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资产评估业务检查底稿简要说明中国资产评估协会2013年4月25日资产评估业务检查底稿简要说明•一、资产评估业务检查底稿表格情况•二、检查底稿记录要求•三、各类资产评估业务检查底稿编写说明•四、检查底稿调整说明一、资产评估业务检查底稿表格情况•资产评估行业执业质量检查工作底稿包括表1—表15共21张表，具体为：表1资产评估业务基本情况表表1-1单项资产或资产组合评估业务检查底稿表1-2企业价值评估业务检查底稿表1-3企业国有资产评估（企业价值评估）业务检查底稿表1-4其他评估业务（新业务）检查底稿表2无形资产评估业务基本情况表表2-1无形资产评估业务检查底稿表2-2专利资产评估业务检查底稿表3职业道德检查底稿一、资产评估业务检查底稿表格情况表6通用检查底稿表4初次会谈记录表5询问记录表7交换意见记录表8资产评估收费情况检查底稿表9资产评估机构内部管理和质量控制情况检查底稿表10合伙人或股东任职条件持续情况检查底稿表11资产评估机构设立条件持续情况检查底稿表12资产评估机构证券评估资格条件持续情况检查底稿表13需评估机构提供的资料清单表14评估机构基本情况表表15评估机构内部管理和质量控制制度目录二、检查底稿记录要求1.各类资产评估业务检查打分底稿（1）对抽查资产评估项目情况采用定量打分和定性意见相结合的方式确定检查结论，同时在表6通用检查底稿形成书面的检查意见。（2）评估工作底稿和评估报告内容规范性完备性检查结论需将检查内容存在的主要问题填写清晰、完整。（3）各类资产评估业务的整体检查意见，从是否形成了能够支持评估结论的工作底稿和是否在评估报告中提供了必要信息、使评估报告使二、检查底稿记录要求用者能够合理理解评估结论这两方面，对被检查评估业务进行整体评价，同时需要填写具体评价意见的理由。（4）各类资产评估业务检查打分底稿与通用底稿交叉索引。（5）对同一评估对象采用两种基本评估方法的，只对形成评估结论的评估方法运用情况及形成的评估工作底稿和评估报告打分，同时在通用检查底稿中记录另一种评估方法运用中存在的主要问题。（6）检查意见需通过检查组讨论复核形成。二、检查底稿记录要求2.表6通用检查底稿（1）记录所有检查中发现的问题（2）根据检查发现的问题查找适用准则条款对于检查记录的所有问题要求:问题表达明确、事实及证据清晰完整、依据充分、适用准则条款准确。3.表5询问记录检查人员与被检查评估项目的签字注册资产评估师就通用底稿中记录的所有问题进行沟通、确认，并形成相应的询问记录。二、检查底稿记录要求4.表4初次会谈记录需要重点关注其业务流程、主要业务及质量控制人员情况、报告质量控制情况、主要业务领域或特点、工作底稿管理情况、主要业务人员变动情况等几方面。5.表3、表8和表9表3职业道德检查底稿、表8资产评估收费情况检查底稿根据抽查的评估项目情况和评估收费检查情况按照底稿编制说明要求的关注重点情形，评价被检查评估机构是否存在违规情况。二、检查情况记录要求表9资产评估机构内部管理和质量控制情况检查底稿分为内部管理制度和质量控制情况两部分，内部管理制度方面根据被检查评估机构内部管理制度制订的完整程度和实际执行情况是否与各项制度规定相符等进行评价；质量控制情况主要是根据抽查具体资产评估项目工作底稿和评估报告的检查情况进行评价。6.表10、表11和表12表10合伙人或股东任职条件持续情况检查底稿、表11资产评估机构设立条件持续情况检查底稿和表12资产评估机构证券评估资格条件持续情况检查底稿属于评估机构、合伙人或股东是否满足设立条件持续情况的表格。三、各类资产评估业务检查底稿编写说明（一）表1、表2编写说明1.价值类型2.评估方法①主要填写基本评估方法。②当采用两种或两种以上的方法进行评估，以其中一种方法的结果确定评估结果时，要将确定评估结果的评估方法填列在前面，将另外一种评估方法并列在后面；③当以两种或两种以上评估方法的结果调整而确定评估结果时，要将权重高的评估方法填列在前面，将权重低的评估方法并列在后面。三、各类资产评估业务检查底稿编写说明3.帐面价值4.