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凯利大厦营销推广报告谨呈：郑州铁科赛得置业有限公司2011年9月25日前言2011年3月4日，郑州限购令“郑十五条”出台，郑州商品住宅市场因此受到了较大的影响，市场逐渐趋冷，但是对于不受限购的写字楼产品，却得到了市场的高度追捧，郑州写字楼市场一下子进入了火爆场面，大量的投资、闲散资金投向写字楼物业……如此火爆的现象使得开发商纷纷推出写字楼物业，甚至不惜花重金将住宅改成写字楼产品。那么写字楼物业真的会一如既往的如此火爆下去吗？如此火爆的场面到此能持续多久呢？我们先来看看房地产市场大势如何？目录︳Contents一、市场环境分析二、项目价值梳理三、项目定位建议四、营销推广建议「一、市场环境分析」城市发展方向研究调控政策环境研究写字楼市场环境研究7郑州城市空间发展战略为“以东为主（郑州新区、CBD等区域和概念），兼顾西部，培育南部，控制北部”。目前西区和南区的规划及大量项目的入市将会对东区产生一定的竞争，但是东区仍将成为市场的价值领跑者。1.1城市发展方向研究随着郑东新区建设的逐步加大，CBD的不断成熟和投入使用，未来郑东新区的发展方向将转向交通枢纽片区。“CBD”“交通枢纽片区”1.1城市发展方向研究郑州综合交通枢纽位于郑东新区以东，区域面积约36平方公里。按照规划设计，核心区东口地区用地面积为91.52公顷。西口地区用地面积为9.85公顷，以商务办公、旅馆服务业和居住为主，成为一个主要面向郑州城区的内向型中高档商务商业中心。未来区域内将会以东站为核心形成办公写字楼集群，这将形成聚集效应，另外周边还存在大量的住宅和综合配套用地，未来区域升值潜力巨大。1.1城市发展方向研究•国务院新国八条：限购、提高首付等方式打击了投资投机；•郑州限购细则“郑十五条”扩大了限购区域及加大调控力度，但促进了外围区域及商业写字楼的发展。•利率上调，存款准备金上调：融资成本加大，渠道进一步收窄•房地产市场监管加强：监管更加严厉，运作空间缩小•银行放贷收紧，投资资金量大大缩减对项目开发有影响的政策法规对置业需求有影响的政策法规2011年开始，政府出台更为严厉的房地产调控政策，调控政策的出台对住宅产品影响较大，随着住宅市场的逐渐冷淡，整个房地产行业出现了观望情绪，再加上整个经济危机氛围的加重，银行放贷的收紧，使得写字楼市场也出现了一定的下滑趋势……1.2政策环境研究1.2政策环境研究2011年下半年国家对房地产调政策仍然趋近，近期国务院出台政策，三线城市也将出台限购政策，整个房地产市场政策环境仍将继续趋紧，这也将在一定程度上加大客户的观望情绪，降低房地产价格快速上涨的预期。2010年郑州市商品房市场火爆，年销售量达1146万㎡，价格高速增长，首次突破6000元/㎡。但进入2011年之后在严格的政策环境下，商品房市场特别是商品住宅市场出现了下滑趋势。2006年2007年2008年2009年2010年2011年上半年批准预售783.531123.95964.42726.32998.41431.62成交量787.32950.05677.841154.641146.36308.25供求比11.181.420.630.871.4000.20.40.60.811.21.41.60200400600800100012001400万㎡2006年-2011年上半年郑州市商品房供求走势图2011年上半年郑州市各类用房供求状况图0200400万㎡0.000.501.001.502.00批准预售330.6641.4959.47成交量234.8840.0533.57供求比1.411.041.77住宅办公商业2006-2011年上半年份郑州市商品房成交价格走势图0200040006000800010000元/㎡均价3232392644724920614579292006年2007年2008年2009年2010年2011年上半年商品住宅76.6%办公用房9.6%商业用房13.8%2011年上半年郑州市各类用房供应量分布商品住宅76.1%办公用房13.0%商业用房10.9%2011年上半年郑州市各类用房成交量分布1.3郑州写字楼市场研究受2011年房地产调控政策的影响，写字楼的开发热度进一步提升，写字楼市场出现了火爆的局面，但在整个行业形势趋近以及金融政策的严格限制下，写字楼市场出现了下滑的趋势。