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济南槐荫广场项目定位与营销执行报告呈：济南三诚汇鼎置业有限责任公司所有的研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向。•客户的目标实质上是项目的宏观愿景。•现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的目标1：可持续性准确的市场定位、合理的业态组合，确保本项目后期经营良好，在竞争激烈的竞争中立于不败之地。目标2：现金流充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，采用多种营销手段，实现项目资金快速循环。目标3：利润通过对产权形式、营销方式和经营方式的创新，增加项目升值空间，保证开发商利润最大化。目标4：形象与品牌借助本项目的成功开发，提升开发商在市场的品牌形象，实现利润与品牌的双赢。项目目标目录一、市场部分1、济南未来商业格局介绍；2、济南重点商圈介绍；3、济南商业市场整体特征4、济南未来商业市场趋势；5、市场空白点解析；二、项目部分1、项目区域市场；2、项目属性分析；3、项目SWOT分析；4、项目市场占位；三、定位部分1、开发目标；2、定位前提；3、定位可行性分析；4、分体定位建议；5、案名建议；6、核心竞争力打造4、空间及铺位面积分割建议；5、商场软、硬件配套建议；6、广场各类标志建议；7、水景及主入口建议；五、销售策略与计划1、销售面积及区域确定；2、总体销售策略确定；3、目标客户群锁定4、销售价格确定5、推售策略与计划；6、实施阶段与节点；7、项目开盘倒计时8、项目收益预测9、营销费用预算10、售楼处建议六、招商策略与计划1、招商原则确定2、目标商户锁定及筛选；3、招商策略；4、优惠政策确定；5、招商流程；6、实施阶段与节点；7、招商实施控制表；四、产品规划部分1、商业价值分析；2、业态、业种功能布局建议；3、纵横向交通租住建议；济南商业市场综合分析项目总体定位槐荫广场项目解析产品规划建议销售策略与计划招商策略与计划济南市槐荫广场商业地位报告济南商业的历史及现状？济南商业市场未来发展趋势？采用何种销售策略才能更好的吸引客户？销售计划的安排是否合理可行？地下商场如何规划能符合定位？主力店规划？商铺划分？商业人流动线如何布置？该区域、该项目能否承担这个角色？项目能否竞争中占领优势？如何准确定位符合济南消费者需求？利于项目的长期持续发展？本项目对于济南意味着什么？济南商业市场能否支持如此项目发展？如何选择招商渠道、采用怎样的招商策略、招商计划任何安排？第一部份：市场部份济南商业市场综合分析项目总体定位槐荫广场项目解析产品规划建议销售策略与计划招商策略与计划济南市槐荫广场商业地位报告济南未来商业格局济南重点商圈介绍济南商业市场整体特征济南商业市场发展趋势市场空白点解析济南城市规划图“一城两区”城市规划发展战略，催生08年大量东部土地上市。“一城”为主城区，“两区”为东部城区和西部城区。东部奥体中心规划及其省政府的建设，蕴藏巨大升值潜力。现槐荫区在规划上主要是培植现代交通、现代物流、商务办公、旅游会展等新型功能，科学确定功能分区和产业布局，槐荫区的发展前景看好。现已有万达广场和发祥巷等项目入驻该区域。东部城区西部城区主城区四级结构体系1个都市级商业中心、4个市级商业副中心、20个区域级商业中心、100个左右社区级商业中心。济南市商业中心具体规划济南未来商业格局泉城路商圈西市场商圈花园路商圈大观园商圈英雄山商圈目前的济南商业发展，大致可以分为五个商圈，首先是以泉城路为首的泉城广场商圈，其次是西市场商圈、大观园商圈、英雄山商圈以及花园路商圈。在这五大商圈中，发展最为成熟并且被广泛认可的则是泉城广场商圈、花园路商圈。也是济南核心商业圈。济南重点商圈介绍：各商圈商业价值分析：结合于以上各个商圈的特征不难看出，未来西市场商圈承载着城市级次商圈的重责。对于该区域的未来发展前景无须质疑，也是各在开发商看好该区域而进驻的原因。