荆门某项目销售报告

荆门某项目销售报告2第一部分市场调查及分析3人口老龄化问题是当今社会一个全球性的问题。关注人口和人口老龄问题是任何社会、任何国家和全体社会成员的责任和义务。42012年:•全年实现地区生产总值1080亿元，增长12%；•规模工业增加值586亿元，增长17%；•全社会固定资产投资798亿元，增长35%；•社会消费品零售总额345亿元，增长15.8%；•居民消费价格涨幅3.3%；完成财政总收入107亿元，增长12%;•城镇居民人均可支配收入17500元，增长13%；•农民人均纯收入9402元，增长14%；一.荆门经济活力51、荆门市总体城市规划简介城市性质：鄂中区域中心城、石油化工电力新兴工业城、省历史文化名城、生态宜居城市。确定了“一心两区”的城市空间结构。“一心”指一个城市绿心——东宝山森林公园；“两区”指城市的两个城区，即北城区和南城区，其中北城区又分为东西两片。二、荆门市城市规划6北城区西片：规划为市级商业、文化中心，重要的居住区。用地范围：焦柳铁路以西、虎牙关铁路桥以北、三三○铁路专用线以南、象山以东的城市建设用地，用地面积约13.6平方公里。北城区东片：规划为以石油化工、电力等传统工业为主的工业区，适当设置居住、仓储用地。用地范围：焦柳铁路以东、二○七国道复线以西、老垱水库以北、苏台村以南的城市建设用地，用地面积约22.2平方公里。南城区：规划为市级行政办公中心和综合服务区，以发展高新技术产业为主的新城区。用地范围：虎牙关铁路桥以南、荆宜高速公路以北、荆沙铁路以东、襄荆高速公路以西的城市建设用地，用地面积约34.2平方公里。荆门市城市规划7南北城区之间规划道路有6条主干路（长坂坡路、象山大道、白云大道、阳关大道、东宝路、二○七国道复线）和1条次干路（五一路），北城区东西片区之间规划有3条主干路（象山大道、果园三路、月亮湖路）和1条次干路（葡萄园路）进行交通联系。8近期规划及远期规划图规划到2010年达到城区人口65万，北城区西片分布18万人，北城区东片分布15万人；南城区分布32万人。9荆门市南城区城市规划简介南城区在荆门市总体规划中的定位：市级行政办公及金融中心和南城区综合服务中心。主要发展高新技术产业和物流功能。规划将南城区分为四大功能区，即以居住功能为主的北片区，以行政、办公、商务和居住功能综合的中部片区，以休闲娱乐和居住功能为主的凤凰湖片区，以工业为主导功能的工业园片区。10规划5个居住片区、19个社区。居住用地以二类居住用地为主，少量一类居住用地分布在南城区东北部的山脚边和高新技术开发区西侧。规划高中四所、初中五所，其中保留现状五所中学；规划小学13所，其中保留现有的4所小学，基本两个社区配置一所小学。其中，本项目所在D1社区，规划有中学和小学。具体如下图所示。南城区规划市级综合医院三所，每所规模为200—400床。项目周边规划有凤凰湖公园和体育公园。象山大道与掇刀石大道交汇处及凤凰湖东岸规划两个休闲游憩广场。11政府城市规划工作的重点在西城区新区、中央商务区、荆门火车站客运片区、新市级行政服务功能区等四个片区。道路建设的重点在于主要道路路口的景观节点改造计划。西城区建设启动，将新建漳河大道、双喜大道、长坂坡路、天鹅路西段、西外环，构成西城区道路骨架。南城区建设将拉通龙井大道、掇刀石大道（东西走向，本项目地块北端）等主干道。总体来看，一些重点的市政工程建设对本项目影响不大。西城区建设可预计周期尚长，掇刀石大道拉通，则有利于改善项目的交通条件，但影响有限。12三.楼市的发展活力13附1:2012年度供销情况14附2:2012年度销售排行15一是老年人口增多，老龄化进程加快。总量达到了300多万。该市人口的自然增长趋势将延续到2035年左右，即人口总量达到340万左右的峰值后，才可能逐渐进入零增长到负增长。根据五普资料推算，2005年该市60岁以上老龄人口为29.8万，占总人口的10.05%，2009年该市现有60岁以上老龄人口为39.7万人，占总人口的13.2%以上，四年骨，无论是净增长总数和增长率都呈现出强劲势头。四.荆门老年人发展状态16二是农村所占比重较大。由于经济、文化、环境等因素的影响，这种表现是典型的未富先老，且老龄化程度农村高于城镇，经济条件差的地区高于经济条件好的地区。因为农村经济相对滞后，大量年轻人口向城区流入（打工、安居等），起到了暂时缓解城区人口老龄化的作用，另一方面，加速促进农村人口老龄化趋于严重。荆门老年人发展状态17三是“空巢”老人增多，自养能力不足。农村青壮年劳动力纷纷外出打工，加之子女婚嫁、外出工作及经商，使得单身老人户或只有一对老夫妇的“空巢”户增多。特别是农村的这些“空巢”老人从业范围单一，自养能力明显不足，没有基本的生活保障措施，使得他们在生产、生活方面临着前所未有的挑战和考验。荆门老年人发展状态18四是人口迁移加快了人口老龄化的进程。大量的中青年劳动办外出务工经商，影响了该市老年人口的比重，加快了老龄化的进程2009年9月30日，该市共有流动人口415211人，占总人口的13.8%，其中流出人口391935人，占人口的13%，而流出人口中以中青年为主，仅以流出育龄妇女（18—49岁）为例，全市流出育龄妇女201791人，占流出人口的51%。荆门老年人发展状态19一是人口老龄化使劳龄人口负担加重。随着人口老龄化的加速，被抚养的人口不断增多，将直接导致抚养系数提高、劳动年龄人口负担的加重。