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做城北真正的新商务坐标南通绿洲国际营销执行报告目录本体分析客户策略价值体系梳理项目定位执行策略具体营销动作远期建议2010年营销费用预算双方工作职责项目界定——未来的交通枢纽，新兴城区综合体项目南通北便捷的高速交通汽车站便捷的城际客运火车站迅捷的铁路集铁路/高速/城际客运于一体的交通汇合点港闸区——位于南通城市规划，构建“一主三副三轴”的空间发展格局中的北线，又一城市战略转移的新兴城区。本体分析S：优势政策规划中的快速新兴发展城区便利的交通条件，位于铁路、高速公路、城际快速客运的辐射枢纽交汇点，与上海等长三角形成“一小时经济圈”本项目未来昭示性好，将形成城北地标建筑周边发展仍有待时间，与市中心的城乡感过强，在短时间内难以变现教育、文化等配套在近期内难以完善W：劣势O：机会政府规划政策倾斜与偏转火车站的日趋成熟，高铁的未来引入与“假日酒店”达成合作南通尚无成熟的商业综合体项目商住性质土地成为2009年南通一级市场成交主力T：威胁明天很好，但如何度过今天很重要本体分析具有远见的投资型客户他们拥有超乎常人的远见；他们拥有较强的资金实力；他们拥有多次成熟的置业经历；他们不一定固守南通本土；工作地缘型客户他们或是工作在临近区域、或是由于交通出行便利选择此地；他们未必长期居住南通；他们需要简单生活，但生活品质不低；少量地缘型客户他们对当地现状较为熟悉；他们对周边项目缺乏信心；他们对新兴综合体倍感新奇；核心客户重要客户偶得客户市区被动挤出型客户他们单身或者即将结束单身；他们资金实力有限；他们年轻，易于接受新鲜事物；他们不愿为家务琐事缠身；客户策略如何让客户感知我们的未来？价值提炼类别价值点关键描述城市价值城市地位南通城市门户城市依托于长三角的经济高速发展、北上海门户通城向北港闸区城市北扩北部是南通又一新兴城市发展带区域利好新城区交通枢纽火车站、北城大桥、沿海高速北大街传统交通圈的改变开发热点地区众多开发项目云集配套完善周边配套城北新兴商业辐射圈自身配套综合体商业完善及医院等利好产品价值城北地标、精装LOFT小户型公寓国际化综合体品质打造城北地标99米高层地标建筑，昭示性极强国际化社区规划强强联手打造众多国际知名设计单位联手打造精装施工工艺智能化、人性化园林景观亲水平台等建筑细节户型设计经济、实用4.7米层高LOFT设计买一层送一层6.6米面宽设计方正户型、采光良好物业管理尊贵国际专业酒店管理IHG酒店管理投资价值与五星级酒店作邻居酒店品牌世界500强国际品牌假日酒店世界500强的专业投资眼光南通唯一五星级投资价值、稀缺价值投资回报“潜力股”低门槛低风险稳定回报总价低、远期前景、投资自住两相宜本项目价值体系梳理项目定位城北新商务地标形象定位与假日酒店分享世界财富公寓定位迷你总裁公馆商务办公定位总部中心商业定位绿洲生活中心策略执行关键点前提：酒店式公寓的营销是在项目整体营销工作的基础上针对酒店式公寓产品的特殊性做相关营销手段的侧重Q1:如何找到他们！一张覆盖全城的大网一把清晰准确的筛子一条价值感明确的信息传递路径Q2:怎样的出手理由——围绕回报率将价值打包一个动心的价格回报率一个可以长期获得收益的产品一个项目整体的依托平台针对理性投资客户心理的信息设计是吸引目标客户、吸引其关注的关键！一张覆盖全城的大网一把清晰准确的筛子一条价值感明确的信息传递路径一通只打给“内行人”的电话一条真正懂得价值的人才会收到的短信一套精心设计的销售说辞信息的价值感项目的稀缺性超值的回报率信息设计确立本项目高端商务氛围体现本项目投资高回报率“潜力股”形象发挥LOFT跃层的高性价比产品优势回报率一个动心的价格一个可以长期获得收益的产品一个项目整体的依托平台租的出去，长期收益买了能用，不用打理投资者功能使用者终端使用者需求统一站在终端使用者“订制产品”的角度回报率一个动心的价格动作一：拎包住—精装一个项目整体的依托平台谁是最终用户？？他们是：忙碌于城市之间的精英人士；他们是：外资企业的高级管理；他们是：居于企业核心的智力领袖……他们的品味？——精简、时尚、品质感他们的要求？