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咸阳火车站东侧旧城棚户区改造项目项目可行性研究报告成都长居房地产营销代理有限公司2017年12月长居地产项目背景■项目运营基础背景■项目运营地块背景一、基础背景1、项目名称名人·咸阳项目2、项目开发单位3、项目单位法人代表4、建设单位简介5、项目商业计划书编制单位该项目可行性研究报告由成都长居房地产营销代理公司负责编制。【成都长居房地产营销代理公司：位于成都市，成立于2007年，是一家既有专业性，又有系统的大型综合性品牌地产服务机构，在近十年的发展中，借鉴世界一流顾问公司发展模式的同时，结合房地产行业特点，创新顾问组合形式，应用超前视角和科学方法，奠定了成都地区行业引领者的地位】6、项目编制依据和范围■项目编制依据■咸阳市城市总体规划（2015--2030）■咸阳市人民政府公众信息网公布资料《二0一六年西安市国民经济和社会发展统计公报》、《二0一六年咸阳市国民经济和社会发展统计公报》■中国土地市场网：近年咸阳市土地成交信息公布资料■国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号，2002年1月4日）国家规范、规定、技术标准及要求■业主单位提供的有关该项目的其它资料及数据■现场考察结果■项目编制范围■项目基础背景■项目建设内容和规模■项目建设管理方案■项目实施进度计划■项目投资估算和资金筹措二、地块背景1、项目建设地点、内容及规模■项目建设地点本项目占地约80亩，地处咸阳火车站东侧，铁一、二村兴信小区片区，周边人口较为密集临民生路与东风路，至西安仅需20分钟。■建设项目内容及规模项目占地约80亩，总建筑面积约31.7万平方米，其中：地上建筑面积约27.9万平方米，地下面积约3.8万平方米。2、建设条件该项目系旧城棚户区改造其交通、燃气、通讯、电力、供排水等基础设施配套成熟，用地指标落实即可进行实施。3、主要经济指标总用地约：80亩（53333.28平方米）规划总建筑面积为：316999.76平方米地上建筑面积：278999.76平方米住宅252041.46平方米商业面积：22458.3平方米幼儿园面积：3000平方米社区中心面积：1500平方米地下面积：38000平方米。其中：■拆迁还房建设用地约20亩，容积率为:3.5；建筑密度:20%；绿率：35%；建筑面积：43000平方米（其中：住宅面积34000平方米，商业面积9000平方米）。■商品房销售建设用地约60亩，容积率为:5.9；建筑密度:30%；绿化率：35%；建筑面积：235999.76平方米（其中：住宅面积218041.46平方米，商业面积13458.3平方米，幼儿园面积3000平方米，社区中心面积：1500平方米）。市场可行性研究■咸阳城市发展环境概览咸阳城市总况咸阳城市宏观经济环境咸阳城市发展规划咸阳宏观环境总结基于宏观环境的机会判断一、咸阳市城市总况1、咸阳概况：幅员10189.4平方公里，秦川腹地、渭水穿南、嵕山亘北，山水俱阳，故称咸阳咸阳，陕西省地级市，东邻省会西安，西接国家级杨凌农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤。辖2区市10县，全市常住人口498.66万，中心城区人口91.5万，位居陕西省第三位，仅次于西安、宝鸡。2、咸阳区位：咸阳位于祖国版图的中心，是中国大地原点所在地，自古就是西部战略重镇咸阳，称得上西北连接世界最便捷的城市。拥有国内六大航空港之一和西北地区最大的航空港及出口产品内陆港，从咸阳出发，一小时之内可达全国40多个重要城市。毗邻亚洲在建最大的火车站，全国9条铁路、6条高速路在此纵横贯穿，咸阳将形成到其他重要城市的陆路“一日交通圈”。3、城市人口：城区人口不断增长，城市驻留性不断提升根据我国人口发展趋势和特点，加强城镇间的区域协调发展。城镇化进程的加快，咸阳市的人口总数将保持稳定的增长，城市人口不断递增，2017年人口数量已经达到了498万人。