参与评估人数5.是否核准或备案①根据实际情况填写是核准还是备案。②对于不需核准或备案项目，不必填写。6.无形资产评估范围7.无形资产的性质填写某某无形资产的使用权、所有权和其他权利。8.无形资产的权属填写与委托方中被评估单位的权属关系、权属文件。三、各类资产评估业务检查底稿编写说明（二）表1-1单项资产或资产组合业务检查底稿编写说明1.签订评估业务约定书检查要点：（1）业务约定书应当由评估机构的法定代表人或合伙人签字并加盖评估机构公章；（2）业务约定书应当包括①评估机构和委托方的名称、住所；②评估目的；③评估对象和评估范围；④评估基准日；⑤评估报告使用者等10项基本要素；（3）业务约定书签订后，评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化，评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。三、各类资产评估业务检查底稿编写说明1.签订评估业务约定书打分关注点：（1）约定书条款欠缺，缺一条扣1分，直至0分；（2）违反检查要点第三项，且无相关替代证据表明变动的，或者缺约定书基本内容第①、②、③、④任一项，打分不超过2分；（3）无业务约定书，打0分；（4）业务约定书载明的评估目的应当唯一，表述应当明确、清晰。否则，视同无此项。三、各类资产评估业务检查底稿编写说明2.编制评估计划检查要点：（1）评估计划的内容应当涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程；（2）评估计划应当包括①评估项目基本情况（评估目的、评估对象和范围、价值类型、评估基准日等）；②时间进度；③人员安排；④主要评估程序；⑤评估方法；⑥技术方案；（3）评估计划应当由评估机构相关负责人审核、签字。打分关注点：（1）评估计划基本内容欠缺，根据检查要点第二项要求，缺一条扣1分，直至0分；（2）评估计划无相关负责人签字的，加扣1分；（3）无评估计划，打0分。三、各类资产评估业务检查底稿编写说明3.现场调查（1）委托方、相关当事方所申报的资产明细表（2）核实评估对象的存在性和完整性（3）调查评估对象的现状和使用状况的记录（4）现场调查受到客观限制时采取的其他适当方法和记录三、各类资产评估业务检查底稿编写说明4.收集评估资料（1）收集和查验评估资产的权属证明文件（2）市场调查及数据分析资料（市场法）（3）相关的历史和预测数据资料（收益法）（4）询价记录和定价依据资料（成本法）（5）其他必要评估资料如法律法规规定的需定期检测的设备的检测报告、压力容器的安全检验报告、法律意见书、可行性研究报告、土地估价报告、房地产估价报告、地质勘察报告等。三、各类资产评估业务检查底稿编写说明5.评定估算序号检查内容执行情况a不适用b索引5★评定估算0⑴★采用成本法的，确定重置成本和成新率（各相关贬值因素）的过程和结果0①确定重置成本，各构成要素合理、完整，依据充分②确定成新率，各项贬值因素考虑合理、充分③主要资产(或评估案例)的评估过程和结果⑵★采用市场法的，参照物与评估对象的可比性分析以及根据评估对象与参照物的差异进行必要调整的过程和结果0①交易案例选择恰当、充分②案例信息描述完整、准确③各项修正因素考虑合理、充分，逻辑关系正确⑶★采用收益法的，确定收益期限、预期收益和折现率等相关参数的过程和结果0①合理确定收益期②合理量化预期收益③合理确定折现率，折现率口径与收益口径保持一致⑷评定估算过程和结果正确三、各类资产评估业务检查底稿编写说明(4)评定估算过程和结果正确检查要点：①在使用成本法、市场法和收益法评估资产的过程中，各项公式、模型应用正确，各项参数、比率确定正确，各种逻辑关系钩稽正确；②数学计算过程和结果正确。打分关注点：①各项评定估算过程和结果均正确无误，打5分；②评定估算过程有错误，错误差异金额占评估结果比例在2--5%之间，打3--4分;③评定估算过程有错误，错误差异金额占评估结果比例在5-10%之间，打1-2分;④评定估算过程有错误，错误差异金额占评估结果比例在10%以上，打0分。三、各类资产评估业务检查底稿编写说明6.