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销售执行报告深圳市世联地产顾问有限公司谨呈：深圳市英龙建安有限公司目录第一篇市场调查报告第二篇项目分析及战略制定第三篇执行报告第四篇销售准备第一篇市场调查报告1．1深圳市宏观经济1．1．1深圳市2001年经济发展经济环境深圳市2001年面临的经济外向度高，是“10年来最困难的一年”。去年以来，美、日、欧经济增长和国际IT产业发展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高，出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球IT产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。城市经济增长由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴发达国家和地区招商引资、全面提高通关效率、进一步优化投资发展环境，实施新一轮政府审批制度改革，加快国有企业改革步伐等应对措施，使全市经济在逆境中仍然保持了健康的增长态势。据深圳市统计局资料，去年深圳全市实现国内生产总值1908.15亿元，同比增长13.2%，在全国大中城市中名列第四：全市规模以上工业企业实现现价工业总产值880.44亿元，增长17.4%；完成固定资产673.37亿元，增长8.7%；社会消费品零售总额609.26亿元，增长13.2%；地方预算内政收入262.49亿元，增长18.3%。深圳经济特征深圳市统计局资料显示，2001年深圳经济呈现1月低开，2月迅速回升，3月开始逐步走稳并保持到年底，其4月至12月的累计增长幅度在12.2----13.2%之间，波幅极小。就各项主要经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口的运行轨迹非常吻合，这表明深圳的经济特征是“以工业为主导，以出口为依托的外向型经济”，与世界经济形势变化高度关联。1.1.2深圳2001年经济特点①工业经济快迅增长据初步统计，去年全市规模以上工业企业实现现价总产值2880.44亿元，按可比口径算，比上年增长17.4%，完成工业增加值843.70元，比上年增长15.6%②外商投资增势强劲据统计，去年全年累计实际利用外资36.03亿美元，比上年增长21.4%，其中外商直接投资25.91亿元美元，比上年增长32.1%③外贸出口全国九连冠去年深圳外贸出口总额达374.53亿元，同比增长8.36%，连续第九年位居全国大中城市外贸出口首位。高新技术产业进出口各项资料都大幅上升，高新技术产品的出口额达110.21亿美元，同比增长32.21%，占深圳出口总额的29.43%。④物价水平有所下降据统计，去年全市实现社会消费品零售总额609.26亿元，比上年增长13.2%，全年走势比较平稳。物价总体水平比上年相比有所下降，全年居民消费价格总水平累计下降2.2%。⑤财政税收稳步增长据统计，去年全市累计实现地方预算内财政收入262.49亿元，比上年增长18.3%。年末全市金融机构各项存款余额4092.57亿元，比上年初增长29.1%。1.2全市写字楼总体市场分析1.2.1总体市场评价深圳市的写字楼市场在2001年已触底反弹，在市场供应不足的局面下，前期空置量被进一步消化。西部办公组团随着其标志性建筑物——世贸中心（招商银行大厦）的投入使用，周边写字楼物业如雨后春笋般相继开。中心区随着行政文化区的建设项目的相继开工，中心商务区CBD正在紧锣密鼓的进入实施阶段。1.2.2市场供应分析①写字楼占商品房销售比例1999各类物业销售比例（%）94%2%4%住宅写字楼住宅2000年各类物业销售比例（%）92%5%3%住宅写字楼商业2001年各类物业销售比例（%）95%2%3%住宅写字楼商业从如上三图（1999年、2000年、2001年各类物业销售比例图）中，可以看到，近年来深圳市的写字楼市场总体供应量较少，仅占近年商品房总销售量的2—3%；商业的市场总体销售也较少，仅占近年商品房总销售量的3—5%。