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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。二○一○年二月中国·常州【莱蒙时代】2010年营销执行方案莱蒙鹏源本报告是严格保密的。莱蒙都会收官之作营销执行方案《树莱蒙经典，立常州标杆》本报告是严格保密的。2010年实现总体项目销售额3亿；将莱蒙C区打造为常州中心区地标豪宅；重塑莱蒙鹏源常州品牌知名度和美誉度。项目2010年目标本报告是严格保密的。思考1：本案将给常州乃至长三角怎样的影响?写在营销前的思考——大面积住宅/SOHO公寓/主题商业将以全新的品质模式颠覆常州中心区地产格局！开创常州中心区高端居住模式的城市榜样生活！本报告是严格保密的。思考2：站在怎样的高度审视本案?400年前以传胪第闻名！400年后的CBD核心区以莱蒙时代为傲！站在历史和人文的角度审视本项目的定位！站在现在和未来的高度俯瞰本项目的营销本报告是严格保密的。思考3：本案应该承载怎样的品牌使命?2006年……莱蒙都会1期莱蒙都会2期莱蒙城莱蒙都会收官之作珠三角长三角全国区域开发……2010年……全国路径：常州路径：通过莱蒙时代的营销实现项目和企业品牌的双赢！本报告是严格保密的。让莱蒙时代成为常州的榜样！让莱蒙地产成为时代的榜样！莱蒙时代，改变常州！莱蒙鹏源，领导常州！本报告是严格保密的。定位严密执行领导舆论拔高形象绝对控制领导市场建立差异营销执行本报告是严格保密的。1项目再认识本报告是严格保密的。1深入剖析我们的市场第一部分：项目再认识本报告是严格保密的。深入剖析市场近三年来常州市场供需情况07-08年常州市场供需变化较为稳定。09年需求量出现了大幅度的攀升，而市场供应量较往年没有太大变化。09年成交价格出现大幅攀升。本报告是严格保密的。深入剖析市场07年常州市各区域供需情况本报告是严格保密的。深入剖析市场08年常州市各区域供需情况本报告是严格保密的。深入剖析市场09年常州市各区域供需情况本报告是严格保密的。29.111.628.864024.3214.2145.51573656256501051015202530354045502007年2008年2009年2010年预计500052005400560058006000620064006600供应量成交量成交价格深入剖析市场中心区历年市场供需情况本报告是严格保密的。深入剖析市场‖尚美佳·观点‖1、09年全国房地产市场形势总体向好，使得常州各项目售价均顺势上涨；2、从供需角度分析，08年的市场寒冬使得开发商对09年市场预期较差，导致09年上半年市场供应放缓。09年整体市场呈现供不应求状态，市场量价关系也是常州房价上涨的重要因素；3、和黄、华润、九龙仓等各大开发商纷纷进驻常州，疯狂拿地。常州地价不断攀升，对09年房价上涨也起到了一定推动作用；4、常州地理位置优越，而房地产价格仍处于沪宁线“价值洼地”，客户对于常州房价的上涨有较高预期。5、市中心历年来处于供不应求状况，09年随着高端住宅上市量的加大导致价格迅速攀升，区域出现量价齐升。本报告是严格保密的。深入剖析市场市场大势供需情况土地价值预期2009市场的疯狂本报告是严格保密的。深入剖析市场2010年市场疯狂能否延续？本报告是严格保密的。近期市场政策动向表面上:提高开发门槛;实际上:导致供求紧张；财政部等五部委再度出手打击开发商囤地2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。个人住房不足5年转让全额征营业税为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，财政部和国家税务总局23日对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策，其中购买不足5年的非普通住房对外转让，将全额征收营业税。