2011年上半年郑州市办公用房供求走势图0510152025万㎡00.20.40.60.811.21.41.61.82批准预售1.31011.3922.85.990成交量3.532.096.416.395.046.4供求比0.3701.781.391.1902011.012011.022011.032011.042011.052011.062006-2011年上半年郑州市办公用房成交价格走势图2000400060008000100001200014000元/㎡均价39815730493452567277125582006年2007年2008年2009年2010年2011年上半年2006年-2011年上半年郑州市办公用房供求走势图020406080100万㎡00.20.40.60.811.21.41.6批准预售15.853.3852.3721.1378.3141.49成交量17.5947.2335.4561.7492.9339.85供求比0.91.131.480.340.841.042006年2007年2008年2009年2010年2011年上半年2011年上半年郑州市办公用房供求走势图0510152025万㎡00.20.40.60.811.21.41.61.82批准预售1.31011.3922.85.990成交量3.532.096.416.395.046.4供求比0.3701.781.391.1902011.012011.022011.032011.042011.052011.061.3郑州写字楼市场研究作为城市办公用房的集中区域，郑东新区写字楼仍然是整个市场供求最旺盛的区域，并且价格领涨整个市场，但是随着区域供应量的骤增，未来竞争将加剧。1.3郑州写字楼市场研究随着高铁的建设和投入使用，区域在未来的两年内有大量的高端写字楼物业集中入市，区域内的高端商务办公氛围将非常浓厚，但是大量同档次项目的集中入市也将加剧项目之间的激烈竞争。项目所在的交通枢纽片区将成为未来郑州乃至整个中原地区的顶级商务中心；在未来的两到三年，整个片区写字楼、商业的整体供应量将超过500万㎡，随着区域投入的不断加大，一个成熟的顶级商务时代即将来临。交通枢纽片区——郑州未来顶级商务集聚区1.3郑州写字楼市场研究项目名称绿地之窗物业地址郑东新区东风东路与七里河南路交汇处开发商河南绿地广场置业发展有限公司物业类型公寓、写字楼、酒店、商业占地面积5.16万㎡建筑面积48万㎡容积率5.5规划户数1598建筑类型高层建筑规模8栋高层开盘时间2010-8入住时间2012-9销售率73.2%推出套数1012已售套数741销售均价18689元/㎡物业管理上海圣维仕物业管理有限公司郑州分公司物管费用8.5元/㎡/月营销代理无1.3郑州写字楼市场研究项目名称升龙站前广场物业地址郑东新区东风东路商鼎路交叉路口开发商连捷置业有限公司物业类型写字楼、商业占地面积5.74万㎡建筑面积54万平方米容积率7.55规划户数——建筑类型高层建筑规模8栋高层开盘时间待定入住时间待定销售率0%物业管理待定物管费用待定营销代理郑州同致行地产顾问有限公司1.3郑州写字楼市场研究项目名称上上国际物业地址郑东新区郑东新区心怡路与福禄路交汇处开发商河南上上置业有限公司物业类型写字楼、商铺占地面积1.2万平方米建筑面积10.6万平方米容积率6.97规划户数252户建筑类型高层建筑规模2栋高层开盘时间预计2012年入住时间待定销售率0%物业管理待定物管费用待定营销代理龙腾盛世1.3郑州写字楼市场研究项目名称汇艺时代广场物业地址郑东新区东风东路