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先驰投资[景观湖公寓]湘潭九华项目营销定位探讨方案谨呈：湘潭市明财房地产开发有限公司市场研究项目分析项目运作思路探讨目录近期工作安排项目不确定性因素探讨第一部分：市场研究PART1湘潭，长株潭一体化中南部城镇群的中心城市，湖南省科教副中心，生态式的现代化工业城市。湘潭概况城市概况湘潭市为二级行政区划单位，即地级市，总面积5015平方公里，2009年全市总人口295.26万人，其中城镇人口147.45万人，乡村人口147.81万人，城市化率为49%；城市综合实力列国家统计局2005年公布的中国百强城市第70位。2007年12月8日召开的全国发展和改革工作会议正式确定长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。”湘潭具有良好的居住环境和人文资源，湘籍外地人士回乡置业的基础。经济基础指标名称单位绝对数增速（%）地区生产总值亿元894.0115.2其中：第一产业增加值亿元96.044.3其中：第二产业增加值亿元499.3820.6其中：第三产业增加值亿元298.5811.5规模工业增加值亿元451.3423.4社会消费品零售总额亿元256.6619.2全社会固定资产投资亿元633.3636.5其中：城镇以上固定资产投资亿元576.3734.8财政总收入亿元75.6725.4进出口总额亿美元21.5951.1其中：出口亿美元7.7747.6实际利用外资亿美元4.0315.1城镇居民人均可支配收入元1805912.1农村居民人均可支配收入元781715.3城市居民消费价格总指数%102.7-------2010年主要经济指标数据一览：GDP增长幅度在湖南省各市州中仅低于长沙市。交通路网建设便捷的交通系统，缩短了长株潭之间的距离，同时使周边城市客户来湘潭投资置业更为方便。京珠高速公路上瑞高速公路长潭西线高速320国道107国道京广铁路沪昆高速铁路九华站（筹）公路：107国道、320国道、京珠高速、上瑞高速、长潭西线高速、潭邵高速及潭醴高速、潭衡西线高速；全市公路路网密度为45.4公里/百平方公里，平均每万人占有8.3公里，居湖南省第一位。航空和水运：距离长沙黄花国际机场仅50公里；湘江具有千吨级货轮通行能力；铁路：湘黔铁路、京广铁路、沪昆高速铁路2014年左右建成通车设湘潭北站（即九华站）、韶山南站两个站点；该高铁的建成将大大增强湘潭市与东部沿海及西部各城市的联系。教育配套湘潭市是湖南省高等教育的次中心，共有综合性国家重点大学-湘潭大学，以及湖南科技大学、湖南工程学院、湘潭职业技术学院、湖南城建职业技术学院等5所全日制高等学校，有湘潭市一中、湘潭市二中、湘钢一中、湘潭电机子弟中心、湘潭县一中等九所湖南省重点中心。湘潭，湖南省高等教育的次中心，具有良好的教育配套，这成为关注教育的湘潭籍外地人士投资置业的基础；湘潭城市规划根据《长株潭城市群区域规划（2010-2020年）：“五片一中心”的组团式布局结构：即主城区、九华示范区、昭山示范区、姜畲高效农业示范区、杨嘉桥-河口城乡统筹示范区、易俗河组团；未来湘潭市重点开发地区为：湘潭中心城区、湘乡城区、韶山城区、湘潭县城、九华新城、昭山组团、楠湖新城等市域；房地产市场九华板块雨湖板块岳塘板块双马板块湘潭县板块截至目前，湘潭市商品住宅已经形成三个比较明显的板块，即河东板块（岳塘区）与河西（雨湖区）板块、湘潭县板块。另外，随着新兴示范园区的建设，九华、双马工业板块雏形初现。房地产市场湘潭市大盘开发较多，90-120m2与144m2以上的房型具有良好的市场前景，小户型产品开发量少，主要以公寓为主，2011年全市住宅均价逐渐走高，大概为3300-3400元/m2左右；九华板块区位九华经济开发区是国务院批准的长株潭城市群国家“两型社会”综合配套改革试验区的五个示范区之一，承东启西、连南接北，具有得天独厚的交通区位优势。