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红谷一品营销实施报告营销近况（4.23-5.3）1.工地配合呈现。2.2次报纸广告，第一次来电超过30通，第二次近10通。营销近况（4.23-5.3）3.销售人员士气高昂，自信心大幅提高，学习意识加强。4.10天成交11套，其中节日3天利用涨价逼定方式成交7套。董事长摘要本次报告解决三个命题提高品牌成熟度，后市如何推广？价格被市场低估的大盘，价值如何回升？一期起势之后，二期如何操作？分量推案，逐步提升价值回升二期转型由西向中，华丽转身品牌成熟活动推进，步步为营本次报告理清两大时间节点◎工程节点◎推案节点•5月底:别墅清水样板（交房标准）完成•6月底：别墅红谷滩售楼处进驻•8月底:一期立面完成，样板段、售楼处（俱乐部）开做•10月底:现场会所售楼处、别墅样板房开放•红湾公路:5.1——10.1施工，10月底通车。（上述4条做好，本条的重要性就降低，项目的成功几率就大大提高）工程节点•5月：别墅推出（5.1蓄客，模型、楼书到位）搭多层2-03、2-05•6月底-7月初：别墅墅开一波，搭2-06、2-07。•8-9月：别墅1-05——1-12八栋蓄水，搭2-08、2-09•10月后：开一波，纯推别墅推案节点一期活动推广计划1报告结构：一期分量推案计划2二期方案调整建议3第一部分一期活动推广计划1目的：消除项目抗性，提升企业和项目品牌口碑。目标：树立项目红谷滩大盘形象，树立众森务实和具社会责任感的企业形象。计划：1、两条线索交汇：分别以红湾公路建设和项目推广为线索2、一个中心爆点：将两条线索汇拢，以10月红湾公路通车和项目样板段、售楼处开放为集中爆点。3、月月活动贯穿：以每个月的小活动保持媒体关注和项目热度。红湾公路推广项目推广大型活动两条线索+一个主力活动：红湾公路推广线：5月10月工程节点正式开工完工正式通车10月底营销活动开工仪式纳凉晚会+送清凉活动通车大典开工仪式结合政府部门，以冠名或协办方式进行。借助开工事件进行项目推广，借助新闻事件和媒体软文进行项目炒作。领导讲话奠基仪式皇家礼炮现场布置示意：送清凉活动通过关心建设工人的公益活动，加强红湾公路与项目的联系，通过媒体的报道树立企业正面形象。清凉套装：风油精、驱蚊水、凉液袋、小电扇。做成礼包形式，便于植入项目形象。活动的公益系列延展：1231.为交警送清凉2.为环卫工人送清凉3.为护士工人送清凉纳凉文艺晚会7、8月份在红湾公路近红谷滩端头办1-2场。强化红湾公路与项目的联系，引发市民对红湾公路和项目的关注，提升企业形象。跟高校社团合作送文艺下工地发动工人表演节目增强参与性项目推广线：工程节点5月6月7月8月9月10月别墅清水样板完成一期立面完成样板段、售楼处（俱乐部）装修推广活动售楼处、别墅样板房开放征文活动路演+知识竞猜中秋极品酒鉴会中西皇家文化展红湾公路通车大典暨红谷一品开盘仪式征文活动“喜欢红谷滩的一百个理由”全市征文活动联合媒体，以冠名或联合主办的形式开展以报纸、电视、网络等多渠道同时进行，征文形式文章、博客、电视散文等体裁不限。奖品设置：现金奖+世博门票报纸征文博客征文电视散文征文路演周末或节假日在市区各大商场、广场进行项目路演，解决项目现场参观条件不具备时的推广需要。配合楼盘咨询与知识竞猜，吸引定点人群。露天路演商场内路演中西皇家文化展与博物馆、文化局等单位合作。展现项目的高端调性，让客户感受中西文化的差异和皇家生活的享受，为项目蓄水；同时为二期建筑风格的转变埋伏笔。