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抚顺新华街项目营销报告汉博集团序首先，感谢TESCO给予我们一个非常难得的合作机会！抚顺新华街项目具有得天独厚的地理位置和优良项目的可塑性让人心潮澎湃面对抚顺市前所未有的大发展的机会，我们占尽天时、地利、人和全面分析总结，我们应站在高于区域及城市的高度去看待项目发展希望我们的建议能对贵司有新的帮助与启发我们坚信通过我们共同的协作与努力，终将携手共进，使命必达！汉博＋七嘉行＝强强联合汉博集团优势：领先的商业地产专业服务商；全程服务能力；多年的项目操盘经验；经验丰富的项目操盘管理人员；精准的策划能力和高质量的执行能力；充足的客户资源库。抚顺本地代理公司；一年的客户积累；2600多组客户资源。七嘉行优势博集团汉博/七嘉行对本案的营销目标12个月实现销售额2.35亿！！需要解决的问题以及要达到的目的需要解决的问题达到的目的我们的产品是什么？——What我们要将产品卖给谁？——Who我们的产品什么时候推向市场？——When我们怎么完成项目操盘？——How我们的价格与同区域楼盘相比更高——Higher我们销售的速度要更快——Faster我们为市场奉献的产品要更好——Better报告的重点项目的理解——定位项目的基础——定价项目的运作——操盘目录宏观市场分析Ⅰ微观产品分析Ⅱ营销策略Ⅲ汉博资源Ⅳ宏观市场分析Ⅰ——解读城市——经济发展研究——房地产市场研究分析——客群分析经济发展研究房地产市场客群分析解读城市抚顺市位于辽宁省东部；占地12000平方公里，人口230万，市区人口140万；全国31个特大城市之一；拥有优越的地理位置；属于资源型工业城市；满族的发祥地；全国著名的红色旅游城市。顺城区经济发展研究房地产市场客群分析解读城市本案经济发展研究房地产市场客群分析解读城市1、抚顺市有着优越的地理位置。抚顺与省会沈阳毗邻，12公里的高速公路把两市紧紧相连，市区距桃仙机场40公里，距营口港200公里，距大连港400公里，且均由高速公路相连，穿越市区的沈吉、沈抚两条铁路干线与全国铁路相连，客、货运十分便利快捷。2、抚顺市是满族和清王朝的发祥地。世界文化遗产、清朝关外三陵之首——永陵，伫立在启运山下。当年努尔哈赤登基称汗的后金第一都——赫图阿拉城、觉尔察城、御路古榆、启运神树无不向人昭示着那段神奇的历史，引起游人无尽的遐思。3、抚顺市拥有良好的自然环境。抚顺是绿色的天然氧吧，森林覆盖率达70%，居全国先进水平，是辽宁省重要的水源地、涵养林和用材基地。抚顺东部盛产的人参、鹿葺、林蛙、山野菜、食用菌等特色旅游商品国内外享有盛誉。4、抚顺市是全国著名的红色旅游基地。雷锋纪念馆，随着雷锋精神的传播而闻名国内外；抚顺战犯管理所，是末代皇帝溥仪的再生之地，清王朝始于此地又终于此地；抚顺平顶山惨案遗址纪念馆是世界上现存最完整的一处日本军国主义侵华罪证的现场遗址；世界第一大人工煤矿——西露天矿是全国工业旅游示范点气势宏伟，堪称世界奇观。历史文化厚重、人文景观独特、自然风光秀丽经济发展研究房地产市场客群分析解读城市石油化工为主导、煤炭和冶金为骨干、行业门类齐全的工业体系经济发展研究房地产市场客群分析解读城市人杰地灵我们用四个字来形容抚顺：经济发展研究房地产市场客群分析解读城市经济发展研究房地产市场客群分析解读城市32637542054701002003004005006002004年2005年2006年2007年2004-2007年地区工业生产值单位：亿元抚顺市从2004年开始工业生产总值以年平均15%的速度高速增长，其中2007年，工业生产发展突飞猛进，较上年增长近30%。2007年抚顺市工业生产总值位于辽宁省第5名。