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宏轩大厦项目营销推广思路关内土地供应缩小…关外城市化如火如荼…未来深圳房地产将会产生泡沫?石厦片区东起益田路，西到新洲路，北接滨河大道，南抵深圳河，主要包括石厦北、石厦南、益田村以及福田保税区等４大区域。片区描述—决定价值本项目石厦北片区主流生活街区皇岗公园极至美景新区委人文学校、医院、银行深圳会展中心—提升价值—集展览、会议、商务、餐饮、娱乐为一体的多功能公共设施，占地面积22万平方米，总建筑面积达28万平方米。—一期工程已于8月底全部完成—工程将于2005年完工—第六届高交会在此举办—会展的启动，将极大带动区域内的租赁市场。地铁—凸显价值地铁1、4号线中转站，地铁福民站和会展中心站徒步可至，随时跨越地理障碍，地铁时代成功捷径重新定义。本项目石厦－益田文体中心文体中心的建成，将极大提升本项目的自身价值及投资价值。本项目石厦北楼盘事件薄南方国际广场星座传奇绿洲丰和家园中区王座宏轩大厦······周边楼盘争相登场～～绿洲丰和家园占地面积：7086.9M2建筑面积：43034.6M2容积率：5.5总户数：725户户型面积：1房及2房（40－70M2）均价：7000元/M2户型优势：所有户型赠送10%-30%实用使用空间部分单位送大面积空中花园星座传奇占地面积：5567M2建筑面积：44942M2总户数：775户容积率：7.9楼层：群楼2层为商场、3－33层为住宅户型：单房、1房及2房均价：7000元/M2（毛坯）特色：星座主题屋顶花园韵动领地占地面积：9350.6M建筑面积：75776.96M2总户数：912户户型面积：1房（37.56－54.20M22房（42.04－93.6M2）3房（84.55－110.8M2均价：6600元/M2（毛坯）推广主题：福田体育公园纯年轻运动小户项目特有：攀岩墙、手印墙开盘时间：2004年9月26日占地面积：13163.29M2建筑面积：89470.84M2总户数：1466户户型：单房、1房及2房均价：6800/M2（精装）推广主题：繁花院落、小户大家项目特有：入户花园、落地凸窗8000M2园林泛会所开盘时间：2004年10月1日花好圆结论：该片区内供应楼盘都以小户型为主户型大多赠送部分面积片区内楼盘容积率相对较高客户多为首次置业及投资者较为完善的片区配套高尚生活片区形象会展、地铁带来的片区遐想…城市的、自然的、健康的石厦北值得期待项目分析及定位经济数据指标用地面积：3810.9M2建筑面积：21275M2（会所：650M2，住宅：20625M2）用地性质：居住用地容积率≤7覆盖率≤25％建筑高度：33层总户数：424户车位数：212个项目现状本项目绿洲丰和家园蓝色海云居滨河大道会展中心项目SWOT分析优势位于中心南区，交通便利周边生活氛围浓厚，配套完善户型设计合理，居家、投资皆可劣势项目规模较小，小区自身无配套周边同类项目较多靠近滨河路噪音较大机会未来中心区的西移，将集聚大量人气中心区土地供应量越来越少威胁周边同类物业的供应，将分流本项目的部分客户星座传奇—我的城市我的传奇片区成熟配套容积率偏高创新推广手法星座主题屋顶花园户型设计一般片区中高档投资型物业项目形象档次定位成熟生活配套圈滨河、新洲路噪音影响面积赠送10％～30％小区出行不便片区中高档投资小户王绿洲风和家园—中心区首席高实用率小户王依托片区成熟生活配套，会展、地铁极至优势，分析在售楼盘档次定位,结合本项目自身特点，于项目发展阶段提供个性化建议，本行建议本物业定位为:我们的产品卖给哪些人?物业名称户型均价客户皇庭世纪1房、2房及3房7200元/M2年轻白领，首次置业者，及部分投资者绿洲丰和家园1房及2房7000元/M2年轻白领，首次置业者，及部分投资者星座传奇1房及2房7000元/M2福田、罗湖区白领阶层，投资客户南方国际广场1房、2房及3房9500元/M2商务办公者、自由职业者、SOHO办公花好园单房、1房及2房6800元/M2（带装修）年轻白领阶层，首次置业者，及部分投资者韵动领地1房、2房及3房6600元/M2年轻白领阶层，首次置业者，及部分投资者片区物业客户群分析依据产品形象档次定位，本行认为本物业客户群及客户特征主要为：类别一房客户两房客户客户群单身白领人士、本地投资客及部分外销客户新婚年轻夫妻、香港客户及少量投资客置业类型投资为主、单身居住首次置业、居住为主、部分投资客消费定位小户型、总价低、易出租与转让面积适中、使用率高、居住便利、认同物业高性价之比对物业要求具有较高性价比，具升值潜力，可获得投资收益居住环境安静舒适，小区质素高，具有升值潜力我们的产品卖多少钱?