红谷之约中秋极品酒鉴会用低调的高端活动衬托项目的格调和品位，进行圈层营销，为项目蓄水。会场布置细致考究活动效果示意活动效果示意红湾公路通车大典暨红谷一品开盘仪式结合政府部门，媒体配合，集中曝光，强势开盘活动内容开通庆典开盘仪式烟火晚会通车典礼通车仪式开盘仪式嘉宾及客户就坐项目参观媒体跟踪采访报道招待晚宴烟火晚会第二部分一期分量推案计划2一期总量48346平方米(不算阳台、地下面积)，313套（配比如表）。计划分四批推出。其中2-01，2-04已售，2-02，1-19，1-20为开发商保留房源。物业类型单元套数套数百分比面积(m2)面积百分比洋房（多层）10049%1142431%别墅10551%2519769%合计205100%36621100一期推案计划可售房源配比表：（2-11,2-15,2-18资料数据不足，为比较值）*因多层与别墅数据分别参考案场销控资料和规划设计方案，所以不考虑小数点的误差，最终以实际销售数据为准一期房源分批依据开发商保留开发商保留不主动推荐，保留吊高价已售5月别墅蓄水，解决无房可卖和蓄水需要的问题别墅房源中相当区位较差，蓄水后最先释放，搭配多层进行销售。也为别墅价格进行摸底。产品多元化搭配，是一期房型面积选择最多的一波。对接最广泛的客群，深度蓄水，为项目别墅正式开盘做准备。整体推出纯别墅的一波，提高项目的档次，同时提升价格，实现产品利润最大化。预备期第一波第二波第三波套数比率套数比率套数比率套数比率洋房36100%3667%3652%别墅1833%3348%43100%总计36100%54100%69100%43100%户型配比统计:户型阶段销售计划：一期三波（洋房、别墅）步骤准备期第一波第二波第三波产品多层别墅+多层别墅+多层别墅价格预计时间60天60天60-75天60-75天现场红湾公路开工，多层样板段整改，别墅交房标准完成一期立面完成样板段样板房开做售楼处开做红湾公路通车样板段样板房开放售楼处开放周期蓄水一次开盘再蓄水二次开盘动作5.16.308月10月第一波：别墅1-01、1-02、1-03、1-04，18套；搭配多层2-06、2-07，36套，共54套。类型户型套数面积(m2)别墅B161392B42476C1102130多层B121440C242136合计-547574一期推案步骤第二波：别墅1-05、1-06、1-07、1-08、1-09、1-10、1-11、1-12，33套；搭配多层2-08、2-09，36套，共69套。类型户型套数面积(m2)别墅B151160B261488B31257B41238B52508B61263C171491C292052C31235多层B121440C242136合计-6911268一期推案步骤1-11数据缺，表中与之相关数据为比较数据，仅供参考第三波：别墅1-13、1-14、1-15、1-16、1-17、1-18、1-25、1-26、1-27、1-28、1-29，共43套。类型户型套数面积(m2)别墅B161392B23744B351285B42476B53762B63789C181704C271596C361410合计-4310158一期推案步骤1-15、1-18数据缺，表中与之相关数据为比较数据，仅供参考第二部分售楼处、样板房及样板段建议2封闭新建县售楼处，快速启动红谷滩售楼处，才能别墅蓄水；1、江南道2、会展路东端启用别墅形象看房车，保持车辆的整洁、品质和舒适性；特别注意外部：售楼处立面+小区湖景+内部：多媒体展示中心＋品质展示中心＋生活体验中心＋现场接待中心：红谷一品生活体验中心道路二侧引导旗入口保安岗及保安秀样板段入口保安样板房接待讲解停车场保安引导大型工地围板外部：售楼处立面+，小区湖景+客户体验动线售楼处入口保安内部：①多媒体展示中心＋内部：②品质展示中心＋强调生活体验，尽可能规避过于浓厚的销售意味。