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【第一部分】扬州市商业地产市场现状1、投资增长较快、整体市场供大于求2004年扬州商业批准可销售面积为42.2万平方米，已售21万平方米。预计扬州市今年商业项目的推盘体量约124万平方米，加上去年存量20万平米，共144万平方米，显而易见，商业地产体量过于庞大。2、商业地产整体开发运作水平低下政府盲目规划商业中心，商业定位欠缺科学可行论证，大部分商业开发只顾开发不考虑经营，缺乏商业地产开发科学的专业运作思路。【第二部分】项目SWOT分析及战略建议一、项目SWOT分析S优势本项目紧临江阳西路城市主干道，地理位置昭示性强，区域的发展潜力巨大红星美凯龙一流的品牌效应，美誉度较高红星完善的经营模式、高效的经营团队市政府2005年招商引资重点项目2005年被晚报、日报评为“2005年最值得投资主题式商铺”企业成长已近20年历史，具有独特的专业市场操作经验和实力车建新董事长在中国商业界的巨大影响力中盛置业拥有家具专业市场的成功操作经验，已成功操作东方家艺广场项目，在项目招商及销售上都取得了成功，东方家艺广场提前三个半月开业铺位基本售完，实现销售均价8000元/平方米。中盛置业拥有一批对家具市场具有成功销售经验和策划经验的专业团队通过东方银座的成功销售我们已积累了大量该类物业的投资型客户群W劣势商业市场供应量过大，今年将有大量的投资型物业投入市场，市场容量有限目前市场上有多个以带租约模式的主题商场，经营业绩大多一般，客户对此模式的认可度还有待提高项目周边公交线路较少、交通不方便销售周期较短，造成短期销售压力大O机会江苏中北部地区房地产开发量大，对家具建材市场带来巨大需求扬州在长三角经济地位的提升，拉动并促进房地产的发展目前苏中北地区家具建材市场经营水平低下，红星美凯龙专业经营优势明显市民投资渠道单一，对中小型投资物业需求量大T威胁目前即将推出的竞争楼盘预计还会打出更高回报率同类型物业将有更激烈的竞争宝林家具港经营状况极差，带来市民对家居建材市场的投资信心不足宏观调控，银行加息及对贷款限制，将对销售造成阻碍二、战略建议战略一：〖品牌战略〗红星可供包装的品牌资源：1、红星集团荣誉榜：全国民营企业500强第16强2002年度中国民营企业市场竞争力100强第一名江苏省著名商标江苏省十大样板市场江苏省公众形象满意单位江苏省家具市场首选制造商上海建材样板市场中国质量万里行突出成就奖全国家具市场特优品牌供货标兵单位中国家具协会常务理事单位《中外管理》杂志理事中央电视台《家居生活》栏目合作基地中国广播电视学会“主持人之友”基地社会主义建设贡献奖江苏省文明市场2、红星集团车建新总裁个人名誉榜：中国优秀企业家；中国国情研究会理事；中国企业联合会、中国企业家协会中日经营合理化推进中心理事；中国企业文化促进会副会长；中国建材工业经济研究会副会长；中国建筑装饰材料协会副会长；中国家具协会副会长；国家人事部中国人事科学研究院客座研究员；中国人民大学工商管理研修中心客座教授；江苏省十大杰出青年；江苏小康与现代化研究中心研究员；全国工商联执委、江苏工商联常委；常州市人大代表、常州市劳动模范标兵；红星品牌价值体系：1、以专业为特征的市场文化品牌；2、以领先为特征的经营文化品牌；3、以严谨为特征的管理文化品牌；4、以周到为特征的服务文化品牌；5、以诚信为特征的客户文化品牌；6、以合作为特征的竞争文化品牌；7、以稳健为特征的发展文化品牌；8、以创新为特征的企业文化品牌；我们的战略：1、以软性宣传、硬性广告为载体的品牌强势推广战略；2.以电视专访、新闻炒作为平台的品牌深度挖掘战略；3.以权威论坛、公益活动为手段的品牌价值整合战略；〖品牌战略〗实施：1、以《人物篇》、《市场篇》、《品牌篇》、《经营篇》、《前景篇》、《信誉篇》等为重点报道内容的强势推广；2、以车建新电视专访及扬州红星民间顾问团为主要炒作对象的深度挖掘；3、对高峰论坛、研讨会及关爱助学等活动进行的品牌价值整合；战略二：〖创新战略〗1.以“低门槛、低总价”为特征的全民投资模式；2.以“零风险、高回报”为特征的“商铺银行”概念；3.以“持续性、高效性”为特征的主题营销活动；〖创新战略〗实施：1、通过商业地产投资模式论坛导入“全民投资”及“商铺银行”概念，阐述本项目低首付、低总价及零风险、高回报投资模式；2、通过文艺演出、业主酒会、幸运抽奖、举办大赛、专业评选等主题营销活动促进本项目的快速销售；战略三：〖竞争战略〗1.“人无我有，人有我优”的领先竞争战略；2.“人后我先，人慢我快”的抢先竞争战略〖竞争战略〗实施：1、对已产生的同类竞争项目如宝林家具港、江阳商贸城、皇朝国际家具博览中心等采取领先竞争，因为红星作为中国家居第一品牌、国际绿色家居空间的独特品牌及产品优势是上述商家望尘莫及的；2、对即将产生的竞争项目如沃尔玛、世纪联华等项目采取抢先竞争，本项目将先人一步、胜人一筹抢先入市快速抢占市场份额，圆满完成本项目销售目标；【第三部分】本案投资回报模式建议一、典型案例分析：扬州人家国际大酒店房号建筑面积5年收益后兑现单价总价5年增值回购总价5年增值回购盈余5年后每年固定收益50136.924500166140240903747632168160846.1547502192133178589864528607注：1.每年15天的免费入住，可按平均房价折现；2.假设每天兑现房价为200元，则15天总房价为3000元。1.回购情况下投资回报分析:以501为例年初本金年实际回报率年末本金15天折现房价15天折现回报率年实际总回报率第1年1661407.718%17896330001.81%9.52%第2年1789637.718%19277530001.68%9.39%第3年1927757.718%20765330001.56%9.27%第4年2076537.718%22368030001.44%9.16%第5年2236807.718%24090330001.34%9.06%1.