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谨呈:楚州….地产开发有限公司韩信北路地块项目2010.6.20QITEERDC寻在追索市场的需求中,寻求制胜!在追索市场的需求中,寻求制胜!在追索市场的需求中,寻求制胜!在追索市场的需求中,寻求制胜!解决之求制胜域Domain城市研究/板块研究项目分析/定位规划/产品设计战略目标/销售策略案名/VI/表现计Analysis品Commodities谋Strategy秀Show思Thinking第一部分域[Domain]城市研究/板块研究楚州区位于江苏中部,东邻盐城市阜宁、建湖两县,西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤,南接扬州市宝应县,北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里,南北宽43公里,总面积1600多平方公里,辖28个乡镇。楚州区北距连云港市120公里,南距江苏省会南京市200公里。高速公路——京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速等国家重点交通干线均穿境而过。到上海、北京、南京行车分别仅需3.5小时、8小时和2.5小时,确立了淮安在江苏省的交通枢纽地位。京杭大运河和苏北灌溉总渠的水上运输,楚州素来扼东西南北、水陆交通之要冲,自古乃兵家重地、商贸重埠,其交通枢纽地位和区位优势日益凸显。注:楚州区近年来的GDP平均增长率为18.85%。(数据来源——中国宏观数据分析系统)人均GDP稳定快速增长,但尚处于处于房地产快速发展阶段。根据国际通用衡量标准计算,淮安目前处于房地产快速发展阶段。注:2007年以来,楚州区GDP环上年平均增长24.6亿2010年后人均收入增长更加明显。(数据来源——中国宏观数据分析系统)淮安、楚州人均收入对比1400715646565563001091712500580465700200040006000800010000120001400016000180002008200920082009城镇居民人均可支配收入农民人均纯收入淮安楚州淮安市及楚州区2008年人均工资为12462元,2009年人均工资为14073元。进一步分析淮安及楚州区在职人员年工资收入水平可以看出,因此,楚州虽然在经济发展速度上有比较快的发展,但是基础差,基数低的现状未有效改变。当地总体收入和消费水平不高的现状在短时期内仍难有根本性改变。如图显示:近年来淮安财政税收每年保持17%以上的增速,特别是近两年增速达30%以上,09年金融危机没有给淮安经济带来危机,只是降低了经济发展的速度,但09年也保持了25%的增长率。这体现了淮安经济发展势头迅猛。财政收入的稳定增长保证了政府对城市建设和市政配套的持续投入,为实现未来城市规划,提高区域成熟度打下了坚实基础。而城市配套的完善、区域成熟度的提高能够促进商品房的销售,提升商品房的销售价格,增强消费者的购买信心。09年10月前政策保增长”转向为“调结构”09年市场走势相对“V”形式走势2010年市场预测内外因的双重作用,可能经历不同的上下半场全国市场分析1.严格实施二套房政策防房产金融风险2009年02月26日:中国银监会表示,坚持持续风险监管和审慎风险监管。2009年06月23日:国银监会办公厅向各地银监局和各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行紧急下发《关于进一步加强信贷管理的通知》,对银行机构加强信贷管理进行窗口指导。此次下发的《通知》再次强调了防止信贷资金违规流入资本市场、房地产等领域,要求各银行业金融机构从授信尽职调查、确保信贷资金进入实体经济。并特别指出,要防止企业利用票据贴现套利等造成信贷资金“空转”,不得通过贷款转存等手段虚增存贷款,不得脱离客户的有效信贷需求发放贷款。2.国务院首提研究开征物业税2009年5月25日国务院发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》(以下简称《通知》)。《通知》中提到,要加快推进财税体制改革,建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革,研究开征物业税。