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《左岸香颂》开场主演：江苏亿城《沙发》剧终《左岸香颂》时代到来《左岸香颂》时代问：截止至2009年11月《左岸香颂》有什么？答：项目定位：感观住宅、100平米别墅生活客群定位：真白领目标：2010年完成全盘80%销售（合计：850套）争取完成全盘均价8000元/平方米(根据市场情况随时调整）营销方向：温馨、浪漫、典雅、花海漫生活品质建议：外立面、景观、围墙、配套、入口、架空层其他：房展会小获成功、积客行动开始中《左岸香颂》时代问：2010年我们怎么做?1、以5月作为全年时间大节点，加大5月前的推量和去化量，确保全年任务的顺利完成。2、利用波浪式价格策略，人为造成价格迷局，价格稳步上升。3、根据价格策略促成推盘策略，合理搭配，保证供应，平缓供需关系。4、企划配合跟随销售节奏，加大5月之前的宣传广度和力度，确保来人量和成交量。5、以龙湖作标杆，主打温馨、浪漫、典雅基调，造就一个左岸香颂的时代。《左岸香颂》时代为何？答：1、市场分析2、思考与解读3、销售执行4、企划配合壹市场分析一级土地市场0200400600800100012001400160018002000土地面积57582411571188168415可建面积8391055179917853585882004200520062007200820092004-2009年10月市区土地供应走势（除工业用地）单位：万平方米1、06年和07年是土地供应的最高峰，08、09年土地供应大幅减少；2、随着09年楼市的整体回暖，土地价格涨幅较大，普遍达到了50-80%。后续土地供应量较大，将可能大大超过08年水平。一级土地市场2004-2009年10月市区土地供应量（可建面积）分区对比单位：万平方米010020030040050060070020076105503801907020081226330213220091341031869770吴中区园区相城区主城区新区历年来土地供应主要集中在吴中区、园区、相城区，09年相城区土地供应比重大幅增加，园区出让土地幅数较少但总体量仍较大。竞得单位位置面积（㎡）容积率起报价（元/㎡）成交单价（元/㎡）楼面单价（元/㎡）上涨幅度苏州朗诗沧浪区西塘河东(原苏纶纺织厂)6529.4≤3.51500024811708965.4%苏州常发工业园区娄葑镇阳澄湖大道南173883.2≥1.2≤1.624004428276884.5%上海融侨相城区元和街道人民路西74458≤2.252507588344944.5%上海融侨相城区元和街道人民路西84235≤2.249507182326545.1%上海朗地高新区浒关分区金灯街南40452.5≤1.522503609240660.4%苏州保利吴中区东方大道东侧292900≤0.9326267947549108.3%杭州绿城园区独墅湖213852.710.548001683428056250.7%杭州绿城园区独墅湖155664.070.752001606020075208.8%近期苏州一级市场价格涨幅普遍超过40%，有的甚至达到了250%，涨幅较大。这必将带动整个苏州一级市场的价格上涨，同时也会推动二级市场终端产品价格的进一步上升。近期拍卖土地价格涨幅一级土地市场二级房地产市场08年1月-09年10月苏州市和园区住宅供应量走势图8367.458.840.160.738.6418.7822.991559.421.450.821.427.875.760.861.141.910.1320.7610.9819.222.967.6612.8916.4311.19.1901020304050607080901000801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904090509060907090809090910苏州市园区09年园区月度供应较平稳，月均供应量达到16.0万㎡，占全市总供应的30.3%·2008年2009年1-10月08年1月-09年10月苏州市园区苏州市园区苏州市园区总供应（万㎡）643.4185.2517.1167.11160.5352.29月均供应（万㎡）53.615.451.716.752.816.0二级房地产市场园区需求量在苏州各区中占据首位，月均达16.61万㎡，占全市总需求的32.6%08年1月-09年10月苏州市和园区住宅需求量走势图80.3599.2228.2830.738.9882.2682.3899.6370.9892.3945.1560.0825.243.0323.0736.0837.5238.2732.7222.4525.0713.1518.877.49.745.1111.377.980204060801001200801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904090509060907090809090910苏州市园区·2008年2009年1-10月08年1月-09年10月苏州市园区苏州市园区苏州市园区总需求（万㎡）384.7109.6737.7255.91122.4365.51月均需求（万㎡）32.111.073.825.651.0216.61新增量：643.44万方去化量：384.68万方供求比：1.672008年新增量：517.07万方去化量：737.7万方供求比：0.702009年1-10月09年供需状态良好，全年供应量有限，需求相对旺盛，为项目销售的较佳时机二级房地产市场02040608010012000.511.522.53新增面积43.0511.0834.272.852.4357.6186.1761.4760.7850.113875.7423.5522.7441.3182.34106.758.840.159.3960.7221.4成交面积37.5213.9628.1332.4742.2536.0836.1429.1523