周边楼盘品质价格图皇庭世纪（均价7200元/M2）韵动领地（均价6600元/M2）花好园（均价6800元/M2）南方国际广场（均价9000元/M2）星座传奇（均价7000元/M2）品质高中低本项目位置绿洲丰和家园（均价7000元/M2）滨基雅苑（均价8000元/M2）600065007000750080009000价格名称价格硬配套软配套绿洲丰和家园7000元/M2中庭园林、5.2米的架空层、入口广场福田区政府、天虹、石厦中学星座传奇7000元/M2星座主题屋顶花园福田区政府、天虹中区王座8000元/M2会所皇岗双拥公园、福田区政府、万佳花好园6800元/M2（带装修）群楼8000M2品牌超市，大规模园林泛会所、游泳池、休闲茶座片区文化公园、福田体育场、百安居周边楼盘价格7300元－－7500元/平方米左右（毛坯）7700元－－7900元/平方米左右（带装修）项目周边物业价格高低相差较大，主要原因是物业所处位置、自身质素及发展商品牌对物业价格影响较大，其中所处位置较好的项目市场认同度高，价格普遍偏高，因此结合项目特色及未来区域市场发展状况，本行认为如项目卖点突出，并借中心区西移的优势，整体营销到位，项目整体销售均价有望达到：该价格区间乃根据目前市场预期得出，届时会根据当时的市场状况灵活调整，浮动区间在上下5％左右。项目发展建议客厅卧室卧室卧室厨房卫生间阳台客厅卧室卧室卧室厨房卫生间阳台阳台阳台阳台户型可根据客户需要，进行组合，使之成为三房二厅，而且拥有三阳台的大户享受建议1—户型多变组合建议2—个性化案名DoubleHome紧扣项目双阳台、双花园设计特点小户生活双享受SOLO—独奏、单独、单独飞行大学毕业不久，积蓄有限，但收入稳定的年轻人。不需要太大，不需要太奢华，方便、舒适是最高的标准。非常男女与凤凰卫视一档黄金节目同名，给年轻人以极大的想象空间，既引寓一种微秒的关系，又显现出一种时尚的气质。张扬青春、时尚、前卫的生活建议3—顶层摘星花园在屋顶唱着你的歌～～～～以银河系为顶层花园设计主题，表现宇宙的无限神秘和美丽，设置儿童活动园、玻璃花房、观星台……激活属于自己的个性生活建议4—新人类会所新人类Band房顶级音乐设备一应俱全，引发音乐潜能刺激电玩室超大屏幕，高质音响，新鲜刺激的电玩游戏多功能健身室健身器材类型丰富，设施完善建议5—一站式服务送餐，米、油等配送快速反应房屋维护服务家政、业主室内清洁、干洗房屋二手租赁比你想的更理想……宏轩物业管理团队倡导丝丝入微的体贴服务营销推广有的放矢周边楼盘推广手法星座传奇——网络路演南方国际广场——推介会绿洲丰和家园——楼体广告韵动领地——奥运竞猜、深圳首届营地搭帐篷大赛花好园——奥运冠军见面会有时，必须承认上帝是偏心的；在这里，我们竟能如此接近幸福快乐。楼体广告区域前景光明的房子会升值地段优势明显的房子会升值软文车体广告开创一种不昂贵的彻底改变固有观念因为这里的双氧住宅竟如此演绎……深圳首创——小户型双阳台双胞胎Show－－比比谁最像项目开盘之际，借双胞胎吸引人气，并借此主推双阳台概念，突出项目优势。双生日－－好事成双推出双生日概念－－即出生日的月和日相同（如2月2日），购买者如是双生日，只需凭身份证就可得到额外折扣。一个聚合快乐、品位、梦想、时尚的地方网络游戏大比拼于售楼处现场举行游戏过关表演、游戏分组赛、擂台赛等给广大的年轻网络玩家一次面对面交流的机会把握现在，投资未来！性价比出众的房子会升值租赁潜力大的房子会升值住3年，赚一世针对已交纳定金客户，通过开展此类“知识性、趣味性、竞争性”的娱乐休闲对话活动，给予优胜者购房优惠，活跃销售现场。倡导社区邻里之间沟通无限！“梦想成真”活动—沟通你和我推广费用预估假设：1）项目总销售金额按可售面积20,623M2计；2）项目实现销售均价按7300元/M2计；3）营销推广费占总成交金额的1.0％计；4）此推广费用不包含售楼处、样板房装修。推广费用为：20,623*7,300*1.0%=1,505,479元