搜索
北一环纯商务板块·360°保险箱式写字楼合肥蓝钻商务中心项目营销报告报告结构一．目标梳理与问题界定二．市场研究与整体战略三．营销战略与策略体系写字楼是什么？写字楼是一种生产工具，它的终极目的是为提高企业或资金的生产力；写字楼又是一种投资工具，具有一定的保值、增值的功能。写字楼是现代城市中心建筑的主要建筑群体，是现代城市ＣＢＤ的核心部分。写字楼也是城市经济发展的反映，与写字楼关系最密切的首先是写字楼所处的区位。写字楼的市场行情是经济的风向标，其用户构成反映了这一区域产业经济发展的特点。写字楼也是传统价值体系同地段和产品构成，如不具备这两大条件的优势，应如何突破？目标梳理与问题界定•客户目标•市场环境•本体条件•问题界定我们对通过此项目实现多层次的目标理解企业层面–成为市场第一方阵中端写字楼的明星项目，为后续类似项目的开发奠定良好的基础。项目层面–实现较好的市场收益，保证资金回笼的安全与速度。目标梳理与问题界定•客户目标•市场环境•本体条件•问题界定合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立。传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现2000年以前老式办公楼一批形象落后的低档次办公楼合肥写字楼市场发展历程2000年左右大型国企高档办公楼邮电大厦金城大厦润安大厦2003-04年写字楼市场化起步财富广场一期美地阳光大厦仁和大厦天徽大厦2005年—今写字楼市场化发展期财富广场二、三期CBD中央广场徽商国际大厦香港广场新都会·环球广场圣大国际广场汇金大厦置地广场新成国际绿地羸海·蓝海蔚蓝商务港B0SS中心……逐渐被市场淘汰部分进入租赁市场，标定了合肥高档写字楼的形象个别开发商进入市场化写字楼开发，产品以中低端为主写字楼开发被市场看好，供应量放大，市场快速发展，产品开始细分写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、客户素质等写字楼评价标准尚未建立。邮电大厦、金城大厦等传统领袖项目逐渐没落，虽然新市场领袖的新型写字楼尚未出现，万达广场及政务区的写字楼群的崛起，合肥写字楼市场将重上新的台阶。合肥写字楼集中分布区域•主要分布五个区域：•北一环片区•长江路片区•美菱大道沿线•马鞍山路•政务区北一环片区政务区美菱大道长江路片区马鞍山路市场环境北一环片区——沿北一环呈带状分布，是合肥新兴、高端写字楼较集中商务区。•交通便利•办公物业品质优异核心驱动力未来发展趋势•租金：45-65元/m2/月•售价：5000-6800元/m2租金/售价•后续供应量较多；租售状况•高品质的物业招租良好，出租率在70％以上；•交通便利，物业形象好，财富广场、金鼎国际广场等跻身目前合肥顶端写字楼行列；•北一环片区目前已经相对成熟；也是合肥较高端的商务区域。片区分析核心驱动力未来发展趋势租金/售价租售状况片区分析长江路片区——以三孝口、三里庵为核心，辐射周边区域。•本区是传统的市中心，人气很旺，交通方便，区位优势明显•租金：35—70元/m2/月•售价：5500-7800本区是传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBD、金城大厦，向西更集中了置地广场、金鹏大厦、汇金大厦、松芝广场、BOSS中心、丰乐国际公寓、拓基大厦、浙商大厦等，除三里庵较为集中，其余因线路更长更分散。•三孝口地区写字楼供应接近饱和程度，但向西增长迅速。•出租率在85％以上市场环境核心驱动力未来发展趋势租金/售价租售状况片区分析美菱大道片区—沿美菱大道展布，项目较老，聚集合肥当地企业。•交通方便•物业价格相对较低•产业结构稳定•租金：35—45元/m2/月•价格：5400-7000本区写字楼众多，但是品质偏低，国际商务中心、金恒大厦、富广大厦的作为填补区域内中高端写字楼的市场空白的形象出现。与本项目的可比性很低，不做具体分析。