商圈名称主要业态商业价值未来发展空间发展潜力排名备注泉城路商圈百货、超市、专业市场、餐饮、专卖店等★★★★★★★3趋于饱和花园路商圈专卖店、餐饮、百货、超市等★★★★★★★2有待发展大观园商圈百货、餐饮、影院、休闲娱乐、专卖店等★★★★★★3老商圈，维迟现状。新商业形态很难突破西市场商圈日用百货、专业市场、超市、地下商场等★★★★★★★1城市级次商圈，具有很强的未来发展空间英雄山商圈百货、专业市场、地下商场、餐饮等★★★★★★★2有待发展2济南商业市场整体特征◆济南整体商业市场的现状较为落后，现局限于传统商业及以百货、超市为主体商业的形势。未来商业多业态的组合存在着巨大空间。◆现济南商业仍处于第二代的商业发展模式中（百货商场、超市、社区商铺、便利店、批发市场、商业街等），对于发展第三代、第四代商业还需要一定时间。◆在济南，地下商场物业较为成功。这在其它一线城市很难看到的现象（除其地铁商业物业），也将成为济南较为独特的商业业态形式。◆现济南商业市场较为缺乏主题型购物中心、专业型购物中心及休闲娱乐、康体型休闲中心的业态形式，这为本案带来的一定的契机。◆对于济南未来的商业发展模式或趋势应向SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、城市综合体等物业形态发展。未来发展趋势解析◆结合于济南市整体商业规划目标，济南市将打造成老城商圈（本案所处商圈）、主城商圈和新城商圈三大不同等级、不同层次的商圈，并形成“一核二区四片四心”结构布局。◆根据商圈规划，未来济南市商业中心将规划形成1个都市级商业中心，4个市级商业副中心（含其本案所处商圈），20个区域级商业中心和100个左右社区级商业中心的四级结构体系。将其促使多个区域将有良好的发展前景。◆现济南商业市场的不成熟，商业地产缺乏规划，在一些地区造成同质化严重，而另有些地区却存在着供应不足的现象。如槐阴区、历城中、长清区等。◆根据规划，到2020年，济南市将新建各类商业业态项目多达111个，目前已建成58年，未来可发展数量为53个。由此可见，未来商业市场竞争的激烈性。◆根据项目所在区域（槐阴区）的商业市场状况，新建商业项目有更大的发挥空间，抢占市场的机会也较大。因近几年内上市的项目较少，而市场需求较大。◆同时，槐阴区商业形态较为单一，商业项目的软硬件配套较为欠缺，专业性或主题性的购物广场较为缺乏。这为本案带来了一定的契机。商业市场整体特征商业未来发展趋势市场空白点：◆现济南商业市场较为缺乏主题型购物中心、大型购物中心（Shoppingmall)、娱乐休闲中心的业态形式；◆目前槐荫区缺乏精品购物中心、数码通讯城、儿童主题商城、旅游商城、男/女人购物中心类等商业场所。◆同时，目前槐荫区的电器类、电子通讯类专业市场还比较缺乏，尤其是项目周边的3公里范围存在市场空白点。（国美有进驻，目前缺乏永乐、苏宁品牌商城等）市场空白点解析第二部份：项目部份项目区域市场项目属性分析项目SWOT分析项目市场占位济南商业市场综合分析项目总体定位槐荫广场项目解析产品规划建议销售策略与计划济南市槐荫广场商业定位报告项目区域市场介绍泉城路商圈西市场商圈花园路商圈大观园商圈英雄山商圈槐荫广场项目所属区域城市副商业中心项目位于西市场商圈边缘区域。目前西市场商圈以华联和嘉华为中心，已形成了东到纬六路、西到中大槐树、南到经四路、北至铁路的商业繁荣区。在未来济南商业布局中，该区域规划为城市副商业中心区，对项目的发展提供强大的可持续发展动力；华联商厦西市场服装市场华联南楼纬十一路嘉华购物广场定位中低端百货，目前经营一般，人流量较少，出租率近100%，其中一商铺正在装修；维尔康小商品目前经营较好，主要经营文具等，出租率近100%，其中一商铺正在装修；目前正在进行全楼装修阶段定位中高端，目前经营较好，人流量较少，出租率近100%，其中一楼一商铺正在装修；时代商业广场区域内街铺主要以一层、两层联体复式商铺布置为主。大型集中式商场三家，均属华联；该区域主要业种为服装及餐饮；华联商厦、嘉华购物广场为代表的集中商业，完成本区域大部分的零售商业功能。