石阡黔龙御园市场营销报告

石阡黔龙御园市场营销报告翊马地产市场部、策划部2016年3月20日一二三四五六七铜仁地区与石阡县经济分析铜仁地区房价与石阡房地产市场分析石阡消费者行为习惯分析本项目概况及SWOT分析本项目市场整体定位及定价建议本项目销售策略本项目推广建议目录八本项目需要怎样的一个团队？一、铜仁地区与石阡县经济分析县城县内生产总值（亿）第一产业（亿）第二产业（亿）第三产业（亿）户籍人口总数（万人）年末常住人口（万人）人均GDP（元）玉屏县55.43815.871031.209318.357815.439911.9946353德江县73.297420.984214.905137.408154.079237.054520720松桃县88.622.229.636.87548.9318107印江县58.907818.815412.808227.284244.4928.4620698思南县88.200723.033821.155644.011367.692249.9517667沿河县72.596219.828613.529139.238566.8445.0316124江口县27.69357.61218.189211.892223.9217.2916017石阡县47.670114.96927.206625.494341.594930.4715658资料来源：同仁地区2014年国民经济和社会发展统计公报备注：其中江口县数据来源为2013年国民经济和社会发展统计公报1、铜仁地区各县经济以及人口概况在区县当中，先经济总量最大的是思南县和松桃县，排名靠后的依次是德江县和沿河县。江口和石阡的经济总量排名均靠后。在人均GDP当中，玉屏县人均GDP最高，超过铜仁人均国内生产总值20826元，达到46353元。其余县城人均国内生产总值与铜仁整体差别不大，其中石阡县城人均GDP最低，仅有15658元。注：常住人口占比=年末常住人口总量/户籍人口总量每个县常住人口占比差别不明显。各县不常住人口在35%左右，这部分人群常年在外务工，购买能力较强。备注：现有7个镇。(1)石阡县基本概况2、石阡县经济分析2012年，石阡县辖7个镇、2个乡、9个民族乡。(2)石阡行政区域概况资料来源：百度百科乡镇民族乡河坝场乡、国荣乡B、石阡人口出生率和自然增长率户籍出生人口户籍人口出生率上年下降常住人口出生常住人口出生率比上年同期下降37638.89‰0.35‰33639.39‰0.15‰全县户籍人口（万）全县户籍总户数平均户数人口农业人口（万）城镇人口（万）常住人口（万）41.594912.43693.3人37.65963.935330.47(3)石阡人口基本概况A、石阡人口基本概况石阡城镇人口在4万左右，按照一家3.5口计算，即县城人口户数在1万左右，说明对住房需求还是蛮高的。.同时全县户籍平均人口是在3.3人，即石阡人对住房的需求可能对100平方米左右的房子比较喜欢。在人口出生率和自然增长率双双下降，这对住房也会产生一定负面影响。资料来源：石阡县2014年国民经济和社会发展统计公报生产总值（万元）比上年增长率第一产业（万元）增长率第二产业（万元）比上年增长率第三产业（万元）比上年增长率人均GDP比上年增长率47670115.0%1496926.1%7206615.4%25494320.5%1565814.8%从图表中可以看出，石阡县第一产业和第二产业比较落后，总共占比也才46%，而第三产业占比超过了50%。这和石阡的旅游业比较发达有关，石阡号称“温泉之城，长寿石阡”，但石阡也是国家新阶段扶贫开发重点县。资料来源：石阡县2014年国民经济和社会发展统计公报(4)石阡经济基本概况二、铜仁地区房价与石阡房地产市场分析1、铜仁地区房价分析分析：整个铜仁地区，最高项目均价是在德江县，达到3750元/平方米。石阡房价整体排名在铜仁区县中排名第二，但是石阡人均GDP在铜仁地区最低，所以石阡房价虚高，存在泡沫。数据来源：铜仁各区县网签网各个楼盘分布情况：由于地形以及建设原因，石阡楼盘大都是由北向南分布，并且基本都是靠佛顶山北路的右侧，分布集中的楼盘主要集中在石阡县城的南面。其中剩余住宅房源中，龙川丽景和御东菁华商住楼分布在北面，泉城别苑和领秀城城分布在南侧。（1）石阡楼盘地理位置分布概况2、石阡房地产市场分析（2）石阡2013-2015年销量与剩余房源分析a、石阡2013-2015年销量分析2014年预售面积（平方米）预售套数20148500.62712014/214641.211262014/311618.151012014/47494.22682014/55453.59482014/62681.89232014/76454.4562014/84090.75372014/94274.85392014/104256.12372014/116130.62552014/122996.527总计78592.92688数据来源：石阡网签2013-2015年预售面积和预售套数行标签预售面积（平方米）预售套数2013/19576.53792013/29446.85802013/313869.521142013/45616.48512013/56235.31542013/63775.29312013/74103.12322013/84125.26342013/92057.59162013/106165.91512013/118584.54752013/122344.2321总计75900.63638石阡预售套数在2013年-2014年都在600多套，到2015年达到1126套，预售面积和销量增长60%左右，增长速度比较快。