.0727.2935.643.0325.260.0845.1580.3599.2282.499.67182.392.4供需比1.150.791.222.241.241.62.382.112.631.841.071.760.930.380.911.021.080.40.40.80.70.232008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月苏州市商品住宅供求关系走势12008年2009年1.670.70二级房地产市场新增量：185.17万方去化量：109.62万方供求比：1.692008年新增量：167.12万方去化量：255.89万方供求比：0.652009年1-10月09年供需状态良好，全年供应量有限，需求相对旺盛，可为项目销售的较佳时机05101520253035404500.511.522.533.5新增面积9.197.4615.8928.6611.122.6124.5614.216.4313.338.8512.897.662.9619.2238.6418.7822.991510.9820.7610.13成交面积7.982.688.9211.0811.3711.1410.73115.118.5611.319.747.418.8713.1528.2830.738.2738.9825.0722.4532.72供需比1.152.781.782.590.982.032.291.293.211.560.781.321.040.161.461.370.610.60.380.440.920.312008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月12008年2009年园区商品住宅供求关系走势1.690.65二级房地产市场供应情况·2008年2009年1-10月08年1月-09年10月苏州市园区苏州市园区苏州市园区总供应（万㎡）643.4185.2517.1167.11142.4352.29月均供应（万㎡）53.615.451.716.752.816.0需求情况2008年2009年1-10月08年1月-09年10月苏州市园区苏州市园区苏州市园区总需求（万㎡）384.7109.6737.7255.91122.4365.51月均需求（万㎡）32.111.073.825.651.0216.61受08年金融危机影响，房地产市场持续低迷，供应量和成交量一路下滑；09年初在政府大力刺激消费的带动下，市场迅速升温，主要体现在成交量方面；而综合近两年市场情况来看，总体上表现出明显的供不应求关系。供需比2008年2009年1-10月08年1月-09年10月苏州市1.670.701.02园区1.690.650.96总体上，供不应求明显市场存量先增后减，总体来看，后续供应量有限，而需求态势依旧紧张，因此在很大程度上导致市场存量逐渐缩减；预计明年上半年初期整体存量将保持在较低水平，但是随着各项目的集中上市，下半年存量将达到较高水平。二级房地产市场园区商品房/住宅存量走势图105.4125.8116.2130.5129.3162.8161.465.4788.6386.0893.5688.04127.14121.9406080100120140160180200080808090810081108120901090209030904090509060907090809090910商品房住宅苏州市商品房/住宅存量走势图47954953855261874862628335335435743054342540140240340440540640740840080808090810081108120901090209030904090509060907090809090910商品房住宅苏州市商品住宅去化率走势图14%14%12%11%5%8%8%10%8%8%6%5%5%6%8%4%11%8%14%20%16%23%17%20%25%25%0%5%10%15%20%25%30%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月06年07年08年09年09年苏州市整体和园区去化率均稳步上升；苏州市09年去化率水平在16%；园区去化率略高于整体保持在21%的水平；按09年的去化速度计算，园区目前存量房源将于不到半年的时间即可消化完毕；二级房地产市场园区商品住宅去化率走势图17%16%13%11%4%10%11%11%9%8%8%4%6%8%7%5%13%10%19%22%25%32%21%22%21%41%33%24%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月06年07年08年09年苏州市商品住宅成交价格走势成交均价：6887元/平2008年1-10月成交均价：7147元/平2009年1-10月同比上涨3.77%成交均价：6353元/平2007年1-10月同比上涨8.41%价格持续上升，09年1-10月价格同比上涨3.77%，预计明年上半年仍将维持在高价位水平，但是下半年价格波动可能较大，带来一定的风险70447237643961946625639667466679705774577288824075177693759740004500500055006000650070007500800085001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月07年08年09年二级房地产市场园区商品住宅成交价格走势成交均价：8383元/平2008年1-10月成交均价：8086元/平2009年1-10月同比下跌3.54%成交均价：7231元/平2007年1-10月同比上涨15.93%83138724757167877588722172737086756885428754951379478366906340005000600070008000900010000