关键词：吧台，酒店式服务人员咖啡，钢琴，音乐，红地毯内部：③生活体验中心＋VIP洽谈区示意内部：③生活体验中心＋区域规划沙盘形式内部：③生活体验中心＋样板段/样板房：突出西班牙的庭院特色突出西班牙风情感重点打造花园的实用性及情境感样板房户型：1-09右端南入户1-13中间北入户样板房交房标准强调西班牙的风情感－－入口门厅以绿化和艺术做包装强调西班牙的风情感－－立面外部以花池、花槽等进行装饰强调西班牙的庭院感－－花园和露台以庭院的方式来进行包装全程体验式营销：服务式销售＋物业展示安保代泊车服务吧台服务样板区安保指引样板房保姆式保洁服务情景式体验销售*不在公开渠道广发平面楼书*市区接待应在现场售楼处投入使用后坚决改作他用或直接为新地块服务前台接待→多媒体展示介绍→洽谈桌电子楼书→园林景观和样板房体验售楼处入口保安入口保安岗及保安秀样板段入口保安样板房专业讲解停车场保安引导代客泊车服务全程物业先行：第三部分二期建议3一、产品建议1、现状与问题•西班牙风格的产品在南昌较为多见，二期产品延续西班牙风格不宜与其他产品区别。•作为50万方的大盘，开发周期长，房源多，统一的西班牙风格到后期容易使客户产生审美疲劳。2、方法与机会•本案案名“红谷一品”没有明显的风格指向，产品的包容度好。•一个50万方的大盘出现不同风格的分期和组团在市场中较为常见。•采用只改立面，不改户型的做法使建筑风格的改变更易操作。•二期立面改为简约的中式风格。中式多层公寓：参考项目北京朱雀门朱雀门效果图中式别墅：参考项目上海九间堂九间堂效果图广告表现方向现场表现方向1、售楼处保持立面及结构不变的情况下，只改变墙面的软装、装饰、桌椅的款式等就能突出中式风格。2、景观节点①“锦鲤门”：取“鱼跃龙门，前程似锦”之意。《埤雅·释鱼》：“俗说鱼跃龙门，过而为龙，唯鲤或然。”清李元《蠕范·物体》：“鲤……黄者每岁季春逆流登龙门山，天火自后烧其尾，则化为龙。”“鲤鱼跳龙门”比喻中举、升官等飞黄腾达之事。节点位置选择：桥端左侧古代以左为尊。景点设置在左侧更显高贵庄重。锦鲤门平常不开放。专为业主的开运祈福，高考成功、加薪升职等庆祝活动提供仪式服务。水系内放养锦鲤，锦鲤是吉祥、幸福的象征，能起到风水开运的作用，与锦鲤门相互呼应，昌运顺达。②“乌鹊桥”：韩鄂《岁华纪丽》卷三引《风俗通》：“织女七夕当渡河，使鹊为桥。”权德舆《七夕》诗：“今日云軿渡鹊桥，应非脉脉与迢迢。”又名鹊桥。鹊桥是传说鸟神受牛郎织女的真挚情感而感动派来的喜鹊搭成的桥。为什么叫“乌鹊桥”不叫“鹊桥”曹操《短歌行》“月明星稀，乌鹊南飞……”。次桥为社区主入口，是业主回家的路，与乌鹊南飞相合，并且与“锦鲤”相对，更具文化回味。乌鹊桥可对外开放，并力争将其打造成南昌的景点桥。桥两侧种植白杨等喜鹊喜欢栖息的树种，并放置鸟巢，引入喜鹊，使之成为真正的鹊桥。3、样板房：活动研发大师风水讲座•邀请风水大师进行风水讲座，讲解风水只是，并从专家的角度论证本案的好风水。鹊桥相亲会•通过相亲会吸引更多的人和媒体来打案场，既能宣传项目又能制造口碑。都市白领的万人相亲会中山古镇的鹊桥会战略目标•洋房均价：4000—5000--6000•一期别墅价格：8000--10000—15000以上•二期别墅均价：18000以上THANKS完