国务院明确二套房贷首付不低于40%抑制投机购房2010年1月7日国办通知要求，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房同时，要严格二套住房贷款管理，抑制投资投机性购房需求，二套贷款首付款比例不得低于40%。表面上:调整整体市场;实际上:打击地产投机；本报告是严格保密的。近期市场政策动向目前市场政策主要以抑制房价过快上涨，保证房地产市场健康发展为方向，并未出台实质性打压政策，对房地产市场影响较小；地方执行政策力度不坚决，各地还在延续执行房地产优惠政策；二套房政策已经对一线城市造成明显影响，预计影响范围将扩大到二、三线城市，但这种影响的到来需要5个月到半年时间；若2010年继续保持2009年热度上涨，不排除国家出台硬性打压政策的可能。‖尚美佳·观点‖市场反馈将呈现谨慎乐观的姿态，合理安全的营销需要慎重考虑！本报告是严格保密的。竞争项目分析精装修均价：13000元/㎡已推209套，去化率86%精装修均价：10500元/㎡已推368套，去化率71%毛坯均价：11000元/㎡已推160套，去化率84%部分精装修均价：17000元/㎡已推452套，去化率77%精装修均价：14800元/㎡已推168套，去化率74%精装修均价：11500元/㎡已推642套，去化率94%中心区竞争态势本报告是严格保密的。中心区竞争态势项目名称预计开盘时间预计均价项目规模主力户型和黄项目（红梅公园地块）预计2010年初推出其别墅产品20000-25000元/㎡项目地块面积达90400平方米，住宅用地达65910平方米，容积率为2.8，沿河商业娱乐达24490平方米，容积率为0.5。预计项目一期将于2011年年初竣工，二期预计于2012年年初竣工。第一批推出别墅产品大成厂地块巨凝项目预计2010年下半年18000元/㎡规划用地77490平方米，容积率3，绿地率30%以大户型产品为主华润置地项目预计2010年5月份推出一期住宅8000元/㎡占地800亩，包括商业、公寓、普通住宅、别墅多种产品类型主力两房三房、目前面积不明。凯悦中心预计2010年4月份推出——占地11.8万平米，总建面47万平米，业态包括酒店、办公、住宅、、独栋别墅、公寓、商业——2010年市场推出量较大，尤其中心区及周边将会由大量项目在上半年集中推货，竞争激烈。需加强差异化竞争优势。预计2010年中心区市场推售量约为40万㎡。本报告是严格保密的。中心区竞争态势1、2009年房价的过快上涨使得国家不得不出台相关政策给与控制，这些政策一定程度上提高了客户的观望程度，从一线各大城市的成交量上已经有所体现。2、而从整个市场2010年的新推量来看，上半年市场将会有一个集中放量过程，由此必然会引起短时间内供过于求的状态。3、2010年开发商资金量较为充足，预计销售价格不会出现太大波动。‖尚美佳·观点‖2010年上半年市场各大高端项目预计会出现滞销状况。本报告是严格保密的。中心区竞争态势面对如此的市场形势，我们的机会在哪里？本报告是严格保密的。私营企业主居多、投资客为辅私营企业主企业高管投资客大部分投资客本地私营企业主高级公务员投资客为主私营企业主投资客本报告是严格保密的。中心区竞争态势现售单价元/㎡中低档1300011000900015000品质17000中档中高档高档京城豪苑22000朗诗国际13500万博国际广场14800置信商务广场13000新城首府15000凯纳华侨城12000莱蒙时代12000本报告是严格保密的。中心区竞争态势面积区间（㎡）20406080100120140160180200220240260280300京城豪苑新城首府凯纳华侨城置信商务广场朗诗国际万博国际莱蒙时代单房两房三房四房各竞争项目主力户型面积区间本报告是严格保密的。中心区竞争态势总价区间（万元）6080100120140160180200220240260280300320340京城豪苑新城首府凯纳华侨城置信商务广场朗诗国际万博国际莱蒙时代单房两房三房四房各竞争项目主力户型价格区间本报告是严格保密的。