4、城市交通：“大西安”区域性规划的实施有利于咸阳、西安两市“交通同网”目标的实现大西安都市区咸阳境内包括咸阳市中心城区、文体功能区、咸阳高新区和兴平市，大西安作为引领全省经济发展的核心区域，是新起点建设的引擎，充分发挥大西安公路、铁路、民航等运输方式发展基础好的优势，实现咸阳与西安城市之间各种交通方式之间的对接，提高交通融合程度，有利于加快构筑咸阳、西安两市互联互通、立体高效的综合交通体系，提升咸阳交通事业发展的广度与深度。5、城市资源：旅游发展布局、产业空间布局，潜力巨大■“两带一区”的旅游空间布局，南部旅游带：包括以茂陵、阳陵等汉陵遗址公园为主体的五陵塬汉文化旅游区、以养生和地热文化为重点的城镇综合旅游区、以武功县为主的生态农业观光旅游区和以张家山风景旅游区为中心的旅游开发特别经济区。北部旅游带：包括以大佛寺为中心的佛教旅游区和以马栏、石门山为重点的北部红色旅游自然观光区。中部陵墓旅游区主要以乾陵和昭陵等唐代帝王陵墓为重点的唐文化旅游区。■初步核算，全年生产总值2077.34亿元，按可比价格计算，比上年增长10.9%。其中，第一产业增加值321.72亿元，增长5.0%，占生产总值的比重15.5%；第二产业增加值1219.88亿元，增长13.5%，占58.7%；第三产业增加值535.73亿元，增长8.2%，占25.8%。二、咸阳市城市宏观经济环境1、城市GDP生产总值:呈稳步增长态势初步核算，全年生产总值2396.07亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。2、城市产业结构及特征：第三产业发展较快第一产业增加值345.32亿元，增长3.8%，占生产总值的比重为14.4%；第二产业增加值1396.24亿元，增长8.3%，占58.3%；第三产业增加值654.52亿元，增长8.4%，占27.3%。按常住人口计算，人均生产总值48119元，按年平均汇率约合7244美元。全市县域经济平均规模139.27亿元，比上年增加12.57亿元；县域经济占生产总值比重达到63.9%。全市非公有制经济增加值1269.27亿元，占生产总值的53.0%，比上年提高0.9个百分点。3、固定资产投资：城市固定资产投资逐年稳步递增。全年全社会固定资产投资完成3643.74亿元，比上年增长19.1%。其中，固定资产投资（不含农户）3584.67亿元，增长21.0%。在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资166.43亿元，增长5.2%；第二产业投资1062.75亿元，增长9.5%；第三产业投资2355.49亿元，增长28.4%。全年民间投资1621.53亿元，比上年下降8.8%；高技术产业投资302.9亿元，增长9.0%；基础设施投资1273.83亿元，增长63.9%；七大工业支柱产业投资908.69亿元，增长8.6%。全年房地产开发投资178.86亿元，比上年下降1.6%。房地产开发企业房屋施工面积1016.7万平方米，下降10.6%。商品房销售面积204.75万平方米，下降9.2%；商品房销售额85.93亿元，下降14.9%。4、城市人均收入水平：收入水平稳步递增2016年全市居民人均可支配收入20006元，比上年增加1576元，同比增长8.6%。其中：城镇居民人均可支配收入31662元，比上年增加2237元，增长7.6%，农村居民人均可支配收入10481元，比上年增加791元，同比增长8.2%，农村居民人均可支配收入增速快于城镇居民0.6个百分点。城、乡居民收入比为3.02，较上年的3.04缩小0.02，城乡收入差距的逐步缩小。（一）分县市区来看：1、秦都区居民人均可支配收入首次突破3万元，三原县、兴平市、渭城区在2.1万到2.9万之间，其余均在2万元以下，不同地域收入差距较大。2、城镇居民收入多半人口突破3万元，全市秦都区、渭城区、兴平市、三原县、泾阳县、彬县6个县市区城镇居民收入超过3万元，按人口来算，全市68%城镇人口收入已过3万元。