评估机构内部复核工作检查要点：①复核记录所反映的复核程序应当与其复核制度相一致；②复核意见清晰、具体，体现实质性复核内容；③各级复核记录保存完整。打分关注点：①复核意见明显流于形式，无实质性内容的，打2分以下；②无复核记录，打0分；③无复核人签名及复核日期的加扣1分。三、各类资产评估业务检查底稿编写说明7.评估工作底稿归档序号检查内容执行情况a不适用b索引7★评估工作底稿归档0⑴各种形式的归档底稿内容是否完整、一致⑵对于电子文档或者其他介质的评估业务档案，评估机构应当采取适当措施保证信息的完整性和有效性三、各类资产评估业务检查底稿编写说明序号检查内容执行情况a不适用b索引8评估报告主要内容完整性9评估报告正文完整性10委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者11评估目的12评估对象和评估范围13价值类型及其定义14评估基准日15评估依据16评估方法三、各类资产评估业务检查底稿编写说明8.评估报告主要内容完整性检查要点：评估报告应当包括下列主要内容：（1）标题及文号（2）声明（3）摘要（4）正文（5）附件打分关注点：（1）上述评估报告五大项内容完整，但声明和摘要内容披露规范性差的，打1-2分；（2）上述评估报告五大项内容，缺一大项，打0分。三、各类资产评估业务检查底稿编写说明9.评估报告正文完整性检查要点：评估报告正文应当包括：（1）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（2）评估目的（3）评估对象和评估范围（4）价值类型及其定义（5）评估基准日（6）评估依据（7）评估方法（8）评估程序实施过程和情况（9）评估假设（10）评估结论（11）特别事项说明（12）评估报告使用限制说明（13）评估报告日（14）注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字打分关注点：（1）上述评估报告内容完整，14项标题表述准确，打5分；（2）评估报告正文14项内容，缺一项，打0分。三、各类资产评估业务检查底稿编写说明10.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者11.评估目的12.评估对象和评估范围13.价值类型及其定义14.评估基准日15.评估依据16.评估方法三、各类资产评估业务检查底稿编写说明17.评估程序实施过程和情况序号检查内容执行情况a不适用b索引17★评估程序实施过程和情况0(1)评估实施的主要程序(2)★评估方法运用实施过程0①评估方法的运用和逻辑推理计算过程③对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论的过程三、各类资产评估业务检查底稿编写说明17.评估程序实施过程和情况序号检查内容执行情况a不适用b索引②★资本化率、折现率、价值比率、成新率等重要参数的获取来源和形成过程0Ⅰ★采用成本法的，确定重置成本和成新率（各相关贬值因素）等重要参数的获取来源和形成过程0ⅰ确定重置成本，构成要素考虑充分、合理、完整，取值依据充分，形成过程阐述清晰ⅱ确定成新率，各项贬值因素考虑全面、合理、充分，取值依据充分，形成过程阐述清晰ⅲ评估结果计算分析过程清晰完整Ⅱ★采用市场法的，确定价值比率等重要参数的获取来源和形成过程0ⅰ选择交易案例的依据或理由阐述清晰、充分ⅱ交易案例信息披露完整、准确、全面ⅲ各项修正因素考虑合理、充分，逻辑关系正确，取值依据充分，因素比较修正过程阐述清晰完整Ⅲ★采用收益法的，确定收益期限、预期收益和折现率等重要参数的获取来源和形成过程0ⅰ确定收益期考虑因素全面、合理，取值依据充分，形成过程阐述清晰ⅱ预期收益考虑因素全面、合理，取值依据充分，形成过程阐述清晰ⅲ确定折现率考虑因素充分、合理，取值依据充分，形成过程阐述清晰；折现率口径与收益口径保持一致三、各类资产评估业务检查底稿编写说明序号检查内容执行情况a不适用b索引18★评估假设0(1)披露主要影响评估分析、判断和结论的评估假设和限制条件(2)就评估假设和限制条件对评估结论的影