东临湘江，南连湘潭市区，北距湖南省会长沙市中心27公里，到长沙黄花国际机场仅30分钟车程，西接名校湘潭大学。境内上瑞高速横贯东西、长潭西线连接南北，湘江黄金水道通江达海，湘黔铁路货运通达，即将建设的沪昆高速客运铁路设站九华，长株潭城市轻轨九华站，共同构建九华“水、陆、空”立体交通网络。占据“临港靠站、近路依城”的区位优势，长株潭城市群国家“两型社会”综合配套改革试验区的五个示范区之一。九华九华规划发展定位：产业基地、生态绿谷，长株潭城市群综合交通枢纽的重要组成部分，湘潭西部先进制造业中心、临港物流产业园区。发展规模：2020年城区人口规模控制在36万人以内，城镇建设用地规模控制在40平方公里左右。区域布局：“一心八区”的组团式城市空间布局结构，包括：商务、商贸、行政综合服务中心、工业生产区、科技孵化综合配套区、配套居住区、物流园区、高铁综合配套区、旅游休闲服务区、大学科教区、战略用地发展区；用地主要发展方向是向北。汽车产业区汽车产业区国家高级合作产业区居住、金融、商贸物流配套产业区九华码头物流区二机电产业区配套生活服务区台商IT产业区汽车产业区居住、金融、商贸物流配套产业区湖南科大湖南科大软件学院湖南教职产业区项目九华主要发展方向向北，项目位置相对较偏；吉利汽车百嘉信地产湘潭恒久脚轮有限公司湘潭高工科技有限公司湘潭宏大真空科技有限公司湘潭市电磁线厂湖南卓大科技发展有限公司湘潭电气设备制造有限责任公司湘潭科立表面技术有限公司市科技局九华生产力促进中心湖南厚德科技有限公司湖南威孚汽车部件有限公司湘潭固泰钢构公司韩国三星电子汉邦工贸有限公司湖南新天和工程设备有限公司长沙兴安铸管有限公司湖南九华纸业有限公司金介物资回收公司湖南广绘轴承制造有限公司湖南鑫士特钢管有限公司湖南三弘重科机械制造有限公司湖南九华碳素高科有限公司湘潭市南方机电制造有限公司湘潭华泽包装有限公司九华厂企金侨软件学院湘潭路九建设投资公司湘潭经九建设投资有限公司湘潭九华经济建设有限公司湘潭九华嘉富房地产开发有限公司温州欧舒特狮汽车有限公司钢材物流园湖南融城实业投资发展有限公司广东黄河实业集团有限公司湖南英格瑞斯金属材料科技有限公司湖南金海钢结构集团有限公司湘潭通达电工发展有限公司湘潭三峰数控机床有限公司中冶京诚（湘潭）重工设备有限公司江麓30万台CVT变速箱华夏特种变压器有限公司湘潭飞钎风动机械有限公司湖南鼎盛石油化工有限公司湖南新煌冶金资源有限公司湘潭东森冶金材料有限公司湘潭市恒信电气有限公司湖南整流器厂湘潭华亿电器制造有限公司湘潭湘电整流设备有限公司湘潭华彩置业湖南业胜投资管理有限公司(共创)九华矿业湘潭时代工业自动化科技有限公司湖南恒润高科有限公司湖南恒利公路桥梁建设有限公司湘潭江麓精密机械有限公司湘潭市正诚科技材料有限公司湘潭永达机械制造有限公司湘潭三泰机械制造有限公司湖南电开成套设备制造有限公司湘潭市亿达机电设备制造有限公司湖南鸿发金属材料有限公司湘潭上瑞鞋业有限公司湘潭市金艺包装制品有限公司湖南聚宝米业有限责任公司湖南顺达道路交通设施有限公司湖南创新机电技术开发有限公司湖南万英科技有限公司湘潭长城石业科技有限公司湘潭天星工程自动测试技术有限公司全创科技有限公司金海重工恒通锅炉湘电重装华源港口物流有限公司湘潭市东晨汽车销售服务有限公司金永利大酒店目前，九华示范区入园企业达到137家，投产企业90家，2009年完成工业总产值90亿元，实现财税收入5亿元。预计2010年，九华示范区工业总产值将达到150亿元，财政收入过8亿元。九华板块房地产特征城区边缘作为“两型社会”示范区，九华经济开发区将被打造成一个宜居的“滨江新城”，推进新型城市化建设，未来将发展一批高档住宅、高档酒店、商业、休闲配套等配套服务项目。九华各大厂区高层或中高级技术主管会成为区域商品房的潜在消费对象，客户基数较大，商业物业在九华更将面临良好的发展机遇。九华作为一个城区边缘的新板块，其房地产开发并不是从零起步，该板块道路及基础市政均按高标准已经建设好，同时酒店、大学、公园等配套项目与房地产项目同时开发，这些因素均可促成板块迅速成熟。