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浩华地产策划部martinmao“文景天下”前期定位营销报告Martinmao辛韬谈碧珊浩华地产策划部martinmao本文内包含的资料属于浩华地产西安公司策划部的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对浩华地产西安公司策划部作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果浩华地产西安公司策划部有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。浩华地产策划部martinmao目录1.市场环境综述2.区域市场产品定位分析3.项目规划与产品定位城北引导西安都市新标杆西安市场成交数据基础分析区域板块房产市场分析项目周边竞品分析项目swot分析项目基础定位（项目5w1h）项目基础参数分析项目规划布局户型配比以及户型说明3.浩华地产策划部martinmao4.项目营销推广计划5.尾篇目录项目营销模式分析项目营销推广定位项目营销推广通路基础说明尾篇说明浩华地产策划部martinmao결론5.市场环境综述1.浩华地产策划部martinmao西北看西安，西安看城北，城北引领西安逐渐成为都市新标杆。第一篇：城北引领西安都市新标杆浩华地产策划部martinmao西安房地产市场分为城东、城西、城南、城北、城内、曲江、西高新七大板块，于是就有了南金、北银、东铜、西铁一说。怀拥“北银”头衔的城北，由于经开区的区域辐射力量，还有迎宾大道和北二环所带来的经济潜力，且土地储备充足同时地价相对来说较低，吸引了大批的开发商到城北拿地，竞争日趋激烈。随着未央大道的扩建、太华路立交、二环全线贯通、绕城高速路等，交通设施目前逐渐完善，区内现已形成七横十一纵立体交叉的交通网。如今的北城已成为名副其实的北城“门户”。浩华地产策划部martinmao一、商品房成交概况1、本月成交分析2010年7月份全市商品房成交量为85.23万㎡，环比上涨1.73%，同比去年同期下跌18.13%。本月商品房成交均价为6730元/㎡，环比上涨12.80%，同比去年同期成交均价上涨32.56%。本月商品房成交量价走势表第二篇：市场基础分析浩华地产策划部martinmao2、月度成交走势分析2010年7月份，楼市调控新政刚过百日，西安商品房成交量开始出现企稳的趋势，本月成交量环比上月小幅上扬1.73%，这是自5、6月连续出现-31.19%和-15.71%下跌之后，环比成交量近三月的首度转正；成交价格方面，本月商品房成交均价6730元/㎡，环比上月大幅上升12.80%，成交价格从新站到6000元之上。市场进入到第三季度，由于新政调控带来的市场多方胶着博弈状态并没有出现本质改变，成交量继续维持在今年以来的一个较低的位置，由于需求方面的观望状态的延续，以及市场供应量的持续大量增加，不断加大的销售压力让市场上各楼盘持续加大的推广、打折的力度，开发商已经开始以正常的营销策略以及节奏面对当前的市场；需求方面，面对调控政策，房价并没有出现期望中的实质性降价，但市场上增多的楼盘、打折促销力度范围的加大，给了犹豫中购房者更多的置业选择和购买诱惑，部分购房者开始以自己的真实需求来做置业计划。在看多买少、胶着观望的大背景下，部分楼盘开始出现回暖的迹象。浩华地产策划部martinmao本月西安商品房新批可预售面积达到164.00万平方米，环比上月上涨41.50%，同比上涨29.70%，供应量达到了今年以来的一个峰值。面对持续增加的市场投量，各项目的销售压力不断加大，市场上开盘推量项目也陆续增多，其中融侨城二期、富力城三期、西岸国际花园二期等项目以长时期蓄水、理性的价格策略应对市场，开盘期间取得了不错的销售业绩。