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市场篇市场阅读/客户分析项目篇问题界定/解决之道/产品建议营销篇战略制定/营销推广策略/销售策略Summary报告纲要城市阅读解读“新北”，解读“飞龙居住生活区”市场阅读房地产市场及其特征板块阅读板块分析/竞品分析市场篇PartOne客户分析客群特征分析/客群深度挖掘地处长三角核心腹地，距上海180公里,距南京140公里，距杭州200公里北临长江，南濒太湖沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、天宁、钟楼、新北和戚墅堰五个行政区常州城市阅读：城市地理市场篇城市阅读：城市经济市场篇城市经济保持较快速度增长，城市经济发展空间大，从2002年开始，城市GDP增幅在13％以上，按照08年上半年同比增幅14％，，2008年GDP增长约为9.5%，预计全年GDP突破2000亿大关二期三期三期一期二期主城区形成“一体两翼八组团”的空间结构拉开整个城市的发展空间提升中心、拓展南北整个城市规划分三期开发，目前处于二期开发阶段，着重南北纵深发展北面为重点开发方向，政策导向性强，市政中心所在南面二期开发包括湖塘和武南两个组团，湖塘镇将建成南部城市副中心市场篇城市阅读：城市总体规划整体布局：常州北枕长江、南携太湖，以老城区为中心，以武进和新北为重点，构筑“一体两翼八组团”的城市框架南翼：包括湖塘和武南两个组团北翼：包括新龙、新港两个组团“一体两翼”空间布局市场篇城市阅读：城市规划新北区正是两翼中的北翼市场篇城市阅读：解读新北新北：引进和培育高科技项目和顶天立地的规模型企业，建成高新技术产业示范区和现代化新城区新北区成为现代制造业区与集城市商业、文化、旅游于一体的北翼副中心1992年7月批准成立新北开发区，11月成为国际级高新开发区，1995年6月成立常州新区，面积439.16平方公里根据《常州总体规划》，新北区做为“一体两翼”的北翼，是未来常州是“向北发展”的主体，以成为常州全市高新技术的先导区、现代制造业的聚集区、现代化的环境生态区和一流的现代化新城区，并逐步形成常州新的行政、经济、文化、商务副中心新北区按照功能划分为行政区、居住区、商务区及产业区等市场篇城市阅读：飞龙生活区之于新北按照“一城两翼”的城市总体发展格局，飞龙居住社区将作为常州新市中心重点发展的战略要地，规划总面积323公顷，北至龙城大道，西至龙江路高架，南至铁路，东至藻江河。聚集居住人口约7万人居住区设计布局为“十字框架，一心三区六组团”的结构形态一心：以飞龙中心公园为起点，城北干道超高层星级酒店为对景，规划集大卖场、商办、商住、公园、餐饮酒店、体育休闲等功能核心区。三区：以长江路、天山路为界形成三个居住社区，结合社区中心规划学校和邻里中心。六组团：以长江路、天山路、飞龙西路为界规划形成6个基层社区，结合基层社区中心设置幼托、绿化广场等配套设施飞龙居住区作为常州新市中心重点发展的战略要地，定位于“城市大型居住社区”本案位于飞龙生活居住区边缘本案市场篇城市阅读：城市结论常州地位优越，地处长三角整体宏观经济前景较为乐观,相关社会经济指标的不断改善将刺激市场的需求，城市产业受大环境和长三角区域城市竞争影响面临转型和创新城市正在进行大规模建设，未来城市发展空间拉大将形成多重功能为一体的综合型大都市城市的空间格局按照“一体两翼”的发展策略，以飞龙等居住区补充新城生活居住飞龙区居住按照“十字框架，一心三区六组团”的格局，打造成为“城市大型居住社区”，兼具区域城市配套的商办、休闲功能对本地块的影响常州经济及宏观环境整体向好，为本地块的可持续发展创造先决条件城市规划的利好将刺激地段产品升级，有助提升本地段项目升华政府的导向作用将有利于本区域的开发随着飞龙居住区改造的推进，位于该区域边缘的本案更加有利于营造品质产品市场篇政策解读：国家新政为平衡经济发展，中央在9月底开始下达一系列政令，并且10月后政策颁布频率更密，12后又出台贷款、二手房、二次购房新政10月22日财政部等三部委联合新政10月15日央行降息11月5日国务院十条措施9月16日央行今年首次降息10月30日央行降息11月27日央行降息9月3日常州25条新政12月22日央行降息9月1日公积金贷款额提高，异地贷款12月17日国三条12月23日“省十条”市场篇政策解读：国家新政10月22日财政部等三部委联合出台新政：2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点【解读】通过利率优惠、减税和降低首付比例多种手段鼓励住房消费，拉动内需实现经济平稳增长。各大商业银行出台的细则来看，首次购房自住客户受益最大。严控改善型“二套房”的政策仍然没有放宽的迹象市场篇政策解读：国家新政11月5日温总理国务院常务会议通过扩大内需十条措施，首先提出：“一是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。”【解读】主要从保障民生方面考虑，意在通过加大保障性住房建设实现居民安居乐业。从供应面来看，将对商品房市场形成冲击。但是，各地在目前市场普遍供应庞大成交清淡的情况下，更倾向于采用政府回购商品房实现住房保障的形式执行，这对目前大部分项目来说是一个契机。但目前各地仍未出台实施细则。市场篇政策解读：国家新政紧接着国务院10日举行的省市负责人会议提出落实“国十条”的七项工作中第三项关于房地产描述为：促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。【解读】进一步明确房地产行业在国民经济中的地位，关于保障性住房投资收购的描述为地方政府回购商品房提供了依据。同时今后中低价位和中小套型仍然是房地产行业发展的方向。