商鼎路交汇处开发商河南汇艺置业有限公司物业类型写字楼、商住楼、商业、酒店占地面积15056平方米建筑面积155000平方米容积率7.0规划户数——建筑类型高层建筑规模2栋高层开盘时间待定入住时间待定销售率0%物业管理戴德梁行物管费用待定营销代理无1.3郑州写字楼市场研究项目名称网络传媒大厦物业地址郑东新区心怡路与福禄路交汇处开发商河南人民置业有限公司物业类型写字楼占地面积1.4万建筑面积8.3万容积率6.99规划户数——建筑类型高层建筑规模一栋高层开盘时间待定入住时间待定销售率0%物业管理待定物管费用待定营销代理深圳市泰辰置业顾问有限公司1.3郑州写字楼市场研究项目名称永和宇宙星国际广场物业地址郑东新区商鼎路南、心怡路东、和谐路西、榆林路北开发商河南永和置业有限公司物业类型写字楼、商业占地面积9926.3㎡建筑面积84195平方米容积率7.0规划户数——建筑类型高层建筑规模一栋高层开盘时间待定入住时间待定销售率0%物业管理郑州派铂利物业管理有限公司物管费用待定营销代理无1.3郑州写字楼市场研究项目名称美盛中心物业地址金水东路与农业东路交汇处开发商郑州美盛房地产开发有限公司物业类型写字楼商业酒店占地面积20590㎡建筑面积172480㎡容积率6.19规划户数——建筑类型高层建筑规模3栋25层高层住宅无公寓——酒店42562㎡写字楼84928㎡商业暂无销售均价暂无开盘时间2011年底入住时间待定销售率——物业管理暂无物管费用暂无营销代理——1.3郑州写字楼市场研究序号用途面积（亩）建筑规模（万㎡）买受人44号商务金融用地13.16.1万众房地产开发有限公司45号商务金融用地25.511.9郑州铁科赛得置业有限公司46号商务金融用地14.76.9河南嘉亿东方置业有限公司47号商务金融用地44.020.5建业住宅集团（中国）有限公司049号商务金融用地12.86.0河南人民置业有限公司53号商务金融用地15.04.0河南超达置业有限公司合计——125.155.4——2010年底，项目周边集中成交6幅（含本项目）商务金融用地，总建筑面积约55万㎡，预计都会在2011年底2012年初入市，未来区域内市场竞争激烈。1.3郑州写字楼市场研究1.4市场环境小结郑东新区仍将是整个市场发展的主力方向，交通枢纽片区将是继CBD之后发展的重点区域，未来区域价值巨大。严厉的政策调控已经影响到了商品住宅甚至是商品房市场，商品住宅市场已经出现了下滑趋势，在调控政策继续严厉的情况之下，写字楼物业也有下滑的趋势。写字楼市场目前仍然是市场供求最旺盛的产品，但是随着区域大量同等档次写字楼产品的入市，未来竞争将更加激烈。面对如此激烈的竞争环境，项目应该如何突出竞争的红海？——先看项目的产品「二、项目价值梳理」项目资源价值梳理项目产品价值梳理项目位于站南路与站西二路交汇处西北，与郑东新客站近在咫尺。隶属于郑东新区发展范围下的交通枢纽区，具有极高的区域价值。本案2.1项目资源价值梳理区域价值紧邻七站合一的郑东新客站，3小时内可到达北京、上海等一线城市。公路系统“四纵三横”:黄河东路、农业东路、东风东路、新107国道、金水东路、商鼎路、商都路，交通路网发达。项目紧邻地铁1#、5#号线站点，出行方便。地块紧邻城市主干道、地铁站、新东站，高铁站等，交通便捷。交通价值综合交通枢纽商圈区，是政府强力打造的重点区域，周边企事业单位：省政府、省国土资源厅、省交通厅、省司法厅等单位众多，新火车站商圈：升龙站前广场商业，绿地之窗商业、百乐门大型商业等各种配套资源一应俱全。地块所处区域大配套得天独厚，行政、办公、商业商务、休闲等超千亿配套一应俱全。配套价值郑州铁科赛得置业有限公司的前身为郑州百利地产开发有限公司，其母公司为河南本土家具连锁航母企业——郑州欧凯龙家具广场有限公司，有很高的品牌价值。品牌价值物管价值良好的物业管理也是项目价值的重要体现，因此建议项目聘请世界五大行世邦魏理仕或者是第一太平戴维斯作为项目的物业管理公司，以提高项目的物管价值。2.1项目资源