②写字楼年内销售规律分析近两年写字楼销售规律，有助于了解写字楼在年内最佳的销售时期。近两年写字楼销售的年内分布如表1—3所示。近年写字楼年内销售规律（万㎡）第一季度第二季度第三季度第四季度全年合计1999年2.184.051.347.4515.022000年2.281.040.897.9812.19平均2.232.551.127.7113.61资料来源：国土规划局房地产研究中心由右图中可见，近两年深圳市写字楼第四季度销售量超过前三个季度的总和，因此可以佐证写字楼销售的黄金季节在第四季度。近两年写字楼销售年内分布规律15%27%9%49%第一季度第二季度第三季度第四季度③写字楼新开工面积和竣工面积全市近年来，写字楼的新开工面积和竣工面积整体呈见底回升趋势。2001年福田区写字楼在建面积所占比例超过全市的一半。随着深圳新中心区的开发，城市商务办公区域及城市重心的西移，已成为城市发展趋势。参见下图：01020304050199619971998199920002001历年办公楼新开工及竣工面积竣工新开工010203040506019961997199819999200020001历年写字楼空置面积（万平方米）⑤写字楼整体销售量据规划国土局房地产研究室提供的资料显示，96-2000年全市写字楼的整体销售量下降趋势，但楼花销售量在2000年首次大于现楼销售量，且2001年上半年销售面积为4.16平方米，同比增长了25.3%，预计，今后两年销售面积④写字楼空置率由于市场供应量的短缺，市场需求不得不消化往年的写字楼空置量。写字楼的空置率自2000年起开始较大幅度下降，但2001年下降趋势减缓。参见右图：将呈探底回升趋势，但受宏观经济增速度放缓的影响，销售量增长速度将比较平稳，且小于供应量的增长速度。参见下图：10.4321.99.7119.1710.7511.319.255.777.015.187.883.130102030409697989920002001现楼楼花2000年写字楼销售区域分布（万平方米）51%33%12%0%3%1%0%福田罗湖南山盐田龙岗宝安扇面57⑥写字楼销售量区域分布写字楼整体销售量主要以福田区为主，2000年占全市整体销售量的51%。参见右图。1.2.3市场需求分析租赁市场是最真实的房地产需求市场，分析写字楼租赁市场状况，有助于了解写字楼市场的真实状况。①深圳特区2001年房屋租赁行情分析1、全市写字楼、商业用房出租率据2001年第三季度调查资料统计，罗湖、福田两区写字楼和商业用房面积共117.38万㎡。已出租面积82.62㎡，出租率为70.40%；季末空置面积34.74万㎡。2、写字楼租赁行情分析（1）写字楼出租率3季度写字楼抽样可租面积8.51万㎡，已租面积56.42万㎡，出租率66.67%。出租率较高的写字楼有罗湖商业城、嘉里中心、电子科技大厦、赛格工业园、北方大厦、深勘大厦、四川大厦、特区报业大厦、江苏大厦、设计大厦、科技大厦、中深花园、华联大厦、统建楼、海鹰大厦、深茂商业大厦、新闻大厦等，出租率均在90%以上。出租率较高的写字楼，其主要的原因是月租价格适中、交通便利、地理位置优越，楼宇的昭示性强。（2）写字楼租赁行情分析罗湖区写字楼租赁价格调查写字楼名称最高价(元/㎡.月）最底价（元/㎡.月）管理费（元/㎡.月）最高费用合计（元/㎡.月）出租率（%）深圳发展中心45303479——国贸大厦4520207036.8天安国际大厦5025277744金丰城大厦75407547地王大厦160403219255罗湖商业城666637.7104100庐山大厦6537107535深房广场3025205051海燕大厦46.52585557房地产大厦40251252金通大厦37.59.8684678洪湖大厦352843978.8太平洋商茂大厦6335117455华通大厦32207.54042文华大厦5022.675785东方广场4540459081.2嘉里中心100802812898宝安广场5231207247文锦广场3525134832特力大厦302033332罗湖商业大厦434034640百货广场4030256520合作商业银行5030207055深圳中心大厦100801511562发展银行大厦1201003015067西武百货5045106088金田大厦7520128760联兴大厦252422775福田区写字楼租赁价格调查表写字楼名称最高价（元/㎡.