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《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网永臻·公馆90项目营销顾问报告2009年3月NewVisualAngle新景祥台州分公司《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网永臻·公馆90项目营销顾问报告项目解读Contents市场分析整体定位产品建议整合营销《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网永臻·公馆90项目营销顾问报告项目解读Contents市场分析整体定位产品建议整合营销■区位条件■四至情况■周边配套■项目规划■SWOT分析《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网永臻·公馆90项目营销顾问报告■区位条件本案东商务区府大道行政文化区广场南路二十号路台州经济开发区（中心城区）本案地处台州经济开发区中心城区南部，地块由广场南路（东侧）、体育场路（南侧）和二十号路（北侧）三条城市干道围合而成。本案交通区位优越，周边路网密集，与行政文化区、东西商务区、中央商务区、体育中心区和高教园区这六大功能区的距离均在2-3分钟车程范围内。随着开发区中心城区南拓发展和三大商务区的崛起，本案区域商品住宅项目不断云集，并日渐成为一个为商务区配套的生活居住区。本案地处开发区中心城区南部，交通区位优越，未来片区将逐步发展成一个为商务区配套的生活居住区。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网永臻·公馆90项目营销顾问报告■四至情况本案四至环境利弊交织，区域居住氛围有待提高，西侧安置房小区对本案形象有一定的负面影响。东侧——海湾浪琴，社区规模26万㎡，以多层和小高层为主，简欧建筑风格，目前入住率30-40%，底层商业店面营业率不到三分之一；西侧——殿后陶村安置房小区，均为南北向多层立地房，建筑品质较为一般，内部居住人口整体素质偏低，以村民和打工人员为主；南侧—东南方向为在建的锦水湾住宅项目，社区规模4.6万㎡，以小高层和联排别墅为主，采用中式建筑风格，正南方向目前仍为空地；北侧——占地200亩的台州市中心医院，此外东北方向规划有一个残疾人康复社区；中心医院待整治空地殿后陶村安置房残疾人康复社区和平家园海湾浪琴锦水湾待整治空地本案《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网永臻·公馆90项目营销顾问报告■周边配套商业配套——向东2-3分钟车程可达欧尚购物广场和耀达百货，向北同样2-3分钟车程可达世纪联华超市，此外项目北面东商务区还拥有巨鼎广场、鑫泰广场、国际家居广场等丰富的商业金融配套；教育配套——周边拥有台州市实验中学（省级重点中学）、白云小学、白云学校等优质的教育资源；医疗配套——项目对面即为台州市中心医院，其是一家集医疗和康复为一体的大型综合性三级乙等医院；交通配套——主要分布于市府大道，共有103、108、109、902四条公交线路，基本可以解决城市内外交通出行；休闲配套——项目北面市民广场拥有水景公园、文化艺术中心、海洋馆等丰富多样的休闲娱乐场所；本案周边配套极为完善，各类生活资源均分布在3分钟车程范围内，故形成十分便利的3分钟生活圈。本案台州市中心医院欧尚购物广场白云小学白云中学市实验中学羽乒球馆市体育中心高教园区世纪联华市民广场耀达百货3分钟生活圈《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网永臻·公馆90项目营销顾问报告■项目规划受地块客观条件限制，本案在社区规划上很难发挥出品质优势，然而走经济型产品路线却是本案赢得主动的有力法宝。占地面积22549㎡建筑面积总建40428㎡住宅33828㎡商业6600㎡容积率1.8绿化率25%建筑密度35%主要经济技术指标项目规划——本案地块呈长条形弓字布局，内部地势较为平坦，无可利用自然景观资源，受其影响社区总平规划极为单调，社区围合感和私密性不强，加上自身为4万㎡的小盘项目，社区景观营造空间十分有限，景观营造效果很难得到发挥，这都对本案品质感造成较大的损伤；产品特点——本案建筑形态为多层（6层带电梯）和小高层（11层），采用现代简约建筑风格，户型以86-111㎡小三房为主力，其次为82-85㎡左右二房和47㎡以下一房及单身公寓，走经济型产品路线是本案最为鲜明的特色。