呈现为劳动年龄人口负担由养小为主变为养小与养老并重的现状，即每个家庭要负担抚养一个子女（或二个子女）和四个老人.这一点在农村将表现的更为突出。老龄化对社会经济的影响20二是社会保障和福利费用支出将大幅度增长。由于老龄人口数量大幅度增加，需要社会赡养的老年人口越来越多，用于退休职工养老金、老年人口的医疗费用等开支都将迅速上升，从而社会负担日益加重，给财政将带来更大的压力。而且随着老年人口的逐年增多，社会保障和福利费用支出也会成倍增长，这一问题将主要表现在城镇。老龄化对社会经济的影响21三是传统的家庭养老面临着严峻的挑战。目前，本市家庭养老特别是农村家庭养老仍然是解决老有所养的主要模式。大部分独生子女现已成为家庭的主要劳龄之一，家庭收入需要供给自己的子女及双方老人，这就意味着家庭收入的减少，赡养老人的能力降低，传统的家庭养老面临着严峻的考验。同时随着竞争的加剧，成年子女自身自生存和发展受到威胁，造成了一部分人对老年父母的照顾也力不从心。老龄化对社会经济的影响22人口老龄化对劳动力市场的影响表现在三个方面：一是劳动力资源的影响，二是对劳动力结构的影响，三是对劳动力参与率的影响。虽然现阶段本市劳动力充足，但从长远来看，人口老龄化的进程加快必然出现劳动力年龄人口比重下降，从而影响到劳动力的有效供给。老龄化对劳动力市场影响深远23随着老年人的增加，未来该市老龄人口比重逐步加大后，这些特殊群体在衣、食、住、行等方面的特殊需要将越来越迫切，必将影响社会经济结构和消费方式的转变，发展老龄产业、满足老年人口的社会会需求将成为社会共同关注的焦点问题。人口老龄化引起消费领域发生变化24老有所学，老有所乐是老龄人的基本需求。老龄人是社会的重要成员，必须适应社会的发展进行不断的学习，享受社会发展带来的文化成果。这就要求国家和社会高度重视老龄教育工作和文化、体育基础设施建设，调整教育、文化、体育事业的资金投入。因此，老有所学、老有所乐是我们当前及今后一段时间亟需解决的重要问题之一。老龄化对教育、文化和社会管理影响25截至2012年12月，荆门市中心城区总人口约50万人，其中60岁以上老年人口8万，占城区总人口的14.6%。按照国际通行的标准，一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，该地区便进入老龄化社会五.中心城区老年机构调查26据统计，市中心城区现有5家养老服务机构，设1000张养老床位。另外，中心城区还开展了社区养老服务站试点，建立了居家养老服务呼叫热线。市中心城区养老机构调查27位于海慧沟66号的万寿鹤老年公寓是一家民营养老院，原先是一家宾馆，于2011年5月开始正式对外接纳老年人。公寓外有数十平方米的小院，公寓内是一幢三层楼的四面环形建筑，一楼中间也有一个很宽敞的活动空间，公寓一共设有50张床位，现有30位老人在此居住，这其中只有2位老人生活能够基本自理，其余都是由于中风、脑溢血等疾病导致偏瘫或行动不便.“可以走动的就安排在一楼，完全需要卧床的就安排在三楼。”“基本是一位老人一个房间，房间里有单独的卫生间，费用方面，最高的1560元，最低的760元，主要是根据老人的自理能力来收费，费用里面包含了床位费、伙食费、护理费。”公寓内现有4名护理员，24小时轮班照料护理老人们，中餐一般是两荤一素，晚餐一荤一素，“主食都是根据每位老人的口味来设定有稀饭、米饭、面条等。”万寿鹤老年公寓28位于金虾路的荆门市老年公寓，这是一家公办养老机构，现有200多张床位。公寓内现有140位老人，老人们基本是一人一间房，有独立的卫生间和阳台，每个房间外还张贴有老人的姓名与责任护理员的姓名。“目前，这里的床位还是比较紧张的，像全护区，床位都满了。”荆门市老年公寓因为地段较好、办院时间较长，名气较大，基本每天都有人来咨询养老事宜。荆门市老年公寓29位于虎牙关大道的千福园老年公寓，这也是一家公办养老机构，现已完成一期工程，可提供240张床位，已入住70多位老人。千福园老年公寓工程全部完工后，可提供500张养老床位。公寓分为单人间、双人间和套间。房间布置得跟家里的房间一样，有电视机、冰箱、书桌等。千福园30另据了解，今年我市专门出台了支持社会力量举办养老机构的意见，还出台了中心城区社会养老服务体系建设中长期规划，规划的目标是到2020年，中心城区养老床位数达到6000张，比目前增加1000张，每千名老年人拥有养老床位数达到42张。荆门市中心城区2020年养老规划31户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。中心城区养老机构调查小结32目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。市中心城区养老机构调查小结33老年住宅的内在需求由老年社会的人口基数、收入水平、福利水平、居住状况决定,内在需求决定外在需求社会居住观念的改随着“四二一”的供养关系不断增加，小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。荆门人老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。老年公寓目标客户需求特征分析34子女改善父母居住状况的需求子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改