西安晶城秀府项目营销思路报告_42PPT_XXXX年

1西安晶城秀府项目营销思路报告2目录：2010年销售目标前期营销推广存在的问题目前市场状况分析项目自身情况2010年营销思路阐述《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网年销售目标年内2、4、6号楼销售100%11、3、5号楼销售90%28、9号楼销售80%33实现销售回款新增5亿元444目录：2010年销售目标前期营销推广存在的问题目前市场状况分析项目自身情况2010年营销思路阐述《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网前期营销推广存在的问题项目没有声音产品价值挖掘不足形象定位不清客群针对性弱…项目品质体现不到位项目传播力弱推广手段有限项目推广思路不清、主线不明6目录：2010年销售目标前期营销推广存在的问题目前市场状况分析项目自身情况2010年营销思路阐述7目前市场状况分析09年1.中央4万亿投入刺激经济。2.个人住房贷款利率可优惠到70%，20%首付。3.二年以上二手房，免征营业税。4.首次购买90㎡以下调到1%；免征印花税、土增税。10年国务院颁布国11条：1.支持居民自住和改善性购房需求，控制房价过快上涨2.个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。3.增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。4.提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。5.开发商拿地首付至少50%。6.上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。政策8目前市场状况分析西安地方政策10年1.取消购房退税补贴政策。2.西安高新区管委会决定对高新区一二期范围实施产业结构调整和功能提升改造。3.曲江新区扩大一倍，新增居住用地6000余亩。9目前市场状况分析西安10年市场预判1.需求依然呈现增长态势，整体供需结构较为平衡。2.年初购房者观望态势明显。3.中高端项目增加，整体价格提升。10目前市场状况分析区域在售项目情况项目放量(㎡)价格(元/㎡)在售产品竞争关系金泰假日花城100006300-6800三期户型★★★★裕昌太阳城200006100-6700点板及150㎡板式★★融侨馨苑200006900-7400两居三居，100—140㎡★★★缤纷南郡300005400-580090—160㎡★★高科尚都100005200-550090—150㎡★★兰亭坊1000010000-12000180㎡以上★★★紫薇公园时光1000015000精装修大户型★★★八号府邸1000018000精装修大户型★★★枫林意树100006200-640090—150㎡点板户型★★★中建群贤汇300006000-660085—150㎡点板产品★★★★融侨城100006800-800090—130㎡★★★★莱安逸境100007000-900090-140㎡★★合计满分五星11项目放量(㎡)后期产品与项目的竞争关系金泰假日花城100000与三期户型大致相同★★★★☆裕昌太阳城150000与现有的三种户型大致相同★★★融侨馨苑150000100—160㎡户型产品★★★☆缤纷南郡200000现有产品类型为主★★★高科尚都10000延续现有产品★★★兰亭坊50000二期产品，仍以大户型平层为主★★★紫薇公园时光60000与现有产品类似★★★八号府邸30000叠拼别墅、大面积平层★★★枫林意树14000090—130㎡中等户型为主★★★中建群贤汇150000板楼产品、点板产品★★★☆逸翠尚府70000200㎡平层大户型★★★☆融侨城130000新开其他楼栋，估计有公寓★★★☆莱安逸境100000140㎡户型★★合计1340000最高五星区域项目后续放量目前市场状况分析12目前市场状况分析项目放量(㎡)价格(元/㎡)在售产品竞争关系荣和城市理想1500007000板楼，110-170㎡★★★★★北京建工项目300000未知产品未知，工程已动工★★★☆高山流水和城240000未知产品未知，售楼处搭建中★★★☆区域新项目放量区域潜在项目放量项目放量(㎡)价格(元/㎡)在售产品项目东侧地块500亩一半为保障性住房，一半为商品房★★★★☆丈八东路16号地30亩09年中取得土地，未动工★★《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网目前市场状况分析政策方面促进房地产市场平稳健康发展，加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资型购房。所处竞争环境随着周边产品放量及新项目的开售，区域竞争将越来越明显。项目的竞争局面将越来越严峻。小结14目录：2010年销售目标前期营销推广存在的问题目前市场状况分析项目自身情况2010年营销思路阐述15项目自身情况前期销售情况售楼处内部客户合计开售房源120套已完成签约累计回款《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目自身情况肯定方面：外立面、建筑风格；产品设计；配置材料提升了居住的舒适感；样板间。目前业内对项目的评价不足之处：传播力度不够；项目没有明显特点；“精细地产”没说清；《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网肯定方面：外立面、建筑风格；户型新颖，赠送面积实用，有储藏间；外遮阳卷帘；样板间。