户型配比（产品调整后）户型种类面积套数比重单身公寓28-33㎡8719.9%一房45-47㎡4710.7%二房82-85㎡13430.6%三房86-93㎡、109-111㎡17038.8%合计438套100%《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网■项目SWOT分析S优势：1、本案地处开发区中心城区南部，交通区位优越，片区定位为一个为商务区配套的生活居住区；2、本案周边配套极为完善，其中商业、教育和医疗配套充裕且优质，形成十分便利的3分钟生活圈；3、本案走经济型产品路线，无可比拟的总价优势将使本案在区域楼盘竞争中赢得先机；W劣势：1、本案自然景观资源缺失，加上片区是在农村改造基础上形成的新兴住宅区，人文底蕴不足，因此本案先天优势不尽人意；2、本案周边住宅社区目前入住率普遍不高，沿街商铺营业率较为低下，片区居住氛围尚不浓郁，这将在一定程度上影响购房者对本案区域的升值预期；3、本案西侧安置房小区建筑品质欠佳，内部居住人口素质偏低，其布局又与本案社区紧密相连，因而对购房者感观和心理均有明显的负面影响；4、本案地块呈长条形弓字布局，受其影响社区总平规划极为单调，社区围合感和私密性不强，加上自身为小盘项目，社区景观营造空间十分有限，营造效果很难发挥，这都对本案品质感有较大的损伤；O机遇：1、台州经济开发区作为台州中心城市建设的核心区块，日益成为台州市行政、金融商贸、文教体卫中心，这将推动开发区房地产业的高速发展；2、本案近拥东中西三大商务区，随着商务区的建成使用，未来区域就业人口将大幅攀升，这将为本案带来十分可观的潜在购房客群；3、本案周边商品住宅项目不断云集，区域市场逐渐发力，并日趋成熟，这将为本案开发提供良好的市场环境基础；T威胁：1、2007年以来开发区商品住宅供应量猛增，市场供求过剩局面逐步显现，而本案区域新增住宅项目众多，未来市场竞争将更加白热化；2、开发区品质项目不断涌现，特别是大盘社区以其完善的规划配套和浓郁的生活氛围对本案潜在购房客群形成较强的分流作用；3、本轮行业调整仍将持续，购房者消费日渐理性成熟，未来只有致力于客户价值的创造与提升才能突围市场，跑赢对手；永臻·公馆90项目营销顾问报告《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网■项目属性界定永臻·公馆90项目营销顾问报告项目事实区域属性界定位于开发区中心城区南部，为城市重点发展方向。城市重点发展区域与六大城市功能区的距离均在2-3分钟车程范围内。交通便利周边配套完善，形成便利的3分钟生活圈，但目前片区居住氛围尚不浓郁。外部资源优越，但认知度不高地块内部无可利用自然景观资源内部资源缺失占地2.25万㎡，总建4万㎡，容积率1.8中等密度，小规模社区项目属性界定：待成熟度区的小规模住宅项目《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网永臻·公馆90项目营销顾问报告项目解读Contents市场分析整体定位产品建议整合营销■近期市场运行情况■板块楼盘全面剖析■未来竞争态势研判《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网■近期市场运行情况受全国大势影响，2008年椒江区商品住宅市场出现量跌价稳，但总体运行依然保持良性态势。供销情况——2003年以来椒江区房地产市场呈现高速发展态势，商品住宅年均供应量基本保持在50万㎡以上，与此同时，全区商品住宅需求量稳步增长，其中2006年和2007年销售量双双突破75万㎡，市场出现供不应求的旺销局面；但进入2008年，受全国房地产业调整和国内经济增速放缓的双重影响，椒江区房地产市场同样进入调整周期，全年商品住宅供应量为46.6万㎡，同比下降39%，而销售量仅为31.2万㎡，同比萎缩高达143%，特别是2008年下半年随着项目推盘节奏的放缓，全区住宅供应量快速减少，众多月份出现零供应量，与此同时销售量逐月下滑，月均销售量仅为去年同期的十分之一，最终导致供求过剩局面的出现，2008年全区住宅积压量达到15.4万㎡，未来需要半年的时间才能完成存量去化。价格情况——近年来椒江区商品住宅销售价格保持稳步上涨趋势，2008年全区商品住宅销售均价为5586元/㎡，同比上涨6%；整体上看去年以来全区住宅价格维持稳定，仅是同比涨幅有所回落。以上数据来源于台州政府信息网。永臻·公馆90项目营销顾问报告2003-2008年椒江区（含开发区）商品住宅市场运行情况0204060801000100020003000400050006000供应量销售量销售均价供应量57.367.686.337.764.746.6销售量46.668.149.281.375.731.2销售均价2416242746835033526955862003年2004年2005年2006年2007年2008年万㎡元/㎡《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网永臻·公馆90项目营销顾问报告■板块楼盘全面剖析板块楼盘分布——目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，即行政文化区、东商务区、西商务区、大学园区和西开发区，各大片区楼盘特征颇为鲜明，其中行政文化区以高端住宅为主，东商务区和西开发区以小盘住宅为主，而西商务区和大学园区则以大盘住宅为主。玉兰广场东京湾金岸公寓白云山1号新明半岛香格里拉花园国际商务广场万家华庭台都名苑枫华嘉苑锦水湾本案金之领苑开发区板块楼盘NO1、行政文化区NO2、东商务区NO3、西商务区NO4、大学园区NO5、西开发区蓝庭花园目前开发区板块楼盘主要分布在五大片区，本案所处的东商务区以小盘住宅开发为主。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网