竞争对手分析——新城万博国际广场万博2010年1月30日开盘，住宅销售120套，住宅销售价格1.48万/平米（含3000元/平米装修），公寓销售价格1.10万/平米（含3000元/平米装修）。本报告是严格保密的。比较因素京城豪苑新城首府置信广场凯纳华侨城朗诗国际万博国际广场莱蒙时代项目特点精装修豪宅，城市中心地段新城品牌，第二代精装豪宅，品质精良中心区稀缺小户型产品，学区房超高层精装修，国际化口味浓郁朗诗品牌，科技智能住宅国际化、中心区大型城市综合体中心区城市综合体，具有独特文化积淀核心卖点地段城市荣耀学区投资高贵生活科技智能住宅现代化、国际化都市人文地标推出时间2009年1月2009年10月2009年11月2009年9月2008年7月2010年1月2010年7月中心区竞争态势本报告是严格保密的。市中心目前在售的公寓项目主要有万博国际广场、置信商务广场，供应量较少，而且均为刚入市项目，月均去化量月0.5万方。2010年市中心即将推出小户型公寓产品有京城豪苑、凯悦中心，但入市总量不是很大，预计两个项目的入市量约2.5万方，加上在售项目待推的4.5万，总共约有6万方的入市量。从目前区域小户型去化量来看，去化速度、去化周期均较为理想，未来中心区小户型公寓市场机会是存在的。项目总量去化量去化周期销售均价2010年供应量（万方）（万方）（元/㎡）（万方）万博国际广场30.51月130001.5置信商务广场3.60.82月130002京城豪苑1.50————1.5凯悦中心3.20————1中心区竞争态势本报告是严格保密的。常州精装修房发展、演变历程第一阶段：装修房市场启蒙期时间：2007年以前推售项目：市场整体推案2个推售类型：住宅典型项目特点：华亭苑，06年精装修住宅项目。销售一度陷入僵局，租售结合的销售方式，销售仍然不畅，主力购房客户为新北区工业园区的高端技术移民和外籍人士，本地客户接受度相当低；莱蒙双子星座，精装公寓。市中心区位，良好升值前景获大批投资客户的青睐，销售良好，客户以常武地区经济富裕人士为主；第一阶段特点：2007年以前，装修房在常州刚刚推出市场，主要以高性价比的产品取胜市场第二阶段：市场突破期时间：2007—2008年推售项目：市场新增项目仅2个推售类型：酒店式公寓、投资公寓典型项目特点：凯纳商务广场，精装修酒店式公寓。推出市场销售惨淡，投资客户对酒店式公寓接受度较低，后期购买的主要为公司、实力型的外企单位。御水华庭克拉公寓，精装修产权式公寓，因“三万首付，返租回购（每年5%），精装全配”的超低门槛，在08年10月推出市场销售较好，购房客户主要以中低收入者为主。特点：2008年由于整个市场的不景气，虽然本年度精装修物业在包装及营销手法上有所创新，但仍无法避免整体市场颓势的影响，整体销售不理想。第三阶段：市场嬗变期时间：2009年推售项目：公寓、豪宅精装修项目推售类型：商务公寓、豪宅、住宅典型项目特点：市中心精装修豪宅项目：万博国际广场、正方京城，西新桥精装豪宅：新城首府、凯纳华侨城；湖塘精装修豪宅：新城公馆精装公寓：万泽国际公寓、莱蒙城公寓特点：精装修房为市场客户广泛接受，精装修物业主要集中为小户型和豪宅，呈现出供需两旺的局面，各层级客户对装修房都非常认可。本报告是严格保密的。楼盘名称毛坯房价格销售描述（毛坯房）精装房价格销售描述（精装房）新城首府————首次开盘价13500元/平方米09年10月开盘，推出市场即受热捧，推案即售罄，开盘后价格全面上涨，目前价格已达17000元/平方米万博国际————商务公寓：11000元/平米，住宅15000元/平米2010年1月30日开盘，自住及投资客户所占比例各点一半，推案即售90%，开盘即涨1000元/平方米新城公馆6500元/平方米09年初毛坯房公寓价格，销售速度较慢，推案两年去化65%精装修开盘价10500元/平米09年11月，对外宣称装修标准3000元/平米，开盘快速去化，销售率85%正方京城9500元/平方米09年初毛坯房价格22000元/平方米2010年1月，精装修房价格晋陵路八号14500元/平方米2