图一：经济发展研究房地产市场客群分析解读城市2005-2007年各产业增长幅度表2005年较上年增长幅度2006年较上年增长幅度2007年较上年增长幅度第一产业9.9%3.9%10%第二产业16.3%14.8%16.9%第三产业13.7%13.5%16.1%表一：结论：从图一可以看出，经过上世纪90年代东北工业基地的整体技术改造和转型阵痛后，抚顺在大环境中利用良好的工业基础迅速实现了转型。从04年-07年的数据可以看出，抚顺的整个社会投资和工业发展增长势头良好。结合表一可以看出，第二产业和第三产业已经成为抚顺市经济发展的两架马车，说明抚顺市在保持工业立市的基础上逐步向服务型城市发展。经济发展研究房地产市场客群分析解读城市78.9102.51502810501001502002503002004年2005年2006年2007年2004-2007年固定资产投资增长表单位：亿元图二：抚顺市固定资产投资额度从2004年开始始终保持高速增长，05-07年每年增长30.6%、44.4%、40%，说明社会投资额快速增长，社会总投资供给旺盛。图三：全社会消费品零售总额增长图表140.3157.4177.82340501001502002502004年2005年2006年2007年单位:亿元抚顺市社会消费品零售总额的年平均增长率达到13.7%，并且持续增长。抚顺城市居民人均可支配收入639570088000108000200040006000800010000120002004年2005年2006年2007年经济发展研究房地产市场客群分析解读城市图四：消费能力空前高涨：城市消费品零售额234亿元，比上年增长15.6％；从行业看，批发零售贸易业零售额161.6亿元，比上年增长17％；住宿和餐饮业零售额29.5亿元，比上年增长11.8％；全市有各种连锁店铺372个，实现销售额23.3亿元，比上年增长16.3％。抚顺城市居民人均可支配收入以年均10%的速度增长。结合图二、图三，可以看出，居民可支配收入可以支撑稳步上升的社会消费品零售总额的增长经济发展研究房地产市场客群分析解读城市同城的步伐2007年6月19日，辽宁省委书记李克强对沈阳、抚顺进行实地调研；9月12日，沈阳、抚顺两市政府举办了“沈抚同城化战略高峰论坛”；预计2015年全面实现两市同城化。同城的措施沈抚高速公路调整成市内公交路线；两年内取消现在抚顺的区号，共同使用沈阳024的区号；通讯、产业、技术、医疗、教育和金融服务等方面实现共享；建立共同的“浑河生态人文景观带”；………沈抚同城经济发展研究房地产市场客群分析解读城市沈抚同城带给抚顺的机会完善调整产业结构，完成抚顺资源型城市的转型；为抚顺发展接续产业、扩大就业机会提供重要途径；实现共同的城市规划和产业规划；利用沈阳的高新产业资源，发展抚顺的新型产业；规划浑南为产业区、浑北为生态区，带动抚顺浑河北部的发展；沈抚立交改建、沈抚大道建设，浑河上游污染治理等启动；沈抚同城推动辽宁沿海与腹地互动发展，实现双赢。经济发展研究房地产市场客群分析解读城市丰富的自然资源优势、雄厚的工业基础优势悠久的历史文化优势、发展壮大的企业优势230万消费人口支持、沈抚同城的规划发展抚顺经济发展的支撑点抚顺以资源而闻名世界的现代工业城市因历史而影响中国的优秀旅游城市精品资料网（）经济发展研究房地产市场客群分析解读城市房地产开发投资1367491282871672882370000500001000001500002000002500002003年2004年2005年2006年单位：万元2004年以来，房地产开发投资一直呈现快速上涨态势，2006年涨幅最大。抚顺地区2003-2006年房地产投资分析供给研究经济发展研究房地产市场客群分析解读城市施工、竣工面积3593464942081751913203001002003004005006002003年2004年2005年2006年房屋施工面积房屋竣工面积单位：万平米2005年,施工面积、竣工面积为近几年的最高点，2006年开始出现急剧下滑。