——专业动作要点：完善的厨卫设备品牌设备设施在居家与酒店之间设计感的准确把握装修标准：精装+全套厨卫用具地板、墙纸电磁炉、冰箱、抽油烟机、微波炉浴霸、盥洗池、坐便器、浴房……回报率一个动心的价格动作二：全方位品质服务一个项目整体的依托平台投资客关心的是总是有客租？？代租服务——为客户培育市场：对售出的酒店型公寓实行代租服务，为购房者节省精力。可与专业的租赁中介公司联合，保持项目保持稳定的客源租客关心的是不用自己操心？？国际化标准物业服务提升及时的反馈速度贴心与私享与知名物业公司合作，订制个性化的服务回报率一个可以长期获得收益的产品一个动心的价格一个项目整体的依托平台酒店式公寓的成功销售势必要依托于项目的整体价值南通首家五星级酒店“与五星级酒店做邻居”营销总控图4月4月6月8月12月10月5月7月9月11月储客期认筹期开盘认筹开盘认筹储客期认筹期户外，指引系统主流媒体广告现场活动事件营销城北新商务地标买一层送一层投资·远见·未来与五星级酒店做邻居主流媒体广告现场活动事件营销营销动作——四月月主要任务：VI系统调整，户外调整，现场展示调整，推广渠道整合4.104.174.244.30户外报纸4.22江海硬广+软文户外大牌出街户外公交站牌出街车身广告出街杂志《车世界》搜房网首页通栏首页通栏短信4.28，活动告知10万条《楼市》4.15南通日报硬广+软文活动4.16-4.18南通房展会投放媒体日期目的主题投放形式预计效果报广4.15主形象+房展会告知城北新商务地标+房展会信息南通日报整版储客10组4.22主形象城北新商务地标，精装LOFT公寓江海晚报整版储客15组户外4.1主形象南通新商务地标苏通大桥高炮储客10组4.1项目指引城北新商务地标，精装LOFT酒店式公寓外环北路高炮储客20组4.15储客与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓濠西路过街三面翻储客20组杂志4.28储客与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓整版广告储客10组4.30储客与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓整版广告储客10组网络4.15——4.30储客投资·远见·未来搜房网首页横幅，三幅滚动储客10组城北新商务地标与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓短信4.28活动告知城北新商务地标，精装LOFT公寓私企业主及公务员储客15组活动4.16——4.18储客与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓房展会储客50组媒体排期——四月预计储客170组四月营销动作——户外调整1、市中心繁华区——储客；文字：“投资价值”2、主要路口干道——指引；文字“城北新地标”3、相关竞争项目门前——截流；“买一层送一层”1、苏通大桥——维持，看效果，不续签；2、外环北路——维持，更换画面，加箭头，指引方向；现有户外：未来户外：1、南大街——储客；2、外环北路（中港城、金海岸门前）——截流；3、一号桥、二号桥、港闸大桥——指引；二、公交站牌：1、指引：32、44公交线路2、储客：市中心、政府部门聚集地三、道旗：外环北路、长华路、永和路——指引一、户外高炮四月营销动作——户外调整具体示意已出街路牌已签约路牌未来设定路牌苏通大桥外环北路濠西路外环西路（中港城）工农北路（金海岸）南大街32路44路瑞华商务中心公交32路公交44路公交路牌覆盖范围灯杆道旗四月营销动作——地块调整具体示意一、地块大道旗（落地）：置于停车场售楼处门口一侧二、树立停车场标志三、更换门头一、现场调整1、完善水吧，使客户感受的物业服务品质提升；2、物业人员服装。