3.房地产开发项目最低资本金比例调低2009年4月29日国务院常务会议讨论并原则通过《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,决定调整固定资产投资项目资本金比例。2009年5月27日国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》,通知决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5.商务部建议取消外资投资房地产行业的限制基于我国外商直接投资(FDI)持续7个月负增长,近期商务部向国务院提交了一份关于稳定稳定外商投资包含42条具体建议的建议书。其中较大的调整政策包括将对外商投资中国房地产业松绑。6.2009年12月9号营业税调整国务院召开常务会议决定,“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”这对普通住宅没有直接影响,而对非普通的高档住宅带来直接影响,原本可按照买入价与如今卖出价的差来缴纳差额营业税,然而这一政策的调整将交纳更多的税。7.中央经济工作会议推动中小城市户籍制度改革作为重点,把农村城镇化作为推动农村经济发展的重心,农民进城入户会引发房价的又一波涨势,毕竟人们消费的大头是住房,相关统计数据资料表明,今年我国城乡居民消费增长额中一半来自于购房消费。房地产开发投资增速逐月加快,90平米以下住房投资增速平稳2009年全国房地产市场“V”形走势土地购置与完成开发面积延续负增长商品房施、竣工面积增长平稳,新开工面积降幅减缓市场销售持续升温房屋销售价格持续回升,大部分城市环比出现上涨个人按揭贷款资金规模翻番2009年全年,全国房地产市场呈现出明显的“V”形走势,整体处于复苏回升区间,投资、资金来源、施工建设企稳回升;销售面积和销售额增长较快;房屋销售价格指数止跌回升,出现小幅上涨。2010年市场预测政策的外因,市场内因的双重作用,可能经历不同的上下半场上半场由于国内宏观经济政策和针对房地产的行业扶持政策在国内经济未明确牢固复苏前不会立即有大的转向,这将对房地产形成有效支持。与此同时,由于前期住宅投资和新开工面积不足将使得市场在上半场供不应求。上半场成交量将继续保持增长,甚至将在某个阶段出现井喷式增长。下半场政策是房地产行业2010年走势决定性因素。我国房地产行业具有极强的外部政策性,而2010年房地产行业对政策将因为宏观经济复苏的不确定而更为敏感。房地产行业2010年将经历秋意渐浓的下半场。2010年宏观经济刺激政策陆续退出将成为趋势,房地产行业系列扶持政策也将陆续退出。与此同时,房地产市场供不应求的供求关系也将改变。下半场将主要体现成交量的萎缩,而房价保持相对稳定。楚州区市场分析土地市场投资群体区域总量市场价格产品变化市场产品城市规划A城市总体规划确定的城市性质为以崛起淮安,服务苏北,辐射更大区域,集商务商贸、物流服务为一体的综合性商务商贸区。城市规模:位于楚州西北片区、翔宇大道两侧,为楚州区的西北门户地带。规划范围南至村中路、北至承恩大道、东至经四路、西至乌纱干渠,翔宇大道穿越本地块而过。规划总用地面积316.61公顷。B中心城市总体布局形成“三区、三轴、一带”的格局,各功能区相对独立,并以“三轴、一带”相整合三区:即三大功能区,行政中心区、商业中心区、居住区;三轴:以翔宇大道为楚州新区的发展横轴,楚州大道为纵贯楚州新老城区的纵轴;行政中心区以区政府办公楼为主体建筑,经市民活动广场、居住片区向南至荷湖公园形成中心区西部的纵向次轴;一带:在文渠沿线规划设置北起中心区翔宇大道南经荷湖公园至总理纪念馆的开放性休闲旅游绿带。城市规划04-09年土地市场出让情况楚州区04-09年土地市场房产市场产品的演变经过从福利分房到货币购房的转变,楚州区房产市场的产品也在悄悄发生着转变。1、棚户区——散点零售——裙楼底商——专卖店——大型超级市场产品的建筑越来越多样化,满足了各个层次购房者的需求。2、砖瓦建筑——单纯的水泥建筑——注重统一规划建设3、以前人们购铺只注重位置,现在则更多的关注了铺面的设计、功能定位、业态组合、经营管理。