西市场商圈区域本案新兴商业区银座华联超市西市场商圈槐荫广场项目位于济南市中西部地区西北方向为西市场商圈核心区域项目西边为正在施工兴建中的新兴商业区项目区位现状项目属性分析项目紧邻城市主干道经七路，交通便利快捷项目经济指标商业建面：地下两层，总建面44796.94㎡，地下一层面积为21644.69㎡，地下二层面积为23152.25㎡；地面广场：保留原来大树林荫广场。空间布局上，分为动、静两个活动区域和中心景观带；规划：下沉式广场，地下一层为商业，地下二层分别设置有商业区及停车场；项目依托经七路与经十路新兴商业区，北靠大量常驻居民，南邻城市主干道经七路共同形成区域规模型商业项目优势（S）项目劣势（T）地段优势本项目地处城市主城拓展区；交通便利项目地处济南市城市东西向交通主干道经七路中段西侧，公交网络较成熟，交通方便，满足项目商业的可达性要求；产品优势项目地面为周边居民休闲、娱乐、健身场所，地下二层为商业及大型停车场，便于周边居民消费及满足市民停车需求；地块周边商业氛围淡薄项目距西市场商圈均有超过1000米的距离，与人流集中点的关系不是很密切，连接的距离范围内，各临街商业经营档次较低，业种混杂，零售、餐饮、展示均有，商业缺乏整体考虑，严重影响本项目商业与西市场商圈人流的互动及商机的沟通；缺乏主题商业开发经验及相关资源开发商无主题式商业的开发经验，缺乏商业招商、经营管理的经验；项目机会（O）项目威胁（T）经济前景提供动力源泉济南市经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，城区人口总量和平均收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉；区域大规模开发经七路与经十路交汇处周边将兴建大润发及银座购物中心等大规模商业物业，对这个新兴商业区的形成将产生强大的推动力；城市副商业中心济南市“一核，二区，四片四心”商业规划格局中的商埠区属于城市副商业中心，而我项目正位于商埠区核心地段；市场竞争威胁严重项目所在区域商业物业供应量将大增，如发祥巷及银座，因此存在的威胁不可避免；市场风险变化莫测项目要在2009年推出，而济南大开发的背景下，房地产市场快速发展，商业推出量大，产品类型丰富，概念层出不穷。项目销售期内，市场竞争环境变化，项目商铺销售面临一定的风险和压力；项目SWOT分析项目市场占位大型主题购物中心（顺应未来市场需求，同时需区隔于竞品市场）高于经四路人防商场，接近于英雄山人防商场，但在空间感及设计方面要超越英雄山人防商场零售百货+超市+休闲餐饮+康体中心特色化设计，打造济南人防商城第一品牌一站式购物中心中高档次多业态组合人防商场第一品牌城市副商业中心项目所处于城市级副商业中心的核心区域内，具备投资与经营双重价值。第三部份：项目整体定位济南商业市场综合分析项目总体定位槐荫广场项目解析产品规划建议销售策略与计划招商策略与计划济南市槐荫广场商业地位报告开发目标定位前提定位可行性分析分体定位建议案名建议核心竞争力打造打造济南市最具影响力的人防商城商业品牌快速消化、稳步发展实现物业价值最大化提升发展商品牌影响开发目标核心竞争力的有效打造资本&时间&利润的平衡经营与销售的平衡规划&定位&资源整合的实效性本案奠定胜局定位前提◆本案定位需充分考虑到济南市场的商业现状及未来需求；◆本案定位需要与竞品作区隔，营造本案最佳商业价值；◆本案定位一定要具有前瞻性及引导性；◆本案定位一定要与周边商业形成一个差异化竞争，填补市场空白；◆本案定位一定要比该区域内其它同类产品更高，树立商圈的领袖地位。◆本案定位需要充分考虑到日后经营的可持续发展性；本案必须立足槐荫区，覆盖整个西部区域，同时辅射主城区。定位可行性分析区域消费市场特征：消费档次访谈与调查结果显示中大多数高收入消费者主要选择在泉城路商圈一带进行消费，而收入水平相对较低的消费者一般选择在英雄山人防商城、经四路人防商城等档次较低的商场消费；消费地点选择在访谈中不难发现，目前济南消费者长期的生活消费习惯还是长期依赖于已经成熟的繁华商业区，且很难在短时间改变，因此多数被访者对本区域设计成女性主题性商业购物广场区别与其他现有的商业项目，表示只要交通便利，距离