增加区域利好公示内容；1、更换部分家具配饰，增加“商务公寓”氛围；2、户型说明牌；二、样板间调整三、物业服务调整四月营销动作——现场内部调整具体示意品牌的时尚的精简的品质的四月营销动作——市内售楼处选点安排原则：市中心繁华区域，临近大型购物广场等客流较大地区——大量储客良好展示——底商100-300平方米，体现酒店式公寓的高端形象；具备完整的接待功能——现场物料完备、销售轮流值班接待客户；营销动作——五月月主要任务：储客、意向金收取5.155.225.29户外、车身广告报纸5.27江海硬广+软文持续杂志搜房网首页通栏首页通栏短信5.27，意向金收取告知10万条5.15.85.13江海硬广+软文《楼市》5.20现代快报硬广+软文活动酒店式公寓投资讲座或理财类讲座DM直投10万份10万份5.14，产品信息告知10万条加油站DM2万份认筹投放媒体日期目的主题投放形式储客效果报广5.13储客投资·远见·未来，精装LOFT公寓江海晚报整版105.20投资·远见·未来，精装LOFT公寓，预约登记中现代快报整版105.27投资·远见·未来，精装LOFT公寓，诚意认购中江海晚报整版10户外持续整月主形象南通新商务地标苏通大桥高炮10项目指引城北新商务地标，精装LOFT酒店式公寓外环北路高炮20大量储客与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓濠西路过街三面翻20车身持续整月主形象与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓32、44路共计10辆车10杂志5.30储客投资·远见·未来，精装LOFT公寓，诚意认购中《楼市》整版广告10网络5.1——5.8储客投资·远见·未来首页横幅2周105.22——5.31城北新商务地标与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓短信5.14储客产品信息车主、手机费月高消费人群，10万条155.27意向金收取告知买一层送一层+诚意认购中私企业主及公务员，10万条15DM5.1储客主形象+精装LOFT商务公寓崇川高档社区，10万份155.15港闸社区，10万份155.15外环北路、市内主干道周边加油站，2万份10活动5.1——5.2储客精装LOFT酒店式公寓投资讲座现场活动30媒体排期——五月预计储客210组预计时间：5月份配合点：规划设计专家讲解酒店式公寓设计理念和投资方向；银行邀约高端客户举行维系活动（理财讲座类）；活动当日红酒、雪茄品鉴配合，同时进行产品推介。五月营销动作——酒店式精装公寓或理财讲座营销动作——六月月主要任务：意向金收取，开盘，活动6.126.196.26户外、车身广告报纸6.24江海硬广+软文持续杂志搜房网首页通栏首页通栏短信6.24，开盘信息告知10万条6.16.56.10江海硬广+软文《楼市》6.17现代快报硬广+软文活动世界十大酒店专题图片展持续一个月，周末辅以暖场活动，有奖问答DM直投10万份6.10，认筹信息告知10万条《车世界》开盘认筹阶段世界杯活动投放媒体日期目的主题投放形式预计效果报广6.10意向金收取告知投资·远见·未来，精装LOFT公寓认筹中、图片展告知江海晚报整版106.17买一层送一层，精装LOFT公寓认筹中现代快报整版106.24开盘告知买一层送一层，精装LOFT公寓，绿洲国际即将开盘江海晚报整版10户外持续整月主形象南通新商务地标苏通大桥高炮10项目指引精装LOFT酒店式公寓，买一层送一层外环北路高炮20大量储客精装LOFT酒店式公寓，买一层送一层濠西路过街三面翻20车身持续整月主形象与五星级酒店做邻居，精装LOFT酒店式公寓32、44路共计10辆车10杂志6.28储客精装LOFT公寓，绿洲国际开盘热销《车世界》整版广告106.30储客《楼市》整版广告10网络6.1—5.8储客与五星级酒店做邻居首页横幅2周10买一层送一层，精装LOFT酒店式公寓诚意认购中6.22—6.30开盘告知与五星级酒店做邻居首页横幅2周10买一层送一层，精装LOFT酒店式公寓开盘倒计时短信6.10意向金收取告知买一层送一层+诚意认购中车主、手机费月高消费人群，10万条156.24意向金收取告知开盘告知私企业主及公务员，10万条15DM6.1储客主形象+精装LOFT商务公寓崇川高档社区，10万份15活动整月储客世界十大酒店图片展现场活动306.26开盘、优