不足之处：项目、开发商没有知名度；项目没做什么推广；价格比较高；从签约到领取合同时间过长。项目自身情况目前客户对项目的评价18户型面积套数户型面积套数A58㎡68D133㎡35F96㎡260G161㎡50B103㎡70E202㎡44上跃/复式130-250㎡42下跃118-324㎡46平层合计527跃层合计88项目自身情况2010年可售房源情况（不含7#户型）19项目自身情况项目目前现状销售现状项目自2009年12月18日至今，处于停售状态。对电、访客户进行接待并积累，未报价，未报具体房源情况。推广现状自停售至今未做新推广；延续至今的有：三块户外广告，杂志和网络免费项目详情更新；年底搜房网、《陕西地产》为项目颁发了奖项。20目录：2010年销售目标前期营销推广存在的问题目前市场状况分析项目自身情况2010年营销思路阐述212010年营销思路阐述1实现5亿新增销售额2作出项目品牌3作出公司品牌2010年营销目标22晶城秀府项目品牌2010年营销思路阐述地段产品配置嘉恒置业公司品牌23低板错层收纳空间高使用率、实用率丰富的产品线专利户型（全生命周期户型）技术含量高……晶城秀府产品特点2010年营销思路阐述242010年营销思路阐述各户型竞争力分析户型面积(㎡)套数竞争产品竞争优势A64.6468莱安逸境62㎡（未售）两居送餐厅B113.6470融侨城108㎡城市理想116㎡三居半纯南C155.823城市理想143㎡金泰假日花城151㎡全生命周期四居百变户型D131.5935中建群贤汇132㎡荣禾城市理想134㎡面积尺度合理E201.4244兰亭坊、紫薇公园时光八号官邸乃至曲江区域的项目三面景观、双主卧F96.49260群贤汇90㎡、融侨城86㎡通透，储藏间，错层G161.2250兰亭坊161㎡、城市理想170㎡、金泰假日花城174㎡总价优势，社区规模上下跃120—41093锦业76跃层（22套）八号府邸的叠拼别墅（18套）高新唯一城市别墅（不含7#户型）25由买车想到的……26—买车的例子—我们买车时会怎么考虑？价格：15万左右车型：两厢or三厢27口碑：产品性能服务……操控性：马力提速能力外观：外形颜色品牌：德国日本国产……油耗：综合油耗城市油耗28VS安全性：气囊ABSEBD价格及优惠：折扣礼品空间尺寸：前后座后备箱维修保养费用：日常保养保养公里数其他：天窗倒车雷达……29买车的时候，车子的卖点是主导，是消费者选择的根本。买车与买房都是大宗消费，我们看看选择的方式是否有些相同？既然我们的特点在户型，而且不同的户型产品有不同的竞争力，我们能否把每个户型产品当做一种车型来包装？针对性的向目标客户来宣传？当然，买车与买房最大的不同在于，买房还要看小区、地段等。小区的知名度和美誉度，是非常重要的。我们如何可以兼顾项目宣传与产品宣传？30套数户型120㎡以下398套A（68套）、B（70套）、F（260套）120㎡以上319套C（3套）、D（35套）、E（44套）、G（50套）、一期跃层（93套）、7#全部（94套）剩余全部户型产品398319120㎡以下户型120㎡以上户型312010年营销操作思路主推大户型营造高品质、大户型项目形象。拔升项目价值。附推小户型通过小户型客户的信息获取渠道。针对性宣传项目直接卖点。322010项目形象主线•晶城秀府——高新纯板·品味大宅生活33项目操作手段推广手段带来客户售楼处落地，留下客户“老带新”增加客户《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网推广手段主要推广手段户外网络活动报纸《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网推广手段户外作为项目整体形象宣传的主要载体：1.传播项目整体形象信息，将项目品质拔高。2.传播项目开盘、样板区开放、封顶等节点信息3.传播项目大型活动信息（嘉恒十年活动等）在曲江设置针对别墅客群的路牌，传播项目上下跃产品网络1.主要针对中低端客户，依照推盘节奏主要针对性传播A、B、D、F户型卖点;2.及时更新项目、公司、各大网站项目详情页。3.利用房地产网站的落地活动，形成到访。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网推广手段活动作为各宣传媒体的落地方式之一，吸引客户到售楼处集中感受项目优点：1.每次针对主攻客群设置针对性活动。2.通过相应渠道获得首次到访客户，增大项目推广面。3.力争活动结合促销，形成真正的销售落地。活动示意：嘉恒十年答谢晚宴；卷帘窗、壁挂炉、户门等厂家客户沟通会；晶城秀府的“灵魂树”——园林方案讲解会；高新区职工运动会……报纸作为项目整体形象宣传的辅助载体：1.主要针对中高端客群，阐述C、E、G卖点。2.多利用软文对项目进行宣传。3.传播关键性节点信息。37售楼处的客户落地形成购买认可项目建立信任专业服务包装及销售资料高品质食品恰当的促销手段38售楼处的客户落地保洁保安工地销售水吧客服专业的服务是一个整体39售楼处的客户落地•包装及销售资料：围墙包装：增强亲近感；售楼处包装：增加装饰，增强卖场氛围；业务员销售手册：规范化讲解，突出专业性；楼书、壁挂炉宣传页尽快到位。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网“老带新”活动积极利用已成交客户，有效扩大项目影响。老带新客户积分制度，根据积分兑换向应礼品，鼓励客户多介绍客户成交，积累更多积分。41信任：了解、熟悉、朋友…购买认识：