拍卖方式供应。这在规范土地市场交易行为、提升政府宏观调控能力的同时，也造成了地价的上涨，直接影响到今后商品房市场的价格。相关文件：《常州市市区土地收购储备管理办法》简介：加强土地资源和资产管理，合理利用土地，规范土地市场，增强政府对土地的宏观调控能