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南京锐翼房地产投资顾问有限公司仪征项目初步定位方案成果汇报报告内容第一部分市场调研结论分析第二部分国内外商业步行街介绍第三部分镜湖步行商业街定位第四部分镜湖步行商业街经营模式探讨第五部分镜湖步行商业街管理模式探讨今天：这里是一排排低矮破败的房屋这里是冷冷清清鲜有光顾的镜湖公园这里紧挨着一个个规划混乱的购物市场明天：这里是世界知名品牌的集散地这里是洋溢着各种异域风情的步行街这里是仪征商业旺区的第一热核异域风情购物体验国际风尚潮流地带左岸时尚购物公园ShoppingPark一、市场调研结论分析仪征城市地位•位于长江三角洲顶端，是宁、镇、扬的几何中心•地处南京都市圈的核心层、上海经济圈的紧密层•全国重要的化纤工业基地•江苏省五大重点经济发展带之一•面临产业升级，机遇与挑战并存•房地产持续升温宏观市场•经济增长保持较快速度，经济效益得到较大提高•经济结构调整继续推进，固定资产投资力度进一步加大•招商引资成效显著，服务业发展步伐加快•市政建设加快城区面积扩大，各类市场成交活跃城市规划•规划城市性质为全国重要的化纤工业基地，发展中的滨江工业城市•城市规划区范围共127.71平方公里•城市发展方向和用地形成“L”形团块状布局形状•规划建设用地约26.81平方公里房地产发展•供给、需求大幅上升•板块划分为老城区板块和新城区板块•物业产品类型以多层为主•住宅均价在1800元/平方米~1900元/平方米之间•房地产市场仍处于初级水平，产品市场提升空间巨大商业市场特征仪征商业滞后于其城市发展水平比照优越的地理位置和旅游资源，仪征商业处于滞后状态。比如，商业环境普遍忽视休闲品质；能让市民和游客公认的城市商业中心，也是空白等等。仪征在呼唤商业新气象商业市场特征仪征商业面临着结构调整仪征商业现状属于以店铺为主的传统商业街模式。这种模式随着人们生活需求的提高，也逐渐反映出商业功能上的缺憾；而且，传统商业街“有线无点”，一整条商业街上并没有让消费者觉得非去不可的方。而且商业功能单一，商业的人性化关怀不够，缺乏刺激消费和主动吸引人气、延长消费者逗留时间的商业项目，整个商业结构尚缺乏“点线面”融合的整体性。[结论]传统商业模式仍是仪征商业的现状。通过引入和整合新的、领先的商业模式将会实现项目商业价值的巨大提升，将会催生仪征真正的商业中心。仪征商业问题所在仪征市市区商业物业比较集中的区域主要在解放西路，新兴的商业区主要分布在开发区的万年路上；外来知名商业企业（苏果超市、五星电器商场等）的进入，由于其规模、购物环境（休闲设施、灯光处理、人流动线引导等）和管理现代化程度都远远超过本地商场，对仪征市本地的商业市场形成了一定的冲击；仪征市商业市场总体上还处在一个初级发展的阶段，大型主题商场、购物公园、shoppingmall等新兴商业形态仍未出现；仪征商业问题所在新开发的商业建筑风格多依明清风格为主，缺少差异化，如城市商业广场和正在销售的淮南第一街；同时这些商业缺少统一布局，统一规划，销售情况不尽人意，缺乏人流量，难以形成新兴的商业圈；从仪征市商业发展的历史以及趋势来看，商业向东扩展大势所趋。以解放西路为商业片区的街铺经营品种多样，多以低档为主，中高档次商品分布散乱，影响了城市形象的提升，从商业发展的趋势来看，专营中高档次尤其是国际知名品牌商业集散地势在必行。仪征商业问题所在商业物业无序经营的状况一方面损害商家利益，也降低了商业物业的档次；配套良好的街铺较少见，统一经营模式缺乏，店面装修较为单一，经营品种缺乏多样化，整体上缺乏现代感，未能充分体现休闲的特点；商业在休闲、餐饮、娱乐、金融等方面的配套设施都比较欠缺，车位特别是汽车车位更是严重不足，未能充分满足消费者在购物的同时对休闲、娱乐等方面的需求；知名品牌与普通品牌混杂冷冷清清的购物市场疏于管理的步行街仪征商业问题所在项目适合建设中高档次商业购物中心•项目总建筑面积高达8万平方米，单纯的购物功能无法满足如此巨大的商业体量。•项目紧靠镜湖公园，定位中高档次能与镜湖公园形象吻合。