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江苏置业有限公司谨呈顾问有限公司简介目录：营销推广部分历经十年地产市场起伏风雨，参与五十余楼盘的运作，积累一套完整领先的操盘经验，结合泗洪市场实际，拟定缜密可行的方案，能使开局一举成功。无需开发商多操心、交学费、走弯路；能使项目一举成功、化解风险并向市场争取更多的利润空间。十年成功操盘经验专业的营销团队对区域知根的了解,策划推广、销售控制、商业运作全能冠军彻底解决您的后顾之忧。我司提供的全程服务内容市场研究及定位产品定位建议整合推广策划营销推广执行销售计划与招商运作全程销售服务及销售管理市场研究及定位我司以详实的市场研究数据，结合地块条件提出前瞻性的项目市场定位，并且在销售过程中进行市场动态跟踪，定期反馈市场动向，为后期销售计划、推广计划及产品修正提供可靠依据。产品定位建议根据市场研究产品特色，结合开发商实际，给出适宜的产品定位建议。整合推广策划依据市场定位，结合产品特点对项目进行整体包装和整合推广策划。在研究提出本项目核心卖点基础上，将开发商的核心理念在产品、生活、社会三个不同层面上展开，塑造项目市场形象和影响。运用整合营销传播的策略通过包括形象定位、VI系统、地盘及售楼处包装、服务包装以及媒体和公关活动等加以有效推广。营销推广执行组织专业优势团队与发展商紧密合作沟通，制订全案营销推广计划，以突破常规推广概念和手法的全新营销方式开展本项目的营销推广，其中包括传播推广计划制订执行、公关活动策划及执行、广告策划、设计和发布、非常规活动策划及执行。销售计划与招商运作与营销推广计划紧密配合，并结合开发现金流量和资金回笼计划要求制订全案分期销售计划及每期上市方案。招商运作—以我司为招商主体进行招商，将指定商业总监、项目经理、商业策划师组建本项目商业的招商部门。全程销售服务及销售管理组织专业销售队伍代理发展商开展项目销售及客户管理工作：制订项目销讲及答客问；制订本项目销售政策；制订本项目销售规范；销售人员案前系统培训；销售现场及样板房管理；代办交易登记；代办按揭手续；房款回笼管理；协助发展商及物业管理公司交房；每日销售日报；每周营销报告；每周资金回笼报告。营销推广部分宗旨：快速销售，回笼资金，获取最大化销售利润途径：泗洪房地产市场环境？我们的客群？我们的推广优势？产品如何？关于基地Aboutbase本案位于青阳南路与黄河路交汇处，东边是基督教堂，西侧是规划道路及政府机关办公区。规划由小区幼儿园、会所、沿街商铺、中心艺术广场、地上停车场等组成。本案位置规模：项目占地174亩，规划约1500户交通：临近交通主干道，出行便捷配套：周边配套齐全，医院、教育、超市、休闲等产品：打造花园式生活居住空间价格：低价入市，快速回笼资金品牌：万诚置业的美誉度项目位于城中稍偏南的地区，距离主城区具有一定距离处于城郊结合处，对于喜欢居住城中的客户来讲，有一定的心理抗性规划设计及建筑风格相对雷同，缺少竞争优势泗洪县城扩大，地块发展机遇较大。片区配套交通逐步完善城东城南方向为新的商品房开发集中区，政府会加大此方面的投入力度城南区域紧邻农村，整体配套不全面，开发速度相对缓慢。区域竞争楼盘已在市场建立知名度，对本案客户具有一定的分流区域房地产开发相对饱和主竞争楼盘城市花园的价格竞争SWOTS-优势O-机会W-劣势T-威胁核心优势——大规模+低价位万诚置业的品牌知名度核心机会——邻近政府即将打造的文化教育中心关于片区Aboutarea思考一所处位置：这是一个“城郊结合区“！1.新型城市生活模式2.兼顾城市的氛围与郊区的宁静3.新文化教育中心的延伸地段4.紧接城中，辐射城南及郊区板块重新定义“沁雅花园“思考二：竞争环境！整体竞争时间2003年2004年2005年土地供应量233.8亩478.4亩736.98亩以上数据显示：泗洪房地产开发从03年开始逐步放量，每年都以倍增的速度递加，销售竞争环境激烈。