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房商网—海量房地产资料下载『尚座精品酒店公寓』开盘营销报告房商网—海量房地产资料下载由于尚座精品酒店公寓距离第一次开盘仅剩半个月左右的时间，故本司在此对开盘的营销方案进行提报。我司将主要从市场情况、前阶段控案情况反馈以及开盘方案这几大方面进行分析：『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载提报内容南通商住楼市场概述一三南通在售商住楼项目分析二现阶段销售情况分析四本案区位价值分析五本案定价策略六本案开盘策略『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载1.南通市整体房产在经历了2006年和2007年的大力发展之后，各区域的房产销售价格均有了大幅度的上扬，并且伴随着各大媒体的推波助澜，可谓形势一片大好。但自十七大后，政府对于房产销售价格方面将加大调控力度，目前银行方面在年后两次上调了存款准备金率，此次调整后，普通存款类金融机构将执行16%的存款准备金率标准，该标准创近年历史新高。今年以来，央行已是第三次上调存款准备金率了。在这些政策的“打压”下，多个城市楼市成交量陆续萎缩，此轮调整的影响已经波及全国。而这只是政府调控房价的一个手段，预计今年还会有更多的调控手段陆续出台，市场的情况变的越加的扑朔迷离,到底今年整个房产市场将何去何从?从前3个月的南通楼市成交情况来看市场的观望情绪较浓。一、南通商住楼市场概述南通商住楼市场概述『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载2.今年南通的商住楼市场整体销售情况不是很好，成交均价和年前相比也没有大的变动，整个2月的成交套数为120套,但到了3月成交量剧减到31套,只有2月的1/3,且2月还有7天的春节长假,所以目前南通的商住楼市场无论是量还是价都呈现出下跌的趋势。究其原因，主要是国家的宏观调控政策特别是银根紧缩政策以及国内宏观经济情况趋缓导致投资客户的大量退场,而自用性需求又因为整个房产市场的萎靡而处于观望状态。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载3.今年南通商住楼市场竞争日趋激烈，据相关数据统计，南通市的商住楼的供应已有过剩现象出现，而且今年南通市场还会有大量的商住楼新盘上市，市场竞争将更为激烈。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载4.同时期同类产品上市量较大，如“奥特莱斯”、“鸿运装饰城”、“中南世纪城”、“美丽华商业广场”、“尚东晶座”等等。同类产品的同时段上市，势必要分化掉相当一部分客源，而类似的产品之间的竞争，除了各案本身产品优劣及服务之外，“价格”无疑将成为每个购房者选择时考虑的首要因素。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载5.同区位的普通商品房价格普遍在5250~5600元/平方米。本案附近在售的高迪晶城目前最新的销售均价在5250，去化速度在30套/月，而长江1号在最近一次提价到5600元/平方米后只成交了10套房源。若本案第一次开盘的价格与这一区域市场价格脱节过大，对本案自身的销售可能会产生较大的业务瓶颈。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载6.根据我司多年来的控盘经验，由于本案在5月份第一次开盘时需完成120套左右的推案量，为尚座精品酒店公寓总量的35%，故推案的总精应把握在：火爆上市，迅速去化，并在市场上引发热销和持续升值的口碑为主。为此，本案第一次开盘的均价不宜过高，否则将无法使本案开盘后迅速引爆市场。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载二、政策对南通商住楼市场的影响政策法规环境—2005年行政政策时间政策或行动内容与影响1月10日国土资源部《2005年工作要点》对全国存量土地进行资源调查；将基本农田保护面积与省长考核指标联系在一起；严格执行供地政策；深化土地收购储备制度建设。建设用地供应从严从紧；2月20日国土部《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序；通过开发整理工作为提高农业综合生产能力提供条件，通过资金的倾斜等措施反哺土地，提高农业的竞争力，为农民增产增收打下基础3月26日国务院《关于切实稳定住房价格的通知》高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；再次强调房地产宏观调控的方向4月27日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议/新国八点分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。4月30日七部委《中央关于做好稳定住房价格工作的意见》针对一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展而提出以上意见6月1日建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国家将调整住房转让环节营业税政策，对于购房不足2年转手的将征收营业税；主要目的为抑制房产投机和过度投资行为『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载政策法规环境—2005年金融政策时间政策或行动内容与影响3月17日提高个人房贷年利率将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，平抑部分地区房地产市场过热的现状，抑制市场购房需求政策特征：最主要的为稳定住房价格带来的一系列政策，如七部委《中央关于做好稳定住房价格工作的意见》和建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》；其次是加强对土地资源的管理，如国土资源部《2005年工作要点》，旨在规定建设用地供应从严从紧；在金融政策方面，主要是提高个人房贷利率，将住房贷款利率回归到同期贷款水平，用以抑制市场购房需求；2005年，国家出台系列政策对房地产市场进行宏观调控，稳定住房价格和控制土地出让，并将贷款利率回归到同期贷款水平，从而由促进转向抑制购房需求的阶段。