•项目周边景观资源丰富，紧邻仪城河和镜湖公园，优美的景观资源提升了项目的商业价值。•本项目位于仪征核心商业圈内，具备充足的人流量支撑。紧靠主干道，商业价值较高。体验式情景购物是商业发展的趋势文化信息交流的扩大化无时无刻不在改变着人们的思想观念和行为习惯，针对商业而言，其最明显的结果就是人们的需求正迅速地由原本较为单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变，即在特定的时间段内要同时满足人们物质与精神需求。商业网点及其功能上的互补性是聚集人气和使人流较长时间在商业圈内逗留的必要条件，只有一个集购物、休闲、饮食、娱乐、旅游、商务以及酒店等于一体的商业圈才能够满足人们的多元化需求。因此，注重感受、注重体验、注重人们购物行为与情感交流的互动的情景式综合商场是仪征市未来发展的必然趋势。因此，为了更好的适应市场的需求，商业物业也正从传统的商铺、百货商店形式发展到大型购物中心、超市形式，而更新的商业模式——SHOPPINGMALL这种大型综合商业形式已在国外与国内的大城市兴起。主题化、体验式的综合商业物业SHOPPINGMALL将是大型商业项目的发展方向。二、国内外商业步行街介绍世界步行街发展状况一、现代步行街的形成及发展概况二、现代步行街发展的三个阶段现代步行街的各方面作用及效应一、步行街的经济效益及辐射影响二、步行相对城市整体发展的作用国内步行街的发展及其存在的主要问题经营序列的矛盾商业利润下滑商业功能单一空间序列和尺度与消费者心理行为的差异交通系统滞后镜湖步行商业街是新建造的商业步行街，这使得它有机会通过改建解决或避免一些原先存在的或国内其他步行街发展时遇到的问题。在对中国步行街的发展进行全面反思的基础上，镜湖步行商业街将被建成一条全新的、真正意义上的现代步行商业街。三、镜湖步行商业街定位相关文化数据库研究盛成：仪征籍世界文化名人,著名的作家、诗人、翻译家、语言学家和汉学家。盛成的精神的影响力是让人们时刻关注这段历史的原因，盛成的精神开拓了一种历史文化，一种体现包容力的文化，它融入了东方文化与西方文化，体现了一种文化精神：开放、改变、互通、视野。本项目紧临镜湖公园，特殊的人文背景，给项目赋予独特的人文气质，历史已离我们远去，但精神还激励于世人，其精神可作为一条文脉贯穿于项目开发中。开放、改变、互通、视野的精神提练，可以在项目开发的不同层面予以贯穿：项目精神提炼开放——开放的购物环境、开放的国际风情文化；改变——消费方式的改变、购物环境的改变；互通——主力店与辅助店之间的互通、信息的互通；视野——无敌园景开阔了视野、地标建筑的塑造开阔了仪征人的视野。项目精神提炼本项目作为大型购物中心的支撑条件人口项目客观条件规划和城市地位发展趋势商铺投资的回报率功能定位集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、商务于一体主题式大型情景ShoppingPark开放式主题公园+Shoppingmall的商业开发理念（即Shoppingpark）。倡导在旅游中购物，在购物中旅游的消费模式，给消费者带来全新购物体验，提升仪征市整体商业发展水平。功能定位阐释集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、酒店、商务于一体的主题式、情景式的大型购物中心是目前国际上非常流行的一种新型商场，它与传统百货综合商场的区别在于：情景主题的出现改善了人们的购物环境，改变了人们的消费行为，它带给人的是多姿多彩的生活体验。现代情景主题商场卖的是好感觉、好体验、好心情。新型的商业形态将带来无限关注、带动无限人流、带来新的无限商机，个性化和国际化的消费模式，充分体现现代综合消费，展示时尚产品，引领流行风潮；本项目将建成仪征市地标性商业物业，其出现将彻底改变仪征市的商业格局大型购物中心（SHOPPINGMALL）简介定义：SHOPPINGMALL）的定义:在统一的管理之下进行规划建设的商业综合体，然后把各个零售店面出租给单个零售商，并交由管理机构统一管理和控制的具有多功能的综合性商业、服务、娱乐和社交中心。