3、农村居民收入南北差距较大，咸阳市南部8县市区和彬县农村居民可支配收入超过万元，北部山区4个贫困县农村居民可支配收入在8--9千元之间，全市最高秦都区农村居民人均可支配收入12321元，最低永寿县农村居民人均可支配收入8419元，人均相差3902元。小结：咸阳市经济的蓬勃发展、稳步向上的经济环境及2020年近318万城镇人口的发展规划，在为本项目运作提供了良好的外部条件的同时，更蕴含着庞大的城市消费潜力和发展空间。三、咸阳市城市发展规划1、城市规模与性质规划城市规模预期(1)市域人口及城镇化水平规划近期2020年，常住人口为600万人，其中城镇人口为318万人，城镇化水平为53%；规划远期2030年，常住人口为680万人，其中城镇人口为476万人，城镇化水平为70%。(2)集中建设区人口及用地规模城市性质规划规划近期2020年，常住人口为108万人，城市建设用地面积为111平方公里，人均建设用地面积约为103平方米；规划远期2030年，常住人口为141万人，城市建设用地面积为138平方公里，人均建设用地面积约为98平方米。西安国际化大都市的核心组成部分，西部高端能化和先进制造业基地，国家历史文化名城和国际一流旅游目的地城市。2、城市用地规划规划范围分为三个层次，即“市域、规划区和集中建设区”。（1）市域：即咸阳市行政管辖范围，包括1市2区10县，总面积为10196平方公里。（2）规划区：包括秦都区、渭城区、兴平市全域及礼泉县、泾阳县部分地区，共41个镇（街道办），总面积约为1260平方公里。（3）集中建设区：包括“主城区、渭河南区、文体功能区”三部分，总面积约为169.6平方公里，其中：主城区：东至上林北路（沣泾大道）、南至渭河、西至西咸北环线高速公路、北至成国渠，规划面积约132.8平方公里。渭河南区：东至陇海铁路桥及沣河、南至西宝高速老线、北到渭河、规划面积约为12.6平方公里。文体功能区：东北至北塬环路、南到北塬一路、西至经二路，规划面积约为24.2平方公里。3、城市规划发展空间格局规划形成“一核、四带”的产业空间布局结构。（1）一核：现代服务业集聚核，主要指主城区与渭河南城区域，重点发展现代服务业和文化旅游业（2）四带：指能源化工产业集聚带，食品、建材产业集聚带，装备制造产业集聚带，现代技术产业集聚带能源化工产业集聚带：主要包括彬州、长武县、旬邑县，依托煤炭资源禀赋，重点发展化工产业。食品、建材产业集聚带：主要包括乾县、礼泉县、泾阳县、三原县的旱腰带地区，以建材、食品工业为主。装备制造产业集聚带：主要包括沿陇海线的兴平和武功，发展装备制造、化工工业为主。现代技术产业集聚带：主要指依托高新技术产业开发区、文体功能区、空港新城、秦汉新城、泾河新城等组团重点发展战略新型产业、现代物流等。4、城市交通规划（1）铁路规划：规划形成“三横、四纵、两环+V字”的铁路网格局。三横：西宝客专、陇海铁路、黄陵经汉中至南充铁路四纵：西银高铁、咸铜铁路、西平铁路、西平铁路增建二线二环：铁路枢纽北环线、西安枢纽货运第二双线V字铁路：西安至法门寺城际铁路、阎良至咸阳机场城际铁路（2）公路规划：规划形成“四横、六纵、一连、三环”的高速公路干线网络骨架。四横：国道342、合凤高速公路、国道344和西宝高速公路组成的四条东西向区域快速客运通道和大运量货运主通道六纵：国道312、福银高速公路、咸旬高速公路、国道211、包茂复线和包茂高速公路组成的六条南北向区域货运通道和快速客运通道一连：福银高速与连霍高速的连接线三环：关中环线、西咸北环线、西安大环线小结：科学而充分结合区域市场发展的城市未来发展规划不仅是对城市发展方向的指导，更是对城市未来发展前景的展望和对城市发展的肯定，为投资者的发展投资增添了信心。四、咸阳市城市宏观环境总结五、基于城市宏观环境对项目发展机会分析机遇一：位距西安半小时经济圈，城市到达性与吸引力与日俱增机遇二：旅游资源及条件逐步提升，城市功能与环境愈渐成熟机遇三：规划形成“一核、四带”的产业空间布局结构市场可行性研究■项目基地条件及环境剖析项目地块区位及条件分析项目地块控规及四至环境分析项目地块SWOT分析一、项目区位及条件分析1