搜索
苏州国际科技大厦销售价格建议报告第1页共77页目录第一部分当地市场分析---------------------------------------------------1-19第二部分竞争项目对比分析-----------------------------------------------20-35第三部分项目成本分析---------------------------------------------------36-39第四部分目标（意）向客户分析-------------------------------------------40-43第五部分项目房源概况---------------------------------------------------44-45第六部分项目推广策略---------------------------------------------------46-68第七部分项目开盘价格建议-----------------------------------------------69-77苏州国际科技大厦销售价格建议报告第2页共77页第一部分当地市场分析苏州国际科技大厦销售价格建议报告第3页共77页一、供应量分析（一）供应量分析1、苏州写字楼区域分布苏州目前共分为以下5个板块，分别是市区的观前、石路和南门板块，新区的狮山板块以及园区的湖西CBD板块。如下图所示：区域分布位置特点市区主要分布于平江区与金阊区、沧浪区整体区域价格上升空间大，通过目前的政府规划和建设步伐，相信市区仍是个可圈可点的地区。吴中区东吴路两侧与苏蠡路附近高品质的写字楼寥寥无几，交通沿线商业的面貌，严重阻碍写字楼发展，由于东吴路的改造难度大，所以目前将目光首先转向了蠡墅，其靠近越溪板块，其有商业的基础与居住的氛围。园区东环路沿线与湖西CBD核心区价格一分为二，写字楼圈蓄势待发，商业配套紧缺，目前运作的基本为单一功能的写字楼。相城区相城大道沿线随相城区政府而发展起来，长远来看，相城大道并不能作为相城区的CBD中心。新区在狮山路与滨河路的十字沿线上虽然写字楼的半径在拓宽，但是在售价上仍难突破口目前核心CBD的价格。园区湖西CBD东环高架新区狮山路CBD南门观前石路干将路京杭大运河苏州国际科技大厦销售价格建议报告第4页共77页聚集效应：各区域的商业核心及周边具体分布如下图：恒宇广场新天翔广场德诚嘉元广场泰峰智汇总部创世纪大厦佳福国际大厦石路金座2008年苏州写字楼供应统计图1500001500042500818973000037500258551110004334175000020000400006000080000100000120000140000160000市区吴中园区相城新区座沿海国际中心印象19润捷大厦润华环球大厦苏州高新国际商务广场和基广场苏州万达广场东环时代广场相城园区吴中区新区市区德诚嘉元广场、泰峰智汇总部、创世纪大厦东环时代广场、新天翔广场、润华环球大厦、恒宇广场、东方之门沿海国际中心、苏州万达广场、佳福国际大厦、石路金座、和基广场润捷大厦、苏州高新国际商务广场印象19、中润广场、双银星座中润广场双银星座东方之门苏州国际科技大厦销售价格建议报告第5页共77页2、项目基本信息区域项目位置面积价格装修状况市区石路金座广济南路288号84/10611000无佳福大厦干将西路515号75-12008800地毯/吊顶/中央与分户空调和基广场干将路临顿路口40-220多14000写字楼装修，中央空调、复合地板、涂料苏州万达广场东升立交桥北侧100~2307200无创智赢家东环路655号20-1557000多无园区现代创展大厦现代大道口80-1607400各户无装修东环时代广场东环路1408号80~18010000地板、吊顶、中央空调恒宇广场星海街东，苏华路南100-20013000吊顶、架空地板、玻璃门、中央空调新天翔广场苏绣路，中央公园东侧80-325售:12000吊顶、中央空调、地面涂料世纪金融大厦苏华路1号70/80--400/50013000地面/墙面/顶棚/中央空调国际大厦苏华路2号————吊顶、中央空调、地毯新区润捷大厦邓尉路9号110-190——结构:框剪；大堂:精装修；电梯:上海三菱苏州高新国际商务广场狮山路北金狮大厦东——————吴中印象19东吴北路19号40~708000地板、吊顶、分户空调相城南亚大厦嘉元路618号300——地毯/吊顶/中央空调创世纪大厦相城外国语学校北93-14107100吊顶、中央空调、地板泰峰智汇总部相城大道与嘉元路交界处30-1307200内部毛坯德诚嘉元广场嘉元路与相城大道路口60-2007500——苏州国际科技大厦销售价格建议报告第6页共77页3、供需状况苏州2008年写字楼供应量统计图1535006085518750012111926727.24125077.813525642326.75125237.9105000020000400006000080000100000120000140000160000180000200000新区相城园区吴中市区已供应量预供应量从目前的供应来看，目前苏州市场上写字楼总体有632092.9平方米供应。市区的目前供应市区最多，平江区的苏州万达广场是贡献者，其写字楼的量近10万平方；目前供应最少的是吴中区，主要由于项目少，目前在售的项目仅有印象19，而且量体较小。从未来的供应来看，相城区与市区明显萎缩，估计相城区的放量基本接近消化，市区主要由于土地稀少；新区、园区与吴中区的供应相似，整体苏州市场的园区写字楼市场前景广阔。新区与吴中区写字楼供应呈上升趋势，吴中区的势头较猛，未来主要集中在吴中开发区。相城与市区的楼盘写字楼的未来供应相对目前缩减严重，达到目前供应量的1/5左右。今后将主要以消耗目前的量为主，相城区反映目前还没有足够的需求及未来需求缓慢的特点，所以没有大量放量土地进行开发；市区主要由于已经基本无地开发，而且限高，所以建筑面积较少。