区域竞争兰天吉祥苑城市花园百星花园本案中正苑城市花园占地（㎡）建面（㎡）容积率5.8万8万1.37主力面积：100-120平米与120-130平米户型，各占比例约40%，其次为90平米户型基本资料：位于山河东路，物业类型为沿街商铺、小区内铺、多层、小高层住宅定位语：8万平方的大型生态小区主广告语：城中心/景中央/国际风/花园家打破一般普通住宅开发模式在泗洪率先引入发达城市先进居住理念和居住标准项目卖点：中央景观、高绿化、飘窗、社区配套推广手法：楼书、宣传单页、围墙、网络等中正苑小区基本资料：位于江苏省泗洪县青阳北路，物业类型：沿街商铺、多层住宅。定位语：行政·教育旁首席生态小区技术经济指标：总建面积约3.6万平米，总户数约320户。面积区间为100-140平米主广告语:在绿色中寻找。。。。人文与自然的融合家住中正苑，鼎盛下一代项目卖点:小区环境优美、简约的建筑风格、小区完善，强调小区标准、环保。推广手法：楼书、宣传单页等洪中清华园基本资料：项目位于洪中北大门处，物业类型为7栋商住楼、4栋住宅楼组成。技术经济指标总建筑面积约2.8万平米，总户数约270户，面积区间为105-120平米。主广告语：我家在洪中，洪中是我家在城市行走——为读书声而停留兰天吉祥苑基本资料：项目位于山河中路，青阳镇政府、儿童医院对面。泗洪最好的幼儿园、实验小学、中学、医院、超市、公园等多种生活配套设施环绕四周。物业类型为小区内铺、多层住宅相关指标：面积区间为106-120平米，总户数约为60户项目卖点：价格较低百星花园基本资料：项目位于青阳北路中医院北侧，物业类型为商铺、多层住宅。技术经济指标：建筑面积约9万平米，总户数约800户，面积区间为75-116平米主广告语：政府北移，新规划前景好项目卖点：政府和行政单位北移，新规划、前景好。四面环路，市场设有四个大门、交通便利，有地下停车库和仓库，人性化设计，经营方便。周围邻近学校、医院，消费群体庞大。区域竞争楼盘显示：1、传播点/依次为地段、景观、规模，主要是强调地段论2、建筑风格/大多为现代简约风格，除城市花园外，外立面用色同质化严重3、推广手法/略为单一，缺少创新，多为工地围墙，宣传单页、户外大牌等常见宣传媒体4、售楼处包装过于简单5、规模较小，小区总户数多为1000户以下，无法形成社区整体氛围6、户型面积区间在75-140平米之间，从销售去化来看，去化速度相对缓慢目前区域在售楼盘档次较低，客户对楼盘认知停留在满足使用功能方面，绝大多数未关注到小区环境、相关配套与小区档次所带来的身份及生活方式的改变。结论：销售人员缺乏相应的销售技巧，专业性有待提高。从泗洪县整体售价来看，价格爬升速度较慢。（与万诚置业占有市场绝大份额，执行的价格策略有关）思考三：重新审视“城郊结合处”和基地的气质楼盘传播点城市花园规模、景观（大型、生态、城中央、）中正苑小区地段、景观（行政、教育旁首席生态小区）洪中清华园地段兰天吉祥苑价格百星花园政府规划一般楼盘分为以下几种传播方式：1、规模型——强调体量2、心理共鸣型——强调居住品质和生活区域3、区域独裁型——资源独享4、生活品质型——强化生活方式5、地段唯一型——强调独一无二思考四：“沁雅花园”在之间扮演什么角色？打造泗洪县——第一个引领生活方式的品质楼盘，以期掀起新一轮的住宅革命。以规模为主要传播点，加强产品塑造，借助万诚品牌，低价入市的优势，通过专业的推广手法进行多方面诉求引起客户的心理共鸣，达到快速销售，回笼资金，利润最大化的企业目标2价值和品质的实践项目定位itemorientation关于基地形象Aboutbasevisualize区域形象升华升华途径——两条主线一、展示自身品质，即以自身的产品规划和品质打造体现社区形象；二、体现片区居住品质，即以所在片区居住氛围带动社区氛围。两者互相影响，共同实现区域形象的升华。邻近的文化教育中心——必将成就本项目，在项目整体社区定位上，对于片区资源利用和统一是我们考虑的关键，将“文化”与“教育”在卖点中放大到极限，同时将生活方式浓缩到极点！