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LOGO上海阳光集团北京市采育镇项目营销报告————酿造一个北京葡萄公园式的生活区LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网目录1、项目认知2、项目营销基础3、目标客群分析５、销售计划６、易居中国价值４、营销策略７、附件(自建交通、包装延展）LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网项目认知LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网位于北京东南大兴采育镇;距CBD核心区40公里，40分钟车程;距亦庄15公里，约15分钟车程紧邻京津塘高速，104国道有良好的交通路网结构，处于北京东南经济快速发展带上；亦庄经济开发区已基本开发完成；目前采育还在发展规划之中，周边无商品住房开发；采育镇四环五环六环七环首都机场亦庄长安街天津新港项目认知现状认知LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网整体规划用地2000亩，一期开发417亩，总建筑面积20万平米由电梯多层、花园洋房、联排别墅组成本案是将建设成为一个异域风情小镇。拥有完整的生活配套设施，是一个有特色文化和强大归属感的小镇；配套基础：采育镇已经有基本生活、医疗、教育配套；概念基础：北京葡萄之乡，２万亩葡萄园可延展主题；产业基础：规划中经济开发区，将为本项目提供重要的产业支持；项目认知现状认知项目所在区域LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网项目地块SWOT分析S优势紧邻京津塘高速和104国道，具有良好的基础交通条件；项目规模大，能够自成系统，有自身完善配套的空间，是一个完美的造镇计划；容积率低，区域小环境较好；产品类型丰富，形成产品体系，能够细分并吸引不同客户层次；规划了镇中心作为整体的配套核心，规划有特色，易于分期开发与不同产品排布；北京未来5—10年城市处于快速扩张期，且主要将向东、南方向发展扩张;对公交系统的完善将给项目发展带来重大机会；项目的欧式风格，异域小镇风情对于年轻客户有很大吸引力；采育的葡萄与红酒主题，将为项目树立鲜明的风格，形成独特卖点；项目作为郊区大盘项目，具有一定性能价格比优势；O机会周边小产权房对本项目形成一定分流；马驹桥板块项目将对本项目形成挑战亦庄路东新区未来会对本项目形成竞争；T威胁周边配套不完善，生活便利度差；与市区缺乏直接的公交系统，交通便利性不足；区域购买力不足，不能成为支撑本项目的主体；市场属于未开发区域，与最近的亦庄板块也有一定距离，区域认可度不高．W劣势项目认知LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网万平米的远郊大盘，紧临京津塘高速与104国道，有良好的交通路网结构，而区域属于未开发状态，市场对该区域的认知度不高，当地客群又不足以支撑起本案。由此，本项目核心问题为：项目认知创造性的在尚未有商品住宅开发的区域．如何有效的拉动人群在这里置业生活，形成北京东南远郊有品质有文化的小镇？LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网项目营销基础LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网作为远郊大盘，作为第一居所，交通和配套成为本案的营销基础。公交系统：作为城市边缘远郊城市大盘，本项目客户无法单纯靠区域客户完全支撑，吸引更广泛客户支撑本项目成为必然。而项目主力客户购买是解决第一次置业，该部分客群工作生活外出主要依赖公共交通设施，私家车很少。项目营销基础LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网公交系统：同时，项目具有良好的交通条件，通过京津塘高速公路与西侧104国道往来市区，距离CBD正常车程仅30—40分钟，距离亦庄更只有15公里，具有良好的高速性和通达性，有完全可接受的时间距离。而当前困扰项目的主要问题在于公交系统的不足，无法使本项目扩大客户来源，因此我司提出“自办交通”，以直接往来于CBD和亦庄的班车线路增强项目客户辐射能力，进而直接到客户来源地分流竞争对手客户。而目前交通路网结构较好，但公交配套不完善。项目营销基础LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网换926路支采育镇永定门内京津塘高速走104国道从采育镇到达永定门(由公交926路可直达，现有公交车辆13辆，每15到20分钟一班，全程90分钟。)