新板块项目高档客户基数大新盘开发多九华楼盘案例分析楼盘开发商规模产品未来公寓供应量公寓价格入市时间新都汇湖南原弘房地产开发有限公司占地面积43294㎡，建筑面积328891.26㎡酒店、公寓、华宅、写字楼、商业公寓入市预计为明年4月份预计为3400左右开盘时间2011年4月底入住时间2012年12月九华新城湘潭祥霖建设投资公司占地200.5亩，建筑面积约45万㎡酒店、商业、住宅、酒店式公寓住宅三期中的一期酒店式公寓入市时间预计为后年；——2011年年底开盘九华三鑫湘潭鑫和房地产开发有限公司2万平米左右公寓，6万平米左右住宅住宅+公寓办公公寓客户预约启动3300左右楼部装修完成、客户预约开始金侨城金侨集团占地400余亩，总建筑面积约46万平米电梯小高层、花园洋房、独栋别墅————开盘时间:2010年7月丘吉尔庄园——500亩纯别墅——————目前区域市场内，项目仅与九华三鑫公寓产品产生直接的产品同质化竞争冲突小结湘潭具有发展房地产市场的良好经济基础：长株潭一体化成为湘潭未来的城市发展主题，湘潭市受长沙市、株洲市的带动效应将越来越大，融城效应继续加强，湘潭未来的房地产发展将显示“长株潭”金三角之整体特色。九华受湘潭市经济发展机遇影响，区域房地产将面临良好的发展前景：“九华经济开发区”规划为“长株潭”城市群重要的制造业、物流园区、是近中期“长株潭”重点发展的区域，该区域房地产市场面临具有良好的发展前景。项目能否被市场接受有待进一步探索：基于目前市场数据：九华呈现向北发展趋势，项目所在的江南大道区域较偏离政府重心发展区域，周边安置小区较多，整体档次偏低；且公寓类、小户型类产品缺乏，项目产品是否具有足够的优势，能否被市场接受，都将有待进一步探索；第二部分：项目分析PART2地理区位：项目位于九华经济开发区南片的中部，东临江南大道南段，西靠争光渠主要景观中心，南接宝马路，紧临湖南软件学院。向南距离湘潭市城区约3公里，向北距离长沙市城区约27公里。从长潭西线高速进入长沙仅20分钟车程，地理位置相对优越。交通：项目北距潭邵高速公路及上瑞高速公路约600米，距长潭西线高速出口约1500米，距湘江正在扩建的九华新港口码头约3公里，另外长株潭地铁九华支线出站口将设在宝马路沿线，交通十分便利；地理区位及交通项目地处九华经济开发区腹地，拥有完善的交通网络，地理位置较为优越；本项目湖南科技大学项目经济指标A区B区总用地面积2292m23468m2总建筑面积18522m220732.18m2建筑基底面积1118.88m21455.58m2商业面积1118.88m21455.58m2公寓面积15664.32m216876.86m2公寓总户数182198容积率8.085.98建筑密度4842绿地率2125建筑高度（层）15层12周边配套及地块环境项目东面：九华经济开发区管委会中心服务大楼；周边院校：湖南软件学院、湖南科技职业学院、湘潭大学；市政配套：滨江水上公园、湘潭九华货运码头、湘潭汽车北站；工业园区：吉利汽车工业园、台湾全创高科技工业园等；项目价值体系分析大环境下占据区位优势：九华经济开发区腹地，拥有完善的交通网络，地理位置优越；环境优势：基地西临争光渠，水域资源丰富，环境较为优越；业态优势：住宅价格、写字楼价值，可商可住；升值优势：区域正在规划建设中，未来前景无限；强化优势减弱劣势把握机会回避风险环境劣势：基地B地块背靠安置小区，难以在客户心目中形成与项目价值相符的高端形象；规模劣势：不到4万平米的规模，配套不完善，声势弱小；功能劣势：功能、业态不纯粹，对未来商务造成不便，项目包装、推广上有一定难度；交通劣势：交通配套尚不完善，公交线路稀少，交通主要依赖私家车。户型劣势：均为东西向户型，客户接受程度不高；项目价值体系分析强化优势减弱劣势把握机会回避风险项目价值体系分析区域发展机会：九华经济开发区是“长株潭”城市群发展的五大示范区之一，是未来数年湘潭市重点打造的新片区之一，“融城”效应将直接惠及九华