关于项目形象aboutprojectvisualize关于项目形象aboutprojectvisualize项目形象定位区域属性：邻近文化教育中心——带有高素质人居的环境氛围；人文属性：周边的教育配套，带来的是前进的、积极的、勃发的、向上的理念；个性属性：有独有的表情和表达方式，有自成体系的话语体系和行为标识。城市情结：这是一个舞台，可以展示自己、实现梦想，获取幸福；自然情结：这是一片宁静，可以远离尘嚣，可以随性自我、放思神游；1.拥有自我独立属性2.拥有自我情感诉求关于项目形象aboutprojectvisualize项目档次定位泗洪县17万平米高品质人文社区凸显项目规模，强调档次，照应片区影响力；突出项目文化教育的内涵。关于项目形象aboutprojectvisualize项目形象定位倡导一种健康的、积极的、向上的、生活理念大型新都市幸福生活社区关于项目形象aboutprojectvisualize幸福城“幸福”之意，从古至今含概了很多深意，家庭的美满，事业的腾飞，下一代的茁壮成长，都是幸福的来源。居住在这里幸福不再遥远。“城”，本案规模较大，达1500户，在泗洪县俨然形成一个磅礴的大社区，只有“城”能传神体现。幸福城，寓意万诚置业公司不仅仅提供居住空间，更是建造一种理念，营造一种幸福的生活方式。“幸福城”取其吉意，并易于推广，琅琅上口。备选案名幸福美地/100万诚·南郡格调星城爱尚家绿意江南福新苑聚富园万诚·名筑案名建议关于客户AboutclienteleⅠ.客户——区域客户分解1.以区域半径界定客户层2.以职业界定客户层类别国有/集体企业从业人员工薪阶层个体/私营企业业主个私企业从业人员公务员（教师/医务人员）其他（区域内原住户）比例25%16%18%12%19%10%国集等企业单位、公务员、教师、医务人员、私营企业主等是购房的主力军，普通工薪阶层也是不可缺少的一部分，但是因为收入水平有限，对房价较为敏感。范围3公里以内3-10公里之间10公里以外区域划分青阳镇周边泗洪县城板块县城周边乡镇比例50%30%20%以区域划分，集中表现为青阳镇周边区域客户群占多，这说明客户具有一定的居住习惯。关于客户aboutclientele3.以收入界定客户层（家庭年收入）类别1万以下（含1万）1-3万（含3万）3-5万（含5万）5-10万（含10万）比例28%40%22%10%整体而言,家庭年收入1-3万是主流。5-10万家庭年收入约占10%，这批人以个私企业业主、高级公务员为主，收入颇高。年龄25岁以下25—30岁30—35岁35—40岁40岁以上比例10%54%21%10%5%25-40岁之间，是购房的主力群体。4.以年龄层次界定客户层Ⅰ.客户——区域客户分解关于客户aboutclientele5.置业次数界定客户层类别一次置业二次置业三次置业比例70%25%5%整体来看，一次置业占主导，主要原因在于购买主力客户群多为私房。6.以购买用途界定客户层类别自住投资比例100%---从调研数据来看，自住为100%。说明泗洪县房地产发展还较为滞后Ⅰ.客户——区域客户分解关于客户aboutclienteleⅠ.客户——客户群属性1、年龄：25-40岁为购房的主力军2、家庭结构：以三口之家为主3、收入情况：收入差别较大，企事业单位高管收入较高，一般工薪阶层则收入普遍较低，基本在2万元左右。4、消费习惯：对居住区域具有一定的恋旧情结，同区域购房的选择性较大。5、客户来源：企事业单位高管、私营企业主及从业人员、教师、公务员、部分拆迁户等关于客户aboutclientele主力客户群停留在第一圈层及第二圈层区域一般工薪阶层及企事业单位人员是客户群中的主流,且有进一步上升趋势家庭年收入1-3万的客户群为购买主体一次置业占主导（70%），自住需求占绝对优势Ⅰ.客户——结论关于客户aboutclientele关于产品Aboutproduct区域市场产品状况：1.采用现代简约式的建筑风格，但建筑立面同质化严重，缺乏差异性。2、缺乏对