走京津塘高速公路从采育镇到达分钟寺桥（无公交）从采育镇到达亦庄(由公交926路支，后转乘其他公交到达，现有926支公交车2辆，每2个小时一班，30—40分钟到达亦庄)现有道路系统项目营销基础LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网宋家庄国贸森林公园蓝靛厂北土城十里河京津塘高速易居中国建议：东线：依托京津塘高速，自建小区巴士，从采育到达分钟寺桥，与地铁10号线(2008年6月30号开通）连接，用60分钟的时间形成对整个北京东部区域的覆盖。LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网中线：（１）采育到亦庄，与公交公司联合，使926路（支）改变行车路线直接到达亦庄，并增加班次。（２）自建巴士，减少区间运行时间，形成直接对亦庄的辐射。西线：直接利用公交926路，从采育到永定门。（自建公交的可行性、具体操作、已有案例详见附件）亦庄核心区马驹桥项目营销基础LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网项目认知自办交通的价格影响我司认为在没有公共交通支持的条件下，对于本项目吸引客户与价格实现都具有很大的影响。如无交通支持，主要为区域周边客户，项目的影响力与辐射半径将大大缩小。产品形态没有交通元／平米交通完备元／平米价格上浮元／平米备注电梯多层400050001000多层客户对公交体系依赖性高，是受到公交影响最大的客群。花园洋房52005800600公交体现的小区成熟度与项目客户素质影响，对于项目信心不足联排别墅84009000600联排产品对于公共交通依赖度低，但是联排只有51套，对于小区整体的配套规模与档次有一定要求，对整体品质与价格也有影响在公交体系未完善前提下，一期启动部分（南区）总销售金额预计将至少差4164万元1000x15919+1000x35563.3+600x11520＋600x25421=41646900元LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网配套：作为远郊大盘项目，本项目的核心在于镇中心的商业配套设施，这将为项目的整体价值提升起到巨大作用。项目商业配套主要分为日常配套型商业（体现有优质住宅小区的配套）、概念商业（提升本案的文化和异域风情）和运动会所（提升小区的生活品质），组成一个完整有品质有文化的异域风情小镇。是一个完美的造镇包装计划。项目营销基础LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网日常配套型商业：（体现有优质住宅小区的生活配套）为满足项目一期20万平方米住宅生活客户日常满足居住生活的商业配套部分，主要包括：中型超市、餐饮、生活便利店、美容美发、药店等。概念商业：（提升本案的特色文化和异域风情）作为整个概念的支撑，提升品质，塑造氛围主要规划设计为镇中心的公建产品，其中以商业、酒店和公寓为主体。由进口红酒仓储式卖场、红酒商业、酒吧、美容SPA、婚庆设施等组成运动会所：（提升小区的生活品质）满足业主运动、休闲的完美生活需求，组建由乒乓球、台球室、壁球场、健身房、康体会所和利用公共绿化带，建立篮球、网球、羽毛球场等户外运动场所项目营销基础LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网目前项目周边无特殊自然与人文景观资源，难以形成独特景观吸引旅游、渡假等客户关注。本案产品以电梯多层为主，产品形态与总价也决定了主要面对年轻客户解决居住问题，定位为拥有良好交通条件的城市郊区第一居所。本案的产品定位是多功能、低密度的第一居所．作为第二居所的支撑力不足。作为第一居所，可兼顾置业投资，唯一的障碍是半径15公里之内无商品住宅开发项目，而区域客群不足必需由动线客户来作为补充。本案作为第一居所，虽不能改变空间距离，但可以通过自备交通改变时间距离，用15分钟的时间来换取更大的价值利益，形成剪刀差。由此本案的目标客群是由创造什么样的交通所决定。项目营销基础LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网所以本案以下内容的提案是以第一居所和自备交通为前提LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网目标客群分析LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网对区域市场的理解易居中国认为：本案是北京东南区域的强有力竞争者，是一个发起进攻者！目标客群分析LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网本案的目标客群是由我司建议的自建公交线路推导出。目标客群分析LOGO《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网