基本组成：由于大型购物中（SHOPPINGMALL）强调功能的多样化，因此在功能设施的配置上不仅要满足购物需要，而且也要满足文化、娱乐、旅游和餐饮等需求，这些功能设施将:大为提高购物中心的吸引力；延长消费者在购物中心的停留时间；从而增加消费者目的性消费和非目的消费的机会。零售设施：核心百货商店、超市、专卖店、室内步行街等；文化娱乐休闲设施：电影院、图书中心、游乐中心、体育场等；餐饮设施：吃喝庭院、餐馆、咖啡屋、酒吧等；服务设施：咨询中心、售后服务中心、配送中心、银行、展览场、表演场、汽车修理场、园景中心等；附属设施：停车场等；特征：严格地说，大型购物中心不是一种独立的业态，而是一种结合多种业态，多种功能的大商业形式，大致有以下几项特征：其开发、设立、经营都在统一的组织体系下运作，拥有1－2个核心店和众多提供商业及服务的场所；顾客能进行比较购物，并满足一次购足的要求及休闲与精神享受；无顾客层次限制；有更新地区或创造新商圈的贡献，有相邻而方便的停车场。本项目核心理念充分体现现代综合消费，展示时尚产品，引领流行风潮，做城市的橱窗，最大限度地开发本项目的展示功能本项目的三大特征个性化和国际化的消费模式集中展示现代时尚生活消费于一体集中体现现代商业新兴业态于一体功能内容购物两家以上主力店（一家大型综合百货以及一家专业性大型连锁店）、多家服装专卖店以及其他连锁专卖店（女装店、男装店、童装店、婴儿装、休闲服装），个体经营的独立街铺，包括餐饮街、珠宝店、家居店，文化街、图书店、建材装饰店、服装街、电子街、酒吧街，在适度、合理的原则下，业态组合丰富，经营品种琳琅满目餐饮中西快餐、中餐、西餐、冷饮、咖啡店、小吃店、酒吧、茶艺馆、特色店（如日韩料理店、美国丹迪当、麦当劳或肯德基等）娱乐百老汇露天电影剧场、室内攀岩等运动设施、儿童游乐场、冒险乐园、小型影视厅、游戏机、商场表演区等休闲书店、音像城、文化廊、水族馆、美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、高级休闲场所、陶吧、减肥沙龙、旅行社等旅游“以景带商”、“以节带商”、“以游带商”，充分发挥游览景点的扩散效应，挖掘商业发展的整体优势，形成一块历史文化和商业文化内涵丰富、以具有与众不同的休闲和观光为主体的游览商业区。商务写字楼以及相关会议、商务等方面的配套本项目六大功能本项目的商业形态集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、酒店、商务于一体的主题式的大型情景购物公园以大型百货商场和大型超市为旗舰店，专卖店、个体独立店为辅助店的多种商业形态的组合商业形态将充分满足购物、休闲、旅游、文化、娱乐、休闲等方面的功能。仪征的商业发展还处于初级阶段。外地商家（苏果、嘉得利、五星）的进入提升了仪征的商业形象。但对于步行街而言，辅助店与主力店相结合的商业模式仍较为缺乏。按照商业中的磁极理论，以知名商场或大型超市为购物场所是商业磁场中的磁极，也是吸引人流的关键点和锚固点。因此有必要引进国际知名商家的进入，提升项目的档次，集聚人气。辅助店与主力店相结合主力店与辅助店的互相补充，可以最大化的吸引人气，带来商业价值的提高形象定位仪征首席商业航母将商业和文化、旅游特征完美结合的情景式主题商业国际知名品牌的集散地洋溢着异域风情的第一时尚潮流地带仪征第一休闲购物广场与国际接轨的商业模式和消费模式形象定位本项目将最大限度地开发购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、酒店、商务等综合功能，打造开放式主题公园+大型购物中心的模式，强调本项目是仪征市目前第一商业形态的形象定位，以及其出现将改变仪征市商业格局、将在仪征市零售业发展进程中处在重要的位置等方面的形象。主题风格定位本项目倡导“在旅游中购物，在购物中旅游”的消费模式，给消费者带来全新的消费体验，从而成为仪征商业中的一道靓丽的风景。七大异域风情体验区规划：法国风情区经营：时尚名牌服装、美容美发系列、香水系列、名酒系列、特色餐饮等意大利风情区经营：珠宝、首饰、皮衣