月）最底价（元/㎡.月）管理费（元/㎡.月）最高费用合计（元/㎡.月）出租率（%）桑达大厦403554580电子科技大厦8045129291赛格工业园602426296北方大厦8030109095国企大厦383274515华联大厦8568129797深勘大厦4040949100锦峰大厦603086881赛格广场806525105联合广场4030256540统建楼42346.54994世贸广场7055108073海鹰大厦3525540100盛庭苑6850107843四川大厦5050858100特区报业大厦7040259590人才大厦80602010075深茂商业大厦5030126292人民大厦5040207080江苏大厦888525113100设计大厦737088193皇城广场6045127272科技大厦806021101100航都大厦855589339中深花园5420126693新闻大厦7050219190①罗湖区写字楼租赁行情分析据抽样调查资料显示，罗湖区写字楼可租面积62.61万㎡，已租面积40.23万㎡，出租率64.3%。罗湖区写字楼租金较高的有地王大厦、深业中心、发展银行大厦、嘉里中心，其租金最高价分别为160元/㎡·月、100元/㎡·月、120元/㎡·月、100元/㎡·月，月租较底的为深房广场、洪湖大厦、华通大厦、文锦广场、联兴大厦，其租金分别为30元/㎡·月、35元/㎡·月、32元/㎡·月、35元/㎡·月、25元/㎡·月，各楼盘的管理费都相差较大，因有的管理费包括空调费、共享面积、水、电、清洁费、保安费用，有的不包括在内。罗湖区写字楼出租率最高的是罗湖商业城达100%，西武百货88%，通过比较可以看出，罗湖区写字楼出租率较底，写字楼供过于求的现象仍然突出，部分交通环境较好的写字楼的空置率较底，而交通环境较差，设施陈旧的写字楼空置率居高不下，总体空置率在40—50%之间，其租价也在低价位运行。如罗湖区中心地段的国贸大厦和深圳发展中心的租金普遍为40—50元/㎡·月，深房广场很大一部分的租金在30元/㎡·月，天安国际大厦租金为25—50元/㎡·月。罗湖区写字楼的租赁行情比福田区相对较差，其出租率和租金均比福田区要低。从出租率和租金来看，总体市场还是供过于求，形势不容乐观②福田区写字楼租赁行情分析据抽样调查资料显示，福田区写字楼可租面积21.90万㎡，已租面积16.20万㎡，出租率74.0%。福田区写字楼租金较高的有江苏大厦，月租最高价为88元/㎡·月；其次为电子科技大厦、北方大厦、华联大厦、赛格广场、人才大厦、科技大厦、航都大厦、其租金价格在80—85元/㎡·月之间。月租价格最低的楼盘是国企大厦、海鹰大厦、联合广场、深贸商业大厦、中深花园，最低月租为25—30元/㎡·月。福田区写字楼租金在25—88元/㎡·月之间，片区不同，价格相差较大，这也是影响出租率的主要原因之一。福田区写字楼出租率最高的是深勘大厦、江苏大厦、海鹰大厦、四川大厦、科技大厦，出租率为100%。而位于上步南路的国企大厦出租率较低，仅为14.55%，空置严重。从抽样调查的情况看，抽样的26个楼盘中，出租率在50%以上的有20个，占76.92%，比罗湖区相对要好。结论◇深圳写字楼市场的空置状况总体上尚不容乐观，这也是近年来政府宏观调控的目标之一。◇深圳写字楼租赁价格、出租率状况差异较大。租赁价格由联兴大厦的25元/㎡·月，到地王大厦的160元/㎡·月；出租率由百货大厦的20%，到罗湖商业城、海鹰大厦、江苏大厦的100%。◇写字楼出租率较高的物业特征是：1物业形象好，昭示性强，如江苏大厦、特区报业大厦、嘉里中心、科技大厦等；2.位于交通主干道——深南大道旁，交通方便，如电子科技大厦、新闻大厦、北方大厦、华联大厦等