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[苏州金鸡湖项目深化报告]——产品深化建议\营销推广策略苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目深化报告主要提纲一、产品深化建议二、营销推广策略苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议一、产品规划定位本项目以“法国风情社区”的设计理念进行整体规划设计，总体规划设计思路较为适应现代社区所倡导的艺术人文生活的物业形态。在整个社区的规划设计过程中必须充分考虑到现代追求高品质生活人士的心理需求及精神需求，将项目营造的艺术性真正融入到业主的居家生活之中，充分体现艺术生活的内涵。苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目二、社区规划建议产品深化建议1、自然组团2、优势利用3、以点带面4、整体开发苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目三、产品规划修改建议产品深化建议参考:法国安东尼`贝叙设计事务所2005.4设计文本方案闪光点:景观考量较实际,半开敞,公共与私密空间结合较好人车分流理念合理,但实际方案操作应再斟酌.苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议1、总体概念规划问题1）限高控制苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议2）道路交通问题苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议3）功能配比苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议4）景观苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议2、建筑户型1）总体面积配比2）功能比例3）建筑说明及景观参考图中的问题（附相关景观参考图片）苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议4）建筑细部幼儿园问题联排别墅问题8-12小高层问题花园洋房(即5-6层住宅)问题色彩及艺术元素苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议四、景观设计建议本项目在景观规划设计方面应充分体现艺术氛围，在项目整体规划中融入艺术景观环境，使整个社区更具文化和艺术的气息，建议将社区景观分为三部分进行营造，分别以音乐元素景观、绘画艺术景观、康体休闲景观形成组团式艺术环境，塑造项目的综合质素。苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议1、音乐元素景观：苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议2、绘画艺术景观：苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议3、康体休闲景观：在组团环境中设置小型康体运动设施，将休闲生活与康体运动紧密结合为一体，充分体现“生活艺术化和艺术生活”的互动模式。4、其他项目整体景观环境围绕上述三个组团进行艺术氛围的营造，使音乐、绘画、康体完美的融为一体，充分展现本项目所倡导的艺术生活氛围；另外，将建筑架空层设计为“艺术架空层”，为艺术渲染及艺术气息的构筑提供场所，终而实现艺术的真正绽放。苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议五、产品形态分析1、花园洋房苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议2、小高层公寓苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议3、联排别墅苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议六、配套设施建议建议在社区内形成“天然泛会所”及“主题会所”的双重概念定位。苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议“天然泛会所”的营造应具备如下配套：1、生活配套设施2、服务设施3、娱乐设施4、医疗保健设施5、健身设施6、文化设施7、智能化配置苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议“主题会所”的营造应具备如下配套：1、室内恒温泳池2、健身房3、乒乓、桌球房4、咖啡阅览室5、美容理疗室（SPA）6、音乐、绘画厅。。。苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议其他配置1、无障碍空间设置2、定点的公共厕所设置3、定点的扶手、座椅设置4、水边护栏的设置并配置救生设施。。。苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目产品深化建议七、管理服务建议1、生活机能配备2、交通设施的配备苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略一、推广主题经过反复酝酿，本项目主题推广语为：“花都艺墅世家、浪漫洋房风情”苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略方案一：《巴黎世家》SLOGAN：湖东法式风情艺术社区。方案二：《日出印象》SLOGAN：湖东巴黎生活！苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略方案三：《浪漫花都》SLOGAN：欧式建筑艺术，花都浪漫生活。方案二：《艺墅家》SLOGAN：大艺术，大人生。苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略LOGO形象图标：苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略二、项目推广周期1、以外同内分的建设方式进行项目开发2、突出开发主导产品，塑造项目品牌及市场亮点3、依靠前期进入市场产品之影响，扩大项目中后期产品市场优势苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略三、营销推广策略1、推广策略推广线路：一条主线以销售为一条主线，贯穿整个营销工作。两条包装线索常规和非常规两条包装线路围绕销售有层次的展开。苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略2、推广包装思想1）第一道包装路线实施方式——常规出击：第一轮次：品牌文化（项目品牌造型）第二轮次：居住氛围（地段优势）第三轮次：景观艺术（环境造型）第四轮次：建筑艺术、居住文化（空间）第五轮次：品质（客户服务）苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目四、媒体推广策略营销推广策略1、媒体宣传推广措施高效合理的宣传系统，将是项目成功销售的关键所在，媒体推广需要“点、线、面”相结合。苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略2、推广主题拓展方式1）第一展开线：区位优势2）第二展开线：环境优势3）第三展开线：建筑形态4）第四展开线：居住文化5）第五展开线：客户服务6）第六展开线：企业形象苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略3、主题包装1）主题突现，包装创新2）传播包装创新苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略4、媒体定位选择配合常规包装线路，本地及周边城市主流媒体作为项目推广的首要选择。如：苏州本地主力报纸（如姑苏晚报等）、杂志媒体；（上海）解放日报、新民晚报、新闻晨报、房地产时报、上海电视台、东方电视台、新民周刊、上海楼市、生活速递杂志广告；发布媒体广告的目的在于巩固项目品牌形象和牢固市场地位。为达到更高品质的宣传效果，建议报纸广告的发布全部选择彩色半版或彩色整版、跨版的形式。苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略5、媒体宣传组织目标区域市场主流媒体人员参加项目主题活动；后续以软性的方式向目标客群深入宣传，使目标客群加深对项目理解、认知。在目标销售市场选择适当媒体做宣传推广，推广的层次及力度可根据各地区项目推广时间、项目开盘时间、所选择媒体发布特殊要求灵活安排。苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略6、媒体费用及发布内容根据项目整体情况来看，项目整体广告预算暂设定为总销金额的1.0%（不包含接待中心及样板房装修费用等，该预算比例只做参考，不作为实际使用）1）准备期2）引导试销期3）公开强销期4）冲刺期5）续销期苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略附媒体发布内容苏州周边地区其他区域主题活动苏州平面媒体软性报道配合上海区域路演区域媒体公共媒体报纸、杂志、电视组织媒体举行项目宣传主题活动，以借媒体名义发布项目相关信息报纸、户外看板、车身、电视房展会、路演房展会、路演房展会报纸、户外房展会报纸、苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略五、销售执行策略1、销售分期计划销售分段时间进度产品类型面积配比(m2)计划推出总套数比例蓄水期2005/09-2005/101303013.92（80%）140~160650.98（20%）130190.2516（10%）140~1601512.2644（90%）85~902352（50%）115左右1041.2（30%）135左右590.8（20%）200左右551.1088（70%）230左右210.4752（30%）合计14个月（其中正式代理期为12个月）1010100%套数总建(万m2)第一阶段2005/11-2006/02六层花园电梯房3663664.9小高层398100%第二阶段2006/03-2006/05四层花园洋房1701702.516100%100%第四阶段2006/08-2006/10联排别墅76761.584100%第三阶段2006/04-2006/071010133984苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略2、销售分期计划总体的销售,还是应当遵循低开高走，小步快走，步步高升的原则.合计正式代理期为十二个月1010632713100%8.231.43第二阶段20.10%第一阶段第四阶段2006/08-2006/10（三个月）7617.50%销售分段时间进度销售套数36626.70%2.22006/04-2006/07（交叉销售二个月）60004.935.70%2.9417066002.516第三阶段3985500490001.584阶段平均销售价格(元/m2)总建面积(万m2)资金回笼比例总销(亿元)2006/03-2006/05（三个月）2005/11-2006/02（四个月）1.66苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略3、销售策略构想1）阻隔战略2）重点突破战略3）全面攻击战略4）强化攻击战略5）短兵相接战略6）促销性战略苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目营销推广策略4、销售分期构想1）蓄水期2）公开期3）强销期4）继续期苏州南山房地产有限公司专阅宝名国际集团----苏州金鸡湖项目提报完毕，谢谢！