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1厚土思想荣誉出品2010年12月25日鄢陵县项目——市场调研与营销推广报告2目录第一部分鄢陵县宏观市场情况………………………………………………………………………………………………3一、鄢陵县概况…………………………………………………………………………………………………………………3二、鄢陵县经济发展情况………………………………………………………………………………………………………6三、宏观政策情况………………………………………………………………………………………………………………9四、城市规划发展………………………………………………………………………………………………………………12第二部分鄢陵县房地产市场情况……………………………………………………………………………………………20一、一级市场情况………………………………………………………………………………………………………………20二、二级市场情况………………………………………………………………………………………………………………21第三部分鄢陵县房地产项目分析………………………………………………………………………………………………27一、房地产市场板块划分………………………………………………………………………………………………………27二、各板块房地产现状…………………………………………………………………………………………………………28三、小结…………………………………………………………………………………………………………………………39第四部分本案基本信息………………………………………………………………………………………………………41一、项目概况……………………………………………………………………………………………………………………41二、项目四至……………………………………………………………………………………………………………………41三、项目交通……………………………………………………………………………………………………………………43四、人文环境及生活配套设施……………………………………………………………………………………………43第五部分项目分析……………………………………………………………………………………………………………43一、项目SWOT分析………………………………………………………………………………………………………………43二、项目SWOT策略………………………………………………………………………………………………………………47第六部分项目整体销售策划推广计划……………………………………………………………………………………48一、项目情况分析…………………………………………………………………………………………………………………48二、项目案名定位思路……………………………………………………………………………………………………………50三、项目推广原则…………………………………………………………………………………………………………………51四、项目推广手段…………………………………………………………………………………………………………………52五、项目销售策划推广阶段划分…………………………………………………………………………………………………53六、项目二期户型建议……………………………………………………………………………………………………………70七、附件……………………………………………………………………………………………………………………………723第一部分鄢陵县宏观市场情况一、鄢陵县概况大区位展示图：小区位展示图：1、地理位置：地理位置：鄢陵县位于位于中原腹地，河南省许昌市东部，全县总面积871.6平方公里。地处东经114°02′-114°19′，北纬33°46′-34°14′之间。为黄河冲积平原，地势平坦，土壤肥沃，地下水资源丰富。处于全省“米”字型高速公路网核心区、郑（州）许（昌）漯（河）食品工业带中心区、中原城市群经济隆起带，区位优势明显。2、行政区划、人口：4鄢陵县隶属河南省许昌市，东邻扶沟，西界许昌，南接西华，北毗尉氏，西南连临颍，西北接长葛，总面积871.6平方公里，耕地面积94.46万亩。辖7乡5镇382个行政村，642个自然村，其中7乡5镇分别是：安陵镇、马栏镇、柏梁镇、陈化店镇、望田镇、张桥乡、南坞乡、陶城乡、只乐乡、大马乡、彭店乡、马坊乡。总人口63.4万，其中农业人口55.52万人。3、区位交通：鄢陵县基础设施日臻完善，道路四通八达。311国道横越东西，1626省道纵贯东北，西距京广铁路30余公里、京珠高速公路20公里，北距郑州国际机场70余公里、兰南高速、许亳高速途经鄢陵。4、区域环境：鄢陵县开展卫生城、园林城、旅游城、文明城、生态城“五城连创”活动，城市基础设施完备，电力供应充足，各类市场和供排水、道路、污水处理等基础设施日臻完善，城市品位不断提升。5、特色农业：鄢陵县是全国商品粮和优质棉生产基地。盛产小麦、玉米、大豆、棉花、烟叶等，近年来，积极调整农业产业结构，大力发展花卉园艺业，走产业化发展之路，被省政府命名为“鄢陵模式”。花卉苗木种植面积已达58万亩，是“中国花木之乡”，被誉为“中国花木第一县”。6、新兴工业：鄢陵县已形成食品饮料、纺织服饰、有色金属、棉短绒、机电、化工、建材等七大主导产业。金汇工业区、九5发科技园、马栏棉短绒聚集区、马坊板材加工聚集区、中原箱包工业园、振德出口基地等“工业园、科技园、生态园”特点日益显现，金汇工业区被批准为“河南省民营科技园区”，马栏工业区成为“河南省中小企业创业基地”。7、自然资源：气候：全县地处暖温带季风气候区，四季分明，雨热同季，年平均气温为14.3℃，年积温5100-5200℃，但降水分配很不均匀，旱、涝、风灾害性天气发生频繁。耕地：耕地是全县土地利用的主体，现状面积66836.77公顷，占土地总面积的76.96％。水浇地占77.38％，旱地占22.36％，菜地占O.26％。旱地主要分布在县西南部的望田乡和县东北部的彭店乡。林地：全县林地面积1760.70公顷，占土地总面积的比重为2.03％。鄢陵以“花县”著称，花卉苗圃是全县最具特色的产业，林地尤其是苗圃用地对全县经济发展有着特殊重要的意义。