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载政策法规环境—2006年行政政策时间政策或行动内容与影响3月5日发展经济适用房逐步理顺和完善资源性产品和要素价格形成机制，改革要兼顾各方面的利益，尤其要考虑低收入群众的基本生活。5月17日“国六条”及《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》“国六条”明确提出了调整住房供应结构，旨在增加满足自住需求的供应；另外对于土地和资金环节提出严格控制把关，降低房地产运作过程中的金融风险，提高土地资金的利用效率。5月29日9部委“十五条”的出台对“国六条”细化，重点在于将住房供应结构调整落实到实质性的量化方面，通过强硬的行政手段来实现对房地产市场的调控。5月31日征收二手房营业税对购买未满5年的征收营业税，增加了房地产投资的交易成本，旨在减小房地产市场上非自住的投机行为。7月6日规范房产交易秩序对于房地产交易秩序的规定旨在杜绝房地产开发商“囤房”哄抬房价的行为，维护房地产交易市场的正常发展。7月12日165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》颁发165号文件对于“十五条”细则的核心“90，70”做出具体阐述，显示出政府借助行政手段严格执行房地产宏观调控的决心。7月24日建立国家土地督察制，《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》发布旨在加强国家对于土地监管的力度，严格土地审批过程，提高土地的有效利用，杜绝房地产开发商与地方政府的“暗箱操作”。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载政策法规环境—2006年行政政策时间政策或行动内容与影响7月26日强征二手房转让个人所得税108号文件的出台旨在增加二手房转让成本，抑制房地产投资需求，增强消费者对于新建商品房的需求。8月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》的施行《规范》的推出是土地出让管理的细化，表明政府对于土地供应市场整治的决心，从土地供应入手整治房地产市场，改变房地产市场现有状态，尽量实现市场透明化操作。9月5日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》发布，土地调控《通知》是对前几次土地相关调控的进一步实施，旨在严格把好土地审批关，严防国有土地违法违规占用滥用。11月20日《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》的发布《通知》提高建设用地使用费用近一倍，旨在提高房地产开发商开发成本，促使土地利用的高效化，调整房地产市场的优胜劣汰。11月30日落实楼市调控在前一系列调控实施的基础上继续积极推动调控的实施，同时对于调控取得的成果给予肯定，表明政府持续调控的长远决心。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载政策法规环境—2006年金融政策时间政策或行动内容与影响4月28日上调房贷利率0.27%这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。7月24日“外资限炒令”下发针对因人民币升值预期而高涨的国外资金投资需求出台的171号文件，旨在限制国外热钱进一步推动房价上涨，起到稳定市场发展的作用。8月19日上调房贷利率0.27%存、贷款基准利率均上调0.27%9月4日《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》发布规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理，其旨在加强外资购房结汇时的审核，有效的抑制了外资投资中国房地产的热度，对于稳定房价起到了一定的作用。政策特征：影响最大的政策当属国六条以及其他政策的颁布，明确提出了调整住房供应结构，旨在增加满足自住需求的供应；其次，是《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》及其他政策的发布，旨在加强国家对于土地监管的力度；在金融政策方面，06年主要是针对抑制投机需求出台了一系列政策，如上调房贷利率以及加强对外资和外汇的管理；2006年国家出台了系列政策直接或间接引导房地产市场的发展，抑制投资需求：首先增加自住需求的供应；其次是加强对土地的监管力度，降低土地出让过程中的黑箱操作；同时在资金管理方面严格提高门槛。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』房商网—海量房地产资料下载政策法规环境—2007年行政政策时间政策或行动内容与影响1月1日国务院修改《城镇土地使用税暂行条例》通过调整相关税收政策，加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张。“将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围”。进一步加强对外资进入房产的限制3月1日建设部下发《注册房地产估价师管理办法》和《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》规范在房地产交易、抵押贷款、房屋拆迁补偿等事宜中由估价引起的纠纷处理3月16日《中华人民共和国物权法草案》将会对房产的70年产权、物业、车库、地上附着物等有更为明确的规定和说明，进一步规范房产市场的操作。4月下旬《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》八大职能部门联合开展房地产市场秩序专项整治活动，专项整治紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查6月5日《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》限制外资进入房地产市场6月13日上海二手房交易征收土地增值税上海市地方税务局根据国家有关规定发出通知，对个人转让非普通住房，既没有评估价格又不能提供购房发票的，从2007年7月15号起，税务机关可