4、以前楚州区房产的铺型都是以大面积的个体户为主,如最早的新城底商、镇淮楼附近的商业群,随着经济的发展,地方商人经营理念的转化,以及银行货款的便利,现在楚州区已有统一规划的大型超级市场产品面市。楚州区房产的发展离不开外地开发商的贡献,外地开发商的进驻为楚州区建造了一批高品质商住产品,带来了许多大城市房产开发的设计理念,引领了楚州区商业地产的发展。楚州区房产市场客源的变化近几年楚州区房产市场客源也有了一定的变化,从原来的本地区人员购买为主,自住为主转变为自住加投资。随着乡镇居民收入的提高和政府工业区的发展,一些乡镇的居民和外来的务工人员也选择了在楚州区购房置业,虽然这部分群体和本区域的总量相比并不是很多,但其体量也在逐步增加。此外,外地投资客也看重了楚州这块热土,如淮安市的经营户、浙商经营户及周边城市经营户。楚州区房产市场发展总结2002—2010年居住用地出让价格2002年至2007年7月以来楚州区共出让居住用地2685亩,年均出让479亩。从出让的居住用地面积来看,出让面积保持平稳。其中2006年有较大增长,出让土地面积达到712.66亩,比2005年增长率了60%,因楚州近几年重点建设,土地出让面积快速增加,2010上半年共出让土地面积约703亩。土地价格也是稳中有升,2002年出让的居住用地的平均价格是34.74万/亩,到2007年上半年这一价格上升到74.12万/亩。其它地块因地理位置的不同而价格不同,整体而言,新城区地块的价格区间在30—140万/亩,名城保护区地块的价格区间在80-150万/亩(视地块大小也有不同)。这样的土地价格与楚州区整体的经济发展水平是相适应的,可以看出楚州区的土地市场发展得比较规范。2002年34.74万/亩2007年74.12万/亩2009年150万/亩楚州区房产市场价格的变化(住宅)1、居民收入的增加超过住房价格增长的速度2、城镇化加速,城镇人口数量的增长带动商品房需求3、人口增长拉动需求4、随着居民收入的增加,居住环境的改善,居民对商业面积的需求逐年增加5、旧城改造和新区建设步伐加快区域竞争总量项目总建存量恒丰义乌城20万方20万方一品国际19万方商业4万方未开盘阳光现代城9万方,商业5万方未动工东方希尔顿19万方,商业2万方在建中直接竞品——恒丰义乌城将成为本案未来最关键对手开发公司:淮安恒丰置业有限公司,隶属于商业投资企业美吉特集团楼盘地址:楚州区新车站东侧华西路17号经营范围:经营小商品、五金批发、仓储物流、商务办公、酒店餐饮、休闲娱乐、住宅开发经营商品种类:服装鞋帽、日用百货、文体用品、饰品礼品、干货食品、家纺用品、酒店用品、数码电子、五金机电、汽摩配件、汽车美容等商品、五金批零市场占地:220亩项目,规模:20万平方米,商铺价格:尚未销售,价格未定,土地成交情况:成交日期为2006年、工程进度:处于土地平整阶段、售楼处已经建好并投入使用。项目竞争因素:该项目是目前与本案业态即将定位相似的楼盘,因此在同区域范围内,该项目是唯一同时也是最直接的竞争产品,该项目体量巨大,开发商具有一定品牌,产品配套较完善,势必将成为未来本案的最直接竞品。……消费市场问卷调查(最新第一手资料)关键词:谁是我们的目标客群?市场需要什么样的产品?问卷调查:时间:2010年5月,随机概率调查与东部重点区域调查相结合.调查者年龄构成比例被调查者年龄构成比例25岁以下,3626-35岁,8436-45岁,8046-55岁,1856岁以上,1202040608010025岁以下26-35岁36-45岁46-55岁56岁以上人数主力投资者的年龄在26-45岁之间,占投资总数的71%;25岁以下的年轻人也占有一定的比例;45岁以下投资自营者占购房总数的87%21%29%24%26%定量消费及投资者调查中作分析,有意投资人群可分成四个族群,各自有不同的人口背景及选择偏好高收入人群:高个人和家庭收入31-45岁已婚有孩子(三口之家),孩子较小企业管理人员投资过住宅地产高购物和娱乐消费高教育程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时间: 2019-10-19
本文标题:江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告_107P_XXXX
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