•本区写字楼未来规划较少•出租率在80％以上国际商务中心市场环境富广大厦金恒大厦顶峰大厦核心驱动力未来发展趋势租金/售价租售状况片区分析政务新区——合肥政府搬迁，带来一定的发展，虽然近年来又成为热点，但要形成气候尚需一段时间•未来规划•价格上涨速度很快，目前每平米近8000元•租金：25—40元/m2/月•售价：5800-7400元/m2涌现出新城国际、绿地蓝海、蔚蓝商务港、财智中心、天徽商业广场等项目，但由于此区域是新兴的商务区，品质较高，环境较好，且离政府部门较近，但存在一定的竞争力。•政府大力开发，但认知度不够，出租率不高，成熟期将较长，但发展势头迅猛•出租率在40％以上市场环境报业大厦出版大厦省广电合肥市场写字楼总结1、写字楼中期前景比较乐观：市场在售的纯写字楼前景比较乐观，纯写字楼的将成为一种趋势；纯写字楼的形象、档次对自用类客户的吸引力大；老项目存在着一定硬伤。2、办公楼区域化：写字楼市场区域性特征尤为突出，各区域中心已成为写字楼的发源地，伴随办公楼区域化的是办公楼客户的区域化和集群化。这已成为市场明显特征。3、区域形象重要：香港广场症结在于价格期望值太高；同地段的天徽大厦的入驻率低、租金水平低、打击了投资信心，也对其形象形成致命影响，北一环区域虽然相对成熟，但是政务区写字楼又渐成热点对北一环的竞争很大。4、商务公寓渐渐弱化：以徽商·国际大厦为代表的商务公寓价格上也呈现出过渡性产品的特性，整体价格介于住宅与纯商务写字楼之间，价格在4000—6000，但电梯配备不足和空调问题影响其建成后的入驻率、出租率。5、24小时办公仍需完善：24小时办公已成为目前新兴写字楼的重要卖点，但为24办公提供的服务仍很不完善。可类比项目分析•就本案所处的区域而言，周围的竞争项目较多，且品质相对较高。•本板块的商务办公的集中性，对于写字楼具案来说是双刃剑，聚集一方面能凸显此区域在合肥的写字楼市场的重要性，更能增加在此区域内本项目的品牌效应,另一面则增加了本区域的竞争的激烈性。•针对本区域，选择类似项目作对比。竞争项目分析项目名称：星海远航大厦项目位置：濉溪路433号总建筑面积：1.8万方占地面积：5.4亩售楼处位置：项目处开发商：安徽星海集团代理销售：星海文化售楼电话：5531488；5520488工程进度：完毕平均单价:5700元m2楼层差价：30元m2主力套型：180m2整层面积：733m2优惠方式：无交付日期：2010年付款方式（首付）：30%楼高：88.9m层高：3.5m层数：22层公摊：26%银行：中行、建行、工行、徽商银行商场：沃尔玛、大润发、乐购、北京华联交通：21、22、14、106、232周边配套：双岗小学、亳州路小学、26中电梯：3部品牌：三菱车位车库比例为1：1物业管理：星海物业物业费：未定智能化：5A容积率：4.1地下室：高度为5.4米，用作车库销售情况：09年1月份开盘，基本销售完毕设备装修：毛坯18项目名称：求实君临国际项目位置：北一环与阜阳路交叉口总建筑面积：3万方占地面积：8.3亩售楼处位置：双岗十字路口东南角开发商：合肥求实置业代理销售：金沙文化推广机构售楼电话：5609111工程进度：结构封顶，外立面已出平均单价:6700元/m2楼层差价：40~80元/m2主力套型：48~70m2整层面积：1000m2交付日期：2009.12.31优惠方式：单价减400元后一次性付清9.8折；银行按揭9.9折付款方式（首付）：50%楼高：100m层高：3.3m层数：28层公摊：27%银行：交行，徽行合肥科技农村商业银行商场：红府交通：12，21，22，46，5，143，117周边配套：栢景湾幼儿园；栢景湾小学；寿春中学；工大北区；杏花公园电梯：3部车位车库:200多个物业管理：未定物业费：未定智能化：VRV中央空调，5A智能数字神经系统容积率：6.1地下室：高度4.8m;面积1740m销售情况：08年6月份开盘至今已销售约70%，二层为地下停车场，负一层至四层为商业裙楼，5至28层为写字楼设备装修：毛坯19项目名称:金鼎国际广场项目位置:濉溪路与阜阳路交叉口总建筑面积:7万方占地面积:16亩售楼处位置:项目处开发商:和嘉投资代理销售:易成广告售楼电话:5102222工程进度:外装修施工单位:湖北同兴平均单价:7000元/m2整层面积:900~1400m2优惠方式:一次性付清9.8折；银行按揭9.9折交付日期:2010.4付款方式（首付）:50%楼高:107m层高3.5m层数:27层公摊系数:30%交通:124，126，705周边配套:南淝河；杏花公园；电梯数量:11部电梯品牌:进口品牌车位:500个物业管理:正洽谈智能化:VRV智能多变空调容积率:6.85地下室:2层约1万m2销售情况:08年10月开盘，销售约80%；项目由A、B两栋建筑一字排开，地下2层为车库，1~3层为商业，4~27层为办公设备装修:毛坯20项目名称:置地汇丰广场项目位置:蒙城路与北一环交口总建筑面积:9.1万方占地面积:1.3万方售楼处位置:财富广场二期B座一层开发商:安徽置地投资有限公司代理销售:安徽置地售楼电话:56288885621111工程进度已封顶平均单价:租45元/m2/月售6248元m2楼层差价:50元m2主力套型:120m2整层面积:接近1300m2优惠方式:一次性付清9.8折；银行按揭9.9折交付日期:2010.8.28付款方式（首付）:50%楼高:100m层高:3.5m层数:27层公摊系数:27%商场:北京华联交通:14，21，22，705周边配套:双岗菜市场电梯数量:6部电梯品牌:三菱车位地下二层:500个物业管理:信联物业物业费:3.8元/m2智能化:5A容积率:5.5销售情况:09年2月开盘，销售一般设备装修:精装21项目名称:新天地国际广场项目位置:北一环与蒙城路交口总建筑面积:12.5万方占地面积:3.3万方售楼处位置:项目处开发商:安徽普兰德置业代理销售:无售楼电话:5629888工程进度:封顶施工单位:南通四建平均单价:售6200元/m2主力套型:100m2整层面积:1800m2优惠方式:一次性付清9.9折交付日期:2010.12付款方式（首付:50%楼高:99.9m层高:3.6m层数:25层公摊系数:3.21银行:交行商场:乐购交通:14，15，137，109，114，143，155周边配套:栢景湾小学、双岗小学、47中；杏花公园电梯数量:7部电梯品牌:进口车位:800个物业管理:戴德梁行物业费:公寓1.4元/m2，其余未定智能化:5A容积率:3.21销售情况:09年6月28日开盘至今已销售约60%，写字楼主楼一、二层为办公入口大堂及银行；三、四层为咖啡厅与精品店；五层至二十五层为办公标准层。地下一层与车库相连设备装修:精装目标梳理与问题界定•客户目标•市场环境•本体条件•问题界定本体条件•总建筑面积：4.9万平方米•层高：3.3米•套型面积（以下均为估算）：50-100平方米•车位数量：1：1•电梯数量：8部•产权：70年•单层面积：1000多平方米项目基本技术指标本体条件•位于四里河立交于北一环交叉口，交通便利•与北一环众多写字楼相连，在成熟的北一环商务区之中•属于合肥中高档写字楼，拥有现代化的外立面•在北一环区域中的性价比优势项目位于合肥认知度较高的北一环商务片区，畅通一环、四里河立交通车使项目所在地能便捷沟通老城区、新站区、政务区及高新区，并可顺达周边地市本项目本体条件高层板式建筑，外立面视觉效果好，但高度所限，加之周边写字楼遍布，难以成为在北一环形成新的城市建筑标志星海.远航大厦中环城·写字楼置地广场本项目万达广场星海·远航大厦1、从区域大板块来看，项目所处的地理位置优越，且拥有多条公交路线。2、凭借北一环成熟的商务区位优势，提升本项目的优势3、提炼本项目的优点，在众多的写字楼中突出自身的优势，打造自己的卖点，达到在此区域内的与众不同。项目地块特点——区域市场成熟度高同时，项目也存在一定的劣势对于投资者来说：►地段和开发商的品牌是其投资的两个主要关注点，本区块是热点板块，写字楼众多，本区域以财富广场为代表，其三期是重点竞争对手对于使用者来说：►从现状来看，本项目位于下穿桥旁出入较为不便►从现在规划来看，裙楼4层为底商，在给写字楼提供方便的同时，