苏州国际科技大厦销售价格建议报告第7页共77页4、吴中区写字楼区域分布从左图可以看出，目前吴中区写字楼市场主要集中在两大板块，分别为东吴北路、宝带路等吴中区中心板块以及以东吴南路、苏蠡路沿线、越溪城市副中心为典型的城南大板块，其中有8个在建或在售的写字楼项目（不包括本案），7块商业办、公用地，可见未来吴中区商业、办公推量较大，未来竞争激烈。苏州国际科技大厦销售价格建议报告第8页共77页5、已供应量名称投资商地理位置占地面积（平方米）建筑面积（平方米）土地性质楼层状况蜜蜂城金鑫房地产友新路东侧、澄湖路北侧B地块16433.773850.4商业15561.8平方米写字楼17646.96平方米住宅40641.64平方米26层恒润大厦恒润进出口友新路东侧、澄湖路北侧A地块2106881797商业26层港龙大厦港龙集团苏蠡路西，澄湖路北17771.3970864商业96米24层永城大厦永城房地产长桥街道、苏蠡路西20328.760986商业16层先锋社区创业园长桥街道，苏蠡路西17500写字楼，（出租）30-35元/平米共7层地下1层蠡盛大厦长桥资产经营苏蠡路东侧706328973.5商业78米21层蠡谐大厦长桥资产经营苏蠡路西，永城大厦北侧1278626692酒店48米12层共122个车位蠡和大厦长桥街道社区苏蠡路西，永城大厦北侧1108325431宾馆、写字楼48米共12层80个车位石湖科技园苏蠡路东侧6000商业、办公3-5层总计60套新家商务楼长桥股份合作苏蠡东侧42556430办公、娱乐用房24米共6层群联商务楼苏达房地产石湖西路北，苏蠡路西9000商业用房（出售）共5层苏州国际科技大厦销售价格建议报告第9页共77页6、将供应量竞的单位地块位置宗地编号面积(㎡)用途建筑面积(㎡)起报价元/㎡成交价楼面单价元/㎡成交总价(万元)上涨幅度元/㎡万元/亩李文婕吴中开发区澄湖路南侧、沿河路东侧苏地2007-B-387092.3商业和办公39008450076145081384540069.20%苏州大地投资有限公司吴中区东吴北路东侧、吴中路南侧苏地2007-B-617406.7商业和办公481446675151211008232611200126.50%苏州中润置业有限公司吴中区宝带东路以南、原职业中学苏地2007-B-6226759.5商业和办公14717773951285585723373440073.80%建晋集团有限公司吴中开发区塔韵路西侧、越来溪东侧苏地2007-G-2214592.4商业和办公58370214521451435363130苏州市吴中国裕资产经营有限公司吴中开发区塔韵路西侧、杨树浜路北侧苏地2007-G-2326455商业和办公85979150015001004623968徐其方吴中区木渎镇竹园路南侧，金枫路西侧苏地2007-B-10170322.9商业和办公、居住4468653405、270079855323043136000172.50%苏州市吴中资产经营管理有限公司吴中经济开发区塔韵路东侧、吴山街北侧苏地2008-B-310185.1批发零售和商务金融用地32592.32226022601517062302-江苏长江节能实业发展有限公司吴中经济开发区天灵路南侧、迎春南路东侧苏地2008-B-48472.6批发零售和商务金融用地38126.7124951249583310587目前，吴中区写字楼供应量呈增长趋势，区域已供应量为407523.9㎡，未来推量为896262.02㎡，区域写字楼市场份额开始上升，激烈竞争开始显现。苏州国际科技大厦销售价格建议报告第10页共77页二、成交量分析苏州市商品房1-5月去化套数1月2月3月4月5月区域住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅园区56825144464103456243963254844中心城区50417812102248401791345359852258相城区4271117383277091351316325555193新区224118466177287130535901758380吴中区366290100330895623211935411851743合计20897224861110038267326828137875641618吴中区去化套数占比17.52%40.17%20.63%28.00%24.99%31.69%17.47%39.26%24.47%45.92%苏州市商品房1-5月去化面积1月2月3月4月5月区域住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅园区73739.419800.69188748.0115533.99131478.6711856.43282844.3310327.68295027.46004.27中心城区57029.936580.01136593.9610942.7194816.7112155.89143384.5428338.4795158.4116893.75相城区48232.127721.9184617.6315046.4487701.811363.82167662.516324.4467523.614565.43新区22021.988487.8751164.857525.0629002.684020.4253817.884632.84228794.4144236.87吴中区51552.8633747.83141280.919117.61108535.1682614.35155685.5427758.65266147.3438596.15合计252576.366338.31602405.3568165.81451535.02122010.91803394.7987382.08952651.16120296.47吴中区去化面积占比20.41%50.87%23.45%28.05%24.04%67.71%19.38%31.77%27.94%32.08%苏州国