进入到三季度，楼市调控政策依然是各方关注、博弈的热点，本月关于部分城市三套房贷的松绑的传闻在媒体上炒的沸沸扬扬，有关楼市调控政策绝不放松的言论中央各大部委频频表态，可以看出，在整个下半年宏观经济增速放缓的经济背景下，关于要不要坚持此轮调控政策、是否出现新的调控措施，以及是保增长还是调结构等问题，中央决策者现在手中并没有实质参考依据，决策者“观望“依旧。但可以肯定的是，关于此轮楼市调控，中央的”决心“也依旧。浩华地产策划部martinmao西安市商品房成交量价示意图浩华地产策划部martinmao二、西安市商品房分类分析1、分类产品的成交面积比例7月份住宅、办公、商业三种物业类型成交中，住宅占比89%保持不变，商业占比缩小2百分点为6%，办公占比扩大了2个百分点。各物业成交比例示意图浩华地产策划部martinmao2、分类产品的成交均价比较7月份住宅成交均价为6245元/㎡，环比上涨13.62%，办公本月销售价格7705元/㎡，环比上涨31.88%；本月商业成交均价12402元/㎡，较上月上涨12.55%，本月住宅、商业和办公成交均价全线大幅上涨，其中住宅成交均价经历了前两个月之后重新站到6000元之上，并首次达到历史最高点位。各物业成交均价对比浩华地产策划部martinmao3、住宅7月份西安住宅成交量为75.32万㎡，环比微升1.17%，成交均价为6245元/㎡，环环比大幅上涨13.62%，本月住宅市场成交量价在经历了5、6月份持续下滑之后环比首度转正，虽1.17%的成交量升幅只能说是基本持平，但考虑到从5、6月的出现的-31.30%和-19.26%环比下跌，成交量增速延续上月持续复苏，其中本月增速环比上月扩大了20.42个百分点；价格方面，本月成交均价环比大幅上涨13.62%，同比去年7月大幅上涨28.42%，本月市场上优惠促销力度依然较大，各大在售楼盘并未出现实质性的下跌，成交均价的大幅度上涨，主要是因为上月浐灞半岛、旺园小区等超低价位项目放量成交，以及本月以曲江片区为代表的中高端项目成交比例上升所带来的结构性涨价。各区域住宅成交量价对比1浩华地产策划部martinmao本月住宅成交量除过城东和城北外其余城区均出现上涨，城南本月成交21.46万㎡，一举超越城北跃居全市首位，环比涨幅达到8.23%，其中华城泊郡本月成交4.11万㎡，位居全市首位，此外曲江片区楼盘本月成放量态势，共成交8.09万㎡，环比涨幅达32.59%；此外城西本月成交量为8.65万㎡，环比上涨达到44.93%，涨幅位居各城区之首，恒大城成交2.83万㎡，位居全市第二；高新本月成交11.30万㎡，环比涨幅为13.71%，新开盘的融侨城成交1.54万㎡，位居高新区首位。城北本月成交19.42万㎡，环比下滑17.37%，自去年9月份后首次退出片区排行榜首位，也无一项目进入销量排行前十，本月的成交量也为今年以来除二月份的新低，主要为7月城北无一新开盘项目所致，城东本月成交13.72万㎡，环比下滑5.90%，其中西岸国际花园二期因新开盘本月成交2.61万㎡，位居片区首位；城内本月成交0.76万㎡，环比小幅上涨。各区域住宅成交量价对比2浩华地产策划部martinmao各区域住宅成交量占比住宅成交均价方面，本月成交均价环比涨幅达到13.62%，但城区表现各有涨跌，其中城南本月成交均价达到7189元/㎡，环比涨幅达到37.19%，单价上涨1949元，曲江中高端楼盘成交比例上升为其主因；城东本月成交均价5694元/㎡，环比上涨19.80%，浐灞半岛、东方罗马花园等项目价格拉升明显，随着城东土地供应的持续增加，如绿地国际生态城、振业.泊墅等中高端楼盘的入市，城东房价有进一步上涨的空间；高新区本月成交均价7110元/㎡，环比上涨8.98%，今年以来，高新区住宅成交均价持续上涨，本月相比1月份涨幅达到51.15%，主要因素为高新区土地可开发量有限，加之推着高新区城市基础配套的完善，城区产业、人口加速导入，供需结构的变化导致片区整体产品开发档次的提升，今年以来如绿地.诺丁山、紫薇公园时光、8号府邸等高端项目的陆续入市，推高了高新区的房价。