水资源：鄢陵属淮河流域沙颖河水系。全县多年平均水资源总量约为21273万立方米，其中地表水资源量约为8359万立方米，浅层地下水资源量约为13441万立方米，人均水资源量约为345立方米。6二、鄢陵县经济发展情况1、2009年、2010年全县生产总值增长2009—2010年全县经济增长走势图17015110785.602040608010012014016018009年10年单位：亿元全县生产总值固定资产投资总值2009年鄢陵全县地区生产总值完成151亿元，同比增长11%，全社会固定资产投资完成85.6亿元，同比增长35.2%。2010年，全县地区生产总值完成170亿元，增长12.1%，全社会固定资产投资完成107亿元，同比增长25%。由此可见鄢陵县总体经济呈现出强劲的发展势头，城市竞争力提升非常看好。（来源：鄢陵县2010政府工作报告）72、2011年社会经济发展目标2011年鄢陵县经济社会发展的预期目标是：地区生产总值增长13%，其中一二三产业分别增长5%、15%、15%；财政一般预算收入增长12%；全社会固定资产投资增长25%；城镇居民人均可支配收入增长10%；农民人均纯收入增长8%；社会消费品零售总额增长15%；人口自然增长率控制在5‰以内；城镇登记失业率控制在4%以内。3、2009年、2010年全县工业产值及社会消费品零售发展情况2009年、2010年全县工业产值及社会消费品发展情况25.929.7963.675.11101002009年2010年消费品零售总值工业生产总值单位：亿元2009年全县社会消费品零售总额完成25.9亿元，同比增长20%。工业生产总值完成了63.6亿元，同比增长14%。2010年全县社会消费品零售总额完成29.79亿元，同比增长15%。工业生产总值完成了75.1亿元，同比增长18%。（数据来源：许昌网）84、城镇及农村人均可支配收入高速增长近年鄢陵县城镇及农村人民可支配收入走势图010000200000100020003000400050006000700080009000城镇人均可支配收入114871263614531农村人均可支配收入61126723773108年09年10年08年，鄢陵县城镇人均可支配收入11487元，同比增长8%。09年，鄢陵县城镇人均可支配收入12636元，同比增长10%。10年，鄢陵县城镇人均可支配收入14531元，同比增长15%。08年，鄢陵县农村人均可支配收入6112元，同比增长6%。09年，鄢陵县农村人均可支配收入6723元，同比增长10%。10年，鄢陵县农村人均可支配收入7731元，同比增长16%。由此可见，在多项宏观利好条件的推动下，鄢陵全县人均可支配收入在高速增长。（来源：许昌统计信息网）9三、宏观政策情况1、全国性政策1）“新国四条”出台政策解读：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上，贷款首付款比例不得低于30%，购买第二套住房，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2）《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》政策解读：该《通知》是对“新国四条”进一步地细化、完善。住房价格过高、上涨过快地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。3）《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》政策解读：未取得预售许可的项目不得收取定金等费用。应在10日内一次性公开全部准售房源及价格，严格实行购房实名制。4）“新国三十六条”政策解读：“新国三十六条”涉及到的垄断行业、公用事业、基础设施、社会事业、金融服务等领域纳入对民资开放范围。意在打破垄断行业，制度保障的经济自由涉及经济动力切换问题。5）《关于土地增值税清算有关问题的通知》10政策解读：规定土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算，确定了相关的标准。在规定的期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。6）《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》政策解读：5月31日国务院批准该《通知》，其中包括“逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度”。这是国务院首次就业界风传房产税征收进行正面表态。7）《关于加强土地增值税征管工作的通知》政策解读：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。8）《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》政策解读：又称“新五条”，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%，贷款购买第二套住房首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。9）存款准备金率上调0.5个百分点政策解读：2010年12月20日起，第六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调之后金融机构存款准备金率达18.5%，创历史最高点。112、地方性政策1）《关于进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度有关问题的通知》政策解读：进一步加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预售商品住房交付和质量管理；健全房地产市场监督管理机制。2）《关于进一步加强市场监管，促进房地产市场平稳健康发展的通知》政策解读：又称“省8条”。内容有：验收不合格交房，返修并罚款；不得按单元办理预售许可；获预售许可10日内公开每套房价；未获预