抚顺地区2003-2006年房地产施工、竣工分析供给研究经济发展研究房地产市场客群分析解读城市精品资料网（）销售面积48917983.1438271750204060801002003年2004年2005年2006年商品房销售面积其中住宅销售面积单位：万平米销售面积在2004年出现较大幅度的增长，成为近几年销售的高峰期，2005年以后开始进入稳步增长阶段。抚顺地区2003-2006年房地产销售面积分析需求研究经济发展研究房地产市场客群分析解读城市销售额81764152644146979183000698971288701272051570000500001000001500002000002003年2004年2005年2006年商品房销售额其中住宅销售额单位：万元近年来，销售面积增长平稳，销售额增幅较大，间接导致商品房售价一直在频频走高。抚顺地区2003-2006年房地产销售额分析需求研究经济发展研究房地产市场客群分析解读城市经济发展研究房地产市场客群分析解读城市供需关系图单位：万平米48917983.13593464942081751913203001002003004005006002003年2004年2005年2006年销售面积施工面积竣工面积255万311万415万124.9万从施工量和销售量的静态角度来看，当地市场供过于求的多余供应量数值在2006年迅速减少，显现供小于求的趋势。根据《中国宏观数据挖掘分析系统》显示，2006年抚顺市人均居住面积为22.51平米，与全国人均居住面积指标相差7.19平米／人（全国人均居住面积为29.7平方米），抚顺市区人口为140万，缺口面积需求为1006.6万平米，按照住房年需求面积100万平米估算，住宅购买力可以满足约10.06年的需求。需求研究——需求量预测经济发展研究房地产市场客群分析解读城市供需分析小结：初现供不应求趋势，居民购房潜在需求较大。精品资料网（）恒昌大厦美美百货金汇广场（在建）商海大厦罕王商城万隆商城商业城中兴时代广场（在建）三联商城鹏达体育新玛特本案从商业分布来讲，多集中在新抚区，顺城区属于新兴住宅区域，商业逐渐转移集中。商业分布图传统南站商圈新兴商圈经济发展研究房地产市场客群分析解读城市东部、北部兴盛发展，成为最大潜力股。新兴商圈随着市政府东迁，东北部、北部（以浑河为界）地产异军突起，东北区域已成为抚顺最为集中的“富人居住区”，如何解决该区域居民的各项生活配套，已成为该区域居民急待解决的问题。新玛特的成功无疑印证了这一点，但新玛特的经营规模远不能满足北区居民的生活需要。经济发展研究房地产市场客群分析解读城市精品资料网（）目前集中的商业地区，氛围比较浓厚，人气很旺。经济发展研究房地产市场客群分析解读城市商业现状商业市调小结：市场呼唤品牌商业街、大型高档购物中心的出现。商业形态商场、步行街、住宅底商商业档次中低端商业供量投资活跃，供不应求商业缺口商业业态浑河以北区域层次低，购买力外移商业经营方式单一，配套不全经济发展研究房地产市场客群分析解读城市经济发展研究房地产市场客群分析解读城市住宅项目分析我们选取的调查项目等价圈、等位圈潜在竞争性原则明显借鉴性原则选取的原则大自然二期玫瑰城二期御龙湾半岛假日银河湾水岸东城北台SOHO卧龙湾万泉嘉苑金汇广场（含商业）经济发展研究房地产市场客群分析解读城市住宅项目分析——开发企业品牌项目名称开发企业玫瑰城二期丰远地产银河湾抚顺市锦华房地产开发有限公司水岸东城辽宁金磊房地产开发有限公司北台SOHO抚顺市浑河房地产开发有限公司半岛假日抚顺恒睿房地产开发有限公司卧龙湾抚顺春泉房地产开发有限公司大自然二期抚顺大自然房地产开发有限公司万泉嘉苑抚顺市万泉房地产开发有限公司御龙湾抚顺天麒房地产开发有限公司金汇广场抚顺市宝顺房地产开发有限公司新华街项目样本项目的开发商全部为当地或辽宁省内的开发企业，本项目的国际品牌在当地市场独树一帜。经济发展研究房地产市场客群分析解读城市住宅项目分析——产品类型项目名称类型玫瑰城二期板楼多