戴德梁行83万平米无锡九龙仓项目营销报告

PresentationofWharfProject无锡九龙仓项目营销报告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5项目营销推广策略建议无锡宏观经济、市场分析无锡房地产微观市场分析项目特征分析项目定位建议项目示范区建议项目定价与去化无锡九龙仓项目营销报告无锡宏观经济、市场分析无锡房地产微观市场分析项目特征分析项目定位建议项目定价与去化项目营销推广策略建议项目示范区建议戴德良行-无锡九龙仓项目营销报告占地面积30.8万平方米，规划总建筑面积约83万平方米。无锡九龙仓·国际化人文典范双核社区!戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5无锡宏观市场分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5城市特征及宏观经济戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5沪宁中轴核心，江苏经济核心基地无锡居于沪宁城镇聚合轴核心段，是上海大都市圈的有机组成部分，江苏省经济发展的先导地区和创新中心，具有国际竞争力的城市。北靠长江西接常州，距南京183公里东邻苏州，距上海128公里南频太湖信息来源：无锡规划局宏观市场城市特征研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5立体交通体系，华东交通要塞无锡是苏、浙、皖三省的交通枢纽，京沪铁路、京杭大运河以及沪宁高速公路等公路干线沟通沪、宁、杭各大城市；无锡机场离市中心仅20公里信息来源：无锡规划局宏观市场城市特征研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5环太湖经济圈核心腹地杭州都市圈环太湖都市圈上海都市圈扬州南通湖州舟山南京嘉兴绍兴常州镇江苏州无锡宁波杭州上海台州泰州第三扩散圈层第一扩散圈层第二扩散圈层上海是长三角经济实力最强的龙头城市，也是经济扩散的中心。无锡在空间结构分布上处于第一扩散圈层，与上海这个增长极联系最为紧密，战略地位优势明显。信息来源：无锡规划局宏观市场城市特征研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5GDP总量(亿元)33002805235038580500100015002000250030003500400045002007年2006年2005年2004年人均GDP（元）577096194252825652030100002000030000400005000060000700002007年2006年2005年2004年※无锡国内生产总值近年平均每年增长约16%，宏观经济效益稳步提高；※2007年，无锡GDP比上年增长16%，人均GDP增长也超出一般水平。信息来源：无锡统计局宏观市场经济状况研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5户籍总人口（万人）447.19452.84457.8461.744354404454504554604652004年2005年2006年2007年※无锡近三年的城市人口总量平均以11%的增长率递增，城市化进程迅速；※人口的快速增长，带来住房需求的增加，促进了房地产的发展；※无锡居民消费支出年均增长幅度在15%左右；※消费力增长速度与城市整体经济发展水平、人民收入发展水平相近；居民人均消费性支出（元）9374107741137212257020004000600080001000012000140002004年2005年2006年2007年信息来源：无锡统计局宏观市场经济状况研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.52007年无锡市人均支配收入在长三角各城市中位列第四，体现了较高的购买能力和水平。236232168921260203171908916775164511505714940208980500010000150002000025000上海杭州苏州无锡南京常州镇江南通扬州泰州信息来源：无锡统计局人均可支配收入（单位：元）宏观市场经济状况研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5信息来源：无锡统计局221262560229658343751358816005181892089805000100001500020000250003000035000400002004年2005年2006年2007年人均在岗工资（元）人均可支配收入（元）人均工资水平年均增长幅度在15%左右；人均可支配收入水平年均增长幅度在18%左右，略高于城市经济总量发展水平；在城市整体经济水平不断发展前提和基础上，城市人民生活水平同样处于快速、稳健发展阶段；人均可支配收入水平发展速度高于人均工资水平发展，这说明人民的消费力空间与消费余地正在不断扩大。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5规划构建“多中心、开放式”的市城空间发展格局，形成“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴。以三条城镇发展轴为主干。信息来源：无锡规划局区域分析城市规划研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5本项目锡山区：新材料和电子信息、纺织和服装、车辆为主的产业惠山区：汽车配件，生命科技等传统工业强区北塘区：老工业产业区，现代服务业崇安区：市中心商务区南长区：政务，休闲商务，太湖CBD商圈,项目所在区域滨湖区：旅游，度假，工业设计产业基地新区：高新技术科技园区区域划分：按照行政区域，各产业结构，及规划情况，把无锡划分成了7个区域。信息来源：无锡规划局区域分析城市规划戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5建设太湖广场商务中心，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的格局。其中“一城”指“南长新城”。区域分析整体规划•优越的地理位置，人民东路、解放东路、解放南路、人民西路相至，与崇安区、北塘区相邻。•便利的交通通往全市各地。•政治优势突出，市人大及市政府近20个职能部门在南长辖区内。•良好的人居环境，辖区内新世纪花园、新江南花园、等高档住宅小区，大型休闲、购物中心、餐饮娱乐场等设施。•齐全的生活和商业配套，让消费者享受着更多的方便和实惠；同时也为我们吸引了大量的客户群。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5房地产市场研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5226.79276.8378.1216.0%21.5%36.6%0501001502002503003504002005年2006年2007年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%房地产开发投资（亿元）增长率（%）1335.091474.941674.220200400600800100012001400160018002005年2006年2007年※从近三年多时间的社会投资来看：近三年，固定资产投资都以12%左右的比例增长。※房地产投资呈稳定上升趋势；特别在2007年创造了一个历史高点，并显示了较强的持续性。房地产业在无锡经济中的比重将持续增加，最终成为支柱产业之一。信息来源：无锡统计局社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产市场宏观房地产市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5497.1485.32639.22549.3412.13361.0601002003004005006007002005年2006年2007年商品房批准预售面积商品房实际销售面积※从2005年-2007年期间，无锡房地产市场供大于求；※2007年的商品房批准预售和实际销售面积均高于往年；※实际销售面积来看，近三年一直保持着稳定增长的情况。商品房批准预售、实际销售信息来源：无锡统计局（单位：万平方米）房地产市场宏观房地产市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5信息来源：无锡统计局商品房销售额※2005~2007年房地产销售金额上升稳定迅速，整体发展良好；※2006年增长率达到91.6%，销售额比05年增长了将近2倍。※2007年城市扩展进度加快，大大促进了房地产的开发速度。商品房销售额（亿元）129.03247.21336.5501002003004002005全年2006年2007年商品房销售额（亿元）房地产市场宏观房地产市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5信息来源：无锡统计局010002000300040005000600070008000900007一季度07二季度07三季度07四季度08一季度中心区副中心东区南区西区北区商品房住宅均价全市住宅均值（元/平米）414043154363400041004200430044002005年2006年2007年※近三年来，无锡住宅均价保持着稳步上升。※受2007年国家政策控制，住宅均值上升速度放慢，开始保持相对稳定。2007年四个季度各区域住宅均价持续稳定的增长，2008年一季度，价格受政策影响较小，保持着增长的趋势。单位：（元/平米）房地产市场宏观房地产市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5无锡九龙仓项目营销报告PresentationofWharfProject2008.5信息来源：无锡统计局3563315033084617542243184101360518652487228601000200030004000500060002007年6月7月8月9月10月11月12月2008年1月2月3月4月※从2007年6月-12月无锡市商品房成交量来看，稳定增长的速度保持不变；※9月-11月考虑的房地产市场的旺季，