浩华地产策划部martinmao本月城北、城西和城北成交均价分别下跌5.36%、5.49%和13.44%，城北均价的下滑主要为乾唐华府、五龙汤花园等中低端项目集中备案所致，而城西均价的小幅下滑则为本月公园天下、爱菊佳园等中高价位楼盘本月成交量环比出现下滑，此外复地优尚国际二期开盘均价较低也为另一重要因素。各区域商业成交量价对比1浩华地产策划部martinmao4、商业7月全市商业成交5.41万㎡，环比下滑22.47%，成交均价12402元/㎡，环比上涨12.55%，成交出现与上月相反的量跌价涨的局面。其中城北成交1.72万㎡，环比涨幅达到137.51%，成交量及涨幅均为全市首位，同时成交均价也环比上涨3.61%，成交量的大幅上涨为城北住宅项目的底商本月成交量大幅上涨所致，随着城北市政、项目建设的深入，城北商业市场热度开始加速升温，已经和城南和高新并列为全市三大商业市场。高新和城南区本月商业分别成交1.62万㎡和1.30万㎡，环比分别下滑3.05%和63.83%，城南成交量的下滑主因为本月新一代国际公寓成交大幅萎缩所致；高新区CAAC唐延国际中心本月成交5700.8㎡，位居全市首位。各区域商业成交量价对比2浩华地产策划部martinmao5、办公7月办公类物业成交量为4.45万㎡，环比上涨89.43%；办公类物业的成交均价为7705元/㎡，环比上涨31.88%，本月办公成交量价环比大幅上涨。其中高新区本月成交量3.93万㎡、成交均价7942元/㎡，分别环比上涨172.51%和24.82%，成交量占全市的比重进一步上升到88.32%，直接带动全市办公成交量价的大幅走高，其中CLASS国际公馆、尚品国际和财富中成交量均在5000㎡以上。各区域办公成交量价对比浩华地产策划部martinmao三、住宅市场综述成交量实现筑底，全市价格受个案影响明显波动7月，新政颁布满百天，经过前两个月的各项政策落实，本月宏观政策调控进入维稳期。与全国一线城市降价范围不断扩大不同，西安房企们已将注意力投到了刚需及首置型客户。对于依然不十分明朗的未来态势，大多数置业者依然保持谨慎的观望情绪。本月西安住宅市场成交量与上月基本持平，成交面积75.32万㎡，环比上升1.17%。除城北、城东外，其余四区成交量均有不同程度的涨幅。城北区由于供应量较前两个月明显减少，且多数楼盘正在蓄水，导致本月仅成交19.4万㎡，环比减少17.37%，为各城区中跌幅首位。而城西区受恒大城、复地优尚国际等个案影响，本月成交量环比增长达44.93%，成为本月成交涨幅之首。本月西安市场住宅成交均价为6245元/㎡，环比整体上升13.42%，是自4月以来再次破6，并成为今年的历史新高。通过占全市成交量近45%的成交量前20名项目来看，本月前20名成交均价5969元/㎡；而6月份同样成交前20名，均价为4712元/㎡，涨幅达到1093元/㎡。这主要的原因除上月中新浐灞半岛及曲江国际会展中心等低价位房源成交带动成交价格整体走低外，一直占3-4成成交量城北区本月成交量大幅减少，同时全市均价居第二的城南区成交量占全市近3成，也是均价大幅上涨的重要原因。浩华地产策划部martinmao供应创今年历史高点，下半年供过于求成既定事实7月西安住宅市场的供应量达142.31万㎡，环比增加62.40%，供应量呈大幅上升趋势。下月除万科金域曲江外，中贸广场、绿地国际生态城以及雅居乐花园等新项目将入市。从本月的复地、中新、融侨到下月的万科、绿地等，阜外知名开发商希望于9、10月前抢先入市的意图已十分明显，预计下月供过于求的局面将持续。同时，根据传统的“金九银十”的季节性销售旺季规律及市调了解，届时大批新项目将集中入市，西安住宅市场又将迎来新一轮的供应高潮。西安市住宅供求走势图浩华地产策划部martinmao四、商办市场综述■西安本月商业和办公类物业共成交量为9.87万㎡，环比上涨5.71%，同比上升32.32%。其中商业成交量为5.41万㎡，环比下滑22.41%，办公物业成交量为4.45万㎡，环比大幅上涨89.43%。■本月城北商业成交量跃上首位，为1.7