回购情况下投资回报分析:以501为例实际平均回报率=5年实际回报率+9%*（回购年限-5）回购时间初始本金5年增值回购盈余5年后每年固定收益实际平均回报率15天折现回报率年实际总回报率第6年16614074763216817.932%1.34%9.27%第7年16614074763216818.084%1.34%9.42%第8年16614074763216818.199%1.34%9.54%第9年16614074763216818.288%1.34%9.63%第10年16614074763216818.359%1.34%9.70%2、不回购情况下投资回报分析:以501为例初始本金5年后房产价格5年后每年固定收益实际平均回报率15天折现回报率年实际总回报率第6年166140240903216812.17%1.34%3.51%第7年166140240903216813.73%1.34%5.07%第8年166140240903216814.89%1.34%6.23%第9年166140240903216815.80%1.34%7.14%第10年166140240903216816.52%1.34%7.86%二、红星美凯龙投资回报模式建议方案一:承诺回购情况下，20年投资回报分析,每年底支付回报率，按揭款由经营公司承担投资回报分析：宣传年回报率为13%，按揭款由经营公司承担是否回购合同总价首付款每年支付回报每年回报收入20年后回购总价实际回报率回购100000500008%40001000008.42%不回购100000500008%40007.27%说明：假设商铺合同总价为10万元，首付款为5万元，银行10年按揭贷款为5万元，按揭月付款为544元，银行按揭由经营公司承担，业主在项目竣工后，每年可以按首付款5万元的8%获收年收益4000元，20年租赁期满后，经营公司按总价10万元进行回购。1、从客户的角度分析：(1)回购情况下投资回报分析回报率=［首付款*每年底支付回报率*20+增值回购盈余］/(本金*投资年限)回报率=［50000*8%*20+50000］/(50000*20)=13%(2)不回购情况下投资回报分析回报率=［首付款*每年底支付回报率*20］/(本金*投资年限)回报率=［50000*8%*20］/(50000*8%)=8%2、从开发商的角度分析：假设投资回报率为8%,投资10年最后本息之和为50000元，则其初始本金=50000/(1+8%)10=23160假设年底：(1)回购情况下投资回报分析①前10年投资实际回报率=［首付款*每年底支付回报率*10+按揭月付款*120］/(实收购房款*投资年限)前10年平均回报率=［50000*8%*10+544*120］/(100000*10)=10.53%②后10年投资实际回报率=［首付款*每年底支付回报率*10+增值回购盈余/(1+8%)10］/(实收购房款*投资年限)后10年实际回报率=［50000*8%*10+50000/(1+8%)10］/(100000*10)=6.316%③平均回报率=(前10年实际回报率+后10年实际回报率)/2=(10.53%+6.316%)/2=8.42%(2)不回购情况下投资回报分析实际回报率=［客户本金*每年预付回报率*20+按揭月付款*120］/(实收购房款*投资年限)实际回报率=［50000*8%*20+544*120］/(100000*投资年限)=7.264%①前10年投资回报分析实际回报率=［客户本金*每年预付回报率*10+按揭月付款*120］/(实收购房款*投资年限)前10年平均回报率=［50000*8%*10+544*120］/(100000*10)=10.53%②后10年投资实际回报率=［客户本金*每年预付回报率*10］/(实收购房款*投资年限)后10年平均回报率=［50000*8%*10/(100000*10)=4%③平均回报率=(前10年实际回报率+后10年实际回报率)/2=(10.53%+4%)/2=7.265%方案二:承诺回购情况下，20年投资回报分析(1)回购情况下投资回报分析：宣传年回报率为10%，按揭款业主自付年限合同总价前五年租金五年后的房产价值第6年起10%年收益开发商总支出实际回报率第5年100000500001500001500008.447%第10年10000050000150000150002250009.223%第15年10000050000150000150003000009.482%第20年10000050000150000150004500009.612%说明：假设合同总价10万元，年回报率10%，前5年回报租金在五年后通过回购增值方式进行兑现，开发商提供5、10、15、20年不同期限的回购方案供业主选择，假如业主不回购，则开发商按增值后的房产价格的10%计算年租赁收益支付给业主，20年期满后，租金另行商定。(2)不回购情况下投资回报分析：宣传年回报率为10%，按揭款业主自付实际回报率=［10%*(投资年限-5)］/投资年限年限合同总价前五年租金五年后的房产价值第6年起10%年收益开发商回报支出实际回报率第5年10000050000150000000.0%第10年1000005000015000015000750005.0%第15年10000050000150000150001500006.67%第20年10000050000150000150002250007.50%①回购年限有5、10、15、20年四种，由业主投票决定。合同总价即购房买卖合同总价②前5年租金=合同总价*年回报率*5③五年后的房产价值=合同总价+前5年租金④第6年起10%年收益=五年后的房产价值*10%⑤开发商总支出=五年后的房产价值+五年后的房产价值*10%*（实际回购年限-5）⑥实际回报率=5*［（五年后的房产价值/合同总价）1/5-1］+10%*(投资年限-5)/投资年限方案三:承诺回购情况下，10年投