2015年预售面积（平方米）预售套数2015/1/13271.95292015/2/12986.76252015/3/110306.48792015/4/16994.78572015/5/1795.6472015/6/116357.61322015/7/118416.191442015/8/112424.341182015/9/111612.741042015/10/115194.781352015/11/121116.351942015/12/111444.27102总计130921.881126项目名称：发证日期批准预售面积批准预售套数剩余套数剩余住宅五方国际商贸城2015-201633217.168447570泉城别苑2015年8月6日88609.95869617241龙川丽景(一期）2016年3月11日50251.56515515352福天●领秀城2013-2015年156147.191421509289国际名豪花园2011-2015154258.7582427210人民广场2012-201639106.241716531鸿源集贸市场综合楼2015年6月16日55189.8742513583御东菁华商住楼2012年8月13日46470.303039391和美商贸2013-201410973.36147640532564.17503731271097以上剩余房源中，住宅剩余最多前三名分别是龙川丽景、领秀城和泉城别苑，总共达到882套。其次是菁华商住楼，剩余住宅91套。石阡目前已拿预售的剩余住宅约1200套，约14万方。在未来一段时间内，商业竞争最为激烈，其次才是住宅。a、石阡剩余房源分析数据来源：石迁县网签数据网销量在售楼盘网签数据（2011年-2016年2月）在已经销售的数据当中，120-144面积段销量占比最高，达到54%；在剩余房源中，120-144面积段占比37.8%。即说明在石阡销售较好的是在120平米以上面积段，并且在未售当中120平方以上面积段存量相对较少，竞争也相对较小。求和项:值列标签行标签未售套数（住宅）已售套数总计100-110267645912110-120245402647120-130107688795130-144315802111790-100575411190平方以下554297144平方以上67131198总计111327643877（3）石阡在售楼盘户型分析从上表可以看出，在120-144平方米面积段，主要竞争来自龙川丽景、御东菁华商住楼和领秀城。根据以上图表分析，在100-120平方米面积段的竞争主要来自龙川丽景、泉城别苑和领秀城。a、主要经济指标-龙川丽景（4）、石阡在售楼盘竞争分析主要经济技术指标1总用地面积：25525.63㎡2总建筑面积：123588.84㎡住宅：720套商业：4栋3不计容建筑面积：2039.08㎡总层数：18-29层4容积率：5建筑密度：6绿地率：7建筑限高：石阡县龙川丽景规划占地面积：25545.63平方米，设计建筑面积:123588.84平方米,共8栋,其中住宅4栋720套,商业4栋。其中一期建筑面积:50987.21平方米;二期建筑面积:51603平方米;不计容面积:20390.08平方米A、龙川丽景预售部位建筑面积面积段套内面积户型未售套数未售面积2#住宅110.11110-12088.61三室二厅545945.94103.01100-11082.9三室二厅545562.54126.23120-130101.58三室二厅546816.42115.02110-12092.56三室二厅546211.081#住宅111.08110-12089.44三室二厅343776.72103.9100-11083.66三室二厅343532.6134.6130-144108.38其它344576.4134.21130-144108.06其它344563.14龙川丽景面积段主要集中在100-120平方米，属于实用型三居，总价首付均较低，十分符合刚需家庭。虽与本项目第一组团洋房竞争不大，但龙川丽景开盘较早，本项目电梯房推出时间较晚，且面积段较大，在刚需客户群里存在竞争劣势。b、产品分析-龙川丽景销售团队：2人推广：推广较少价格：3180元起竞争优势1、地理位置在县城北城，地理位置较好。2、靠近江边，属于江景房，环境不错。3、预售证已经拿到，主体工程基本结束。4、面积较小，单价较低，总价较少。存在问题1、销售团队整体能力不强，案场仅2人，专业度不高。2、推广较少，知名度较低。c、竞争分析-龙川丽景B、泉城别苑a、主要经济技术指标-泉城别苑主要经济技术指标1总用地面积：2总建筑面积：20万方住宅：1800多套商业：3不计容建筑面积：总层数：21-30层4容积率：5车库：1000个6绿地率：38.00%7建筑限高：泉城别苑预售证是2013-07-16和2015年8月6日取得，2013年部分总共120套，现已经销售112套。还剩8套；2015年取得部分，总共销售749套，还剩609套，已销售140套。平均每月销售10套左右。b、销量分析-泉城别苑月份预售套数预售面积(平方米)住宅均价月份预售套数预售面积(平方米)住宅均价月份预售套数预售面积(平方米)住宅均价月份预售套数预售面积(平方米)住宅均价2013年11月222744.83642.522014年1月141716.183723.292015年1月1128.864492.52016年1月171946.764374.452013年12月6779.433781.462014年2月151873.253762.152015年2月2271.124439.62016年2月8867.174285.192014年3月141799.154004.792015年3月3385.164045.352016年3月8862.934370.452014年4月101267.863979.672015年4月11404252.792014年5月81091.744022.632015年8月151709.044051.722014年6月3398.153926.622015年9月192134.514122.32014年7月7907.644010.292015年10月131555.824273.282014年8月1141.1841