市场篇政策解读：国家新政最新消息：十二月二十二日电中国央行宣布年内第五次降息：从十二月二十三日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各零点二七个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从本月二十五日起，下调金融机构人民币存款准备金率零点五个百分点。中国央行行长周小川在香港表示，是否降息要考虑CPI下降速度而定，直到明年中都有降息的可能【解读】央行连续降息，尤其最近大幅度降息，房贷利率大幅下调，是通过降低贷款买房者的利息负担，即降低购房者的金融成本进而刺激房地产市场成交。而房价降价是通过降低消费者的购买价格、降低购房者的置业门槛而刺激房地产成交，二者均有利于扩大市场需求、推动房地产成交单纯的利率下降手段不如价格下降对于购房者的影响面大市场篇政策解读：常州新政常州市委市政府9月3日出台了《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》25条最大的亮点在于开放住房公积金异地贷款,支持外地职工来当地购房。与市民直接相关的是将住房公积金贷款最高额度由30万元提高为40万元；购买90平方米以下普通商品住房以及购买经济适用房等保障性住房，首付比例降至20%；申请二次及以上住房公积金贷款的首付款比例由40%降低为30%，取消对二次住房公积金贷款的额度限制；实行商业性贷款转住房公积金贷款政策。在增加供给方面，政府将优先安排市场上符合条件的存量商品房作为拆迁安置房、限价商品房，帮助开发企业消化存量【解读】宏观调控抑制了老百姓的住房需求，但刚性需求依然存在，比如年轻人结婚，大学生、外来人员就业落户等等，购房需求依然存在，但只不过推迟了购房时间。新政通过公积金政策疏导一部分消费，加大购房对应人群，并为开发企业解决出路，双向调节《省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的意见》十条措施出炉十条措施分别是：加大廉租房住房建设力度，加快推进经济适用房住房建设，全面实施全市危旧房（棚户区）改造，鼓励支持普通商品住房消费，认真落实住房转让相关优惠政策，合理调整商品住房供应结构，调整完善拆迁补偿安置政策，支持房地产开发企业的合理融资需求，切实改善对房地产开发企业的服务，进一步加强对房地产市场的监测和管市场篇政策解读：江苏省新政政策的出台是主要为了拉动经济以及房地产市场的发展。但从近期出台的一系列政策来看，对二手房市场的促进更大。目前的新房价格并没有降到购房者的预期价位，不足以刺激消费最关注的是对契税政策调整，个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调到1％。同时，还进一步放宽了公积金贷款条件，缴存住房公积金的职工购买自住房，暂不受面积、价格及贷款次数等限制；购买二手房申请住房公积金贷款的，可享受新房贷款；普通商品住房认定标准主要以容积率和套型面积为依据等国务院常务会议出台鼓励普通商品住房消费的三大政策加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、引导房地产开发企业积极应对市场变化，被业内称作“国三条”政策延续了此前出台的改善型购房优惠等政策，不仅进一步放松了二套房的房贷，还将二手房营业税的征收年限由5年缩减为2年政策原文：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策政策原文：对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税。将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税市场篇政策解读：常州新政常州人均住房面积30.2平方米，按照新政，大部分中小户型的家庭将会受益。以常州一个三口之家为例，如果他们的现有家庭住房面积在90.6平方米以下，那么他们在申请购买144平方米以下的二套房时，可以以低于基准利率30%的优惠还贷，首付只需两成。根据新政规定，现在2006年12月以后购买的普通住宅，再转让时才需交纳营业税；而在这之前的，将免征营业税。以一套房子总价50万的买卖为例，房屋交易已满2年的“免征营业税”，即可减少2.75万的税费新政对营业税的明文规定，也意味着政府有意扶持二手房交易市场，使出了救市杀手锏，明确了救市的信心市场篇政策解读：新政利好首次购房最低首付比例调整为20%首次购房贷款利率可优惠至0.7倍公积金贷款利率3.87对个人销售住房暂免征收土地增值税个人销售或购买住房暂免征收印花税首次购房契税下调1%公积金40万贷款、异地贷款、商业转公积金贷款效果按7折利率测算，100万30年贷款的月供从4939.32元降低至4856.69元，减少1.49%；100万20年贷款月供从6210.5元降低至6143.4元，减少1.08%。本次降息有利于进一步减轻购房者的还款压力，不过其作用的力度上小于前几次降息。从本轮降息开始至目前，5年期以上贷款利率从7.83%降低至5.94%，以执行7折利率为标准，降息使得30年期月供累计下降14%，如果考虑到此前利率下限为8.5折，按揭贷款新政及利率调整合计使得30年期贷款的月供下降达24.3%，相当于房价下降6.3%-10.8%影响针对一手房而言，对积蓄不多、有刚性购房需求的购房者而言，无疑能解决燃眉之急，或以相同的首付金额买到更好的房子从新政所获得利率贷款及优惠来看，能带动部分刚性需求，对各项目均有利好政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间2007年2009年/2010年调整期调整期政府政策转变减少税收降低企业所得税：减税有助于降低企