个人一手住房贷款业务制度

中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务管理办法及操作规程（试行）目录个人一手住房贷款业务管理办法（试行）................1第一章总则....................................1第二章放款模式、贷款担保........................2第三章合作项目准入管理..........................5第四章贷款业务流程..............................7第五章附则...................................11个人一手住房贷款业务操作规程（试行）...............12第一章总则...................................12第二章合作项目的准入流程.......................12第三章贷款申请受理.............................21第四章贷款授信调查.............................25第五章贷款审查审批.............................26第六章贷款签约与发放...........................28第七章附则...................................321中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务管理办法（试行）第一章总则第一条为了规范中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款的业务管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》和《商业银行房地产贷款风险管理指引》等有关法律、法规和规章制度，制定本办法。第二条本办法所称的一手住房，是指房地产开发商在依法取得的土地使用权上新建，经房地产行政主管部门批准向自然人销（预）售，并在竣工验收后办理所有权初始登记的住房，包括期房和现房。期房是指未竣工验收，或已竣工验收、但房地产开发商在销（预）售前未取得所有权证书的一手住房。现房是指已竣工验收、并且房地产开发商在销（预）售前已取得所有权证书的一手住房。第三条本办法所称的个人一手住房贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购买一手住房的人民币贷款。第四条个人一手住房贷款的发放对象和条件，以及贷款金额、期限、利率和还款方式，均按照《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法（2011年版）》和《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程（2011年版）》（以下合称《二手房贷款业务制度》）2的规定执行。第五条中国邮政储蓄银行各级机构办理个人一手住房贷款业务，必须严格遵循国家法律法规，执行国家住房信贷政策。第二章放款模式、贷款担保第六条个人一手住房贷款的发放，分为下列五类模式：（一）见抵押（预告）登记证明放款：我行在取得房屋他项权证等抵押（预告）登记证明之后，发放贷款。（二）见抵押（预告）登记回执放款：已递交抵押（预告）登记申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回执发放贷款。（三）购房合同备案后放款：借款人与房地产开发商签订购房合同，并在房管部门登记备案，我行凭已备案合同发放贷款。（四）见购房合同备案回执放款：已递交购房合同登记备案申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回执发放贷款。当地购房合同登记备案与抵押（预告）登记同时办理，我行见相应回执放款的，视同见购房合同备案回执放款。（五）见购房合同放款：借款人与房地产开发商签订购房合同之后，我行凭该合同发放贷款。第七条各种放款模式的适用情形和审批权限。（一）见抵押（预告）登记证明放款、见抵押（预告）登记回执放款两种模式适用于符合我行准入条件的楼盘。（二）购房合同备案后放款模式适用于现房楼盘或者二级以上（含）资质的开发商（开发商控股股东或关联房地产开发企业具备3相应开发资质的，视同其具有同等资质，下同），见购房合同备案回执放款和见购房合同放款两种模式适用于一级资质的开发商。采取上述三种放款模式的，必须经有权审批机构同意，审批权限与相应楼盘准入审批权限相同。第八条贷款必须以所购房产作为抵押物，原则上不得以其他财产作为抵（质）押物，但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的，可以变更贷款担保，即：使用其他财产作为抵押（质）押物，或由其他自然人（或法人）提供连带责任保证。抵押房产除符合《二手房贷款业务制度》规定的条件之外，所在楼盘还应按照本办法规定进行准入。第九条抵押物价值原则上以购房合同价格为准，不委托第三方进行评估。信贷人员（包括：信贷员、审查人、审批人）在楼盘准入过程中，应根据楼盘位置、物业管理水平等因素考察销售价格区间的合理性；在贷款办理过程中，应根据借款人所购住房的户型、楼层等因素，判断合同价格的合理性。对于涉嫌抬高合同价格取得贷款的，应视情形降低贷款成数，直至拒绝贷款。第十条在我行取得抵押登记证明之前发放贷款的，原则上应由合作项目的开发商提供阶段性担保，保证期间应至少覆盖自贷款发放之日至我行取得抵押登记证明之日止。但符合下列情形之一的，经楼盘准入有权审批机构同意，开发商保证期间至少覆盖自贷款发放之日至我行取得预抵押登记证明之日，或者免于开发商担保：（一）开发商具备一级资质。（二）外资开发商注册资本不低于2亿元，且最新经审计的财4务报告中货币资金不低于1亿元。（三）当地房管部门强制实行商品房预售资金监管。（四）由符合本办法规定条件的其他法人或自然人提供全程或阶段性担保。同一笔贷款仅限一个法人和（或）一名自然人提供担保。第十一条房地产开发商提供阶段性担保的，其担保额度随楼盘准入一并由相应有权审批机构核定。房地产经纪公司、专业担保公司等其他法人提供阶段性担保的，其担保额度由总行核定，准入条件不低于个人二手住房贷款的合作标准要求；严禁未经总行准入，直接与原有个人二手住房贷款业务合作方开展个人一手住房贷款业务担保合作。第十二条贷款由自然人提供阶段性保证的，应满足下列条件：（一）保证人应符合《二手房贷款业务制度》规定的优质单位职工条件。对于期房，借款人还应符合《二手房贷款业务制度》规定的优质单位职工条件。（二）未经总行授权，借款人之间不得相互提供保证。（三）保证人不是借款人的父母、配偶或子女。（四）保证人具备担保代偿能力。总体收入还贷比应控制在50％以下（含），对外担保倍数应控制在10以下（含）。总体收入还贷比的计算公式为：保证人债务月均还款额÷月均税后收入；对外担保倍数的计算公式为：保证人为他人债务（含本次贷款）担保余额÷年均税后收入。5第三章合作项目准入管理第十三条合作项目的房地产开发商应具备如下基本条件：（一）经工商行政管理机关核准登记的企业法人。（二）在当地有固定经营场所，经营管理规范。（三）资金实力较强。对于期房，开发商货币形式的注册资本金应不低于人民币2000万元（外币按申请当天人民银行公布的汇率中间价折算，下同）；对于现房，开发商注册资本不作最低要求。（四）开发商具备房地产开发企业资质。对于期房，开发商应具备二级（含）以上开发资质；对于现房，开发商资质等级不作最低要求。（五）信誉良好，无拖欠银行贷款，无烂尾工程记录。（六）法定代表人、控股个人股东和总经理无不良社会记录。（七）开发商提供阶段性担保的，应具备良好的财务状况，并承诺按所担保贷款余额的一定比例在我行存入保证金，实行专户管理。但符合如下情形之一的，可免于缴存保证金：1.开发商具备二级（含）以上开发资质，且合作楼盘为现房。2.外资开发商注册资本不低于2亿元。3.贷款采取见（预）抵押登记放款模式或见（预）抵押登记回执放款模式。4.符合第十条规定的（一）至（四）项情形，但开发商提供阶段性担保的。5.经有权审批机构批准同意可以不缴存保证金的其他情形。6（八）开发商实际控制人为境外企业的，可以不受第（四）项资质等级限制，但应满足以下条件：1.开发商实收资本不低于1亿元人民币，且注册资本应不低于投资总额的50％。2.开发商或其实际控制人，在中国大陆从事房地产开发行业不少于2年。3.开发商或其实际控制人，至少成功开发1个房地产项目，且项目工程已完工。第十四条合作项目应具备如下基本条件：（一）地理位置较好，变现性较强。（二）项目开发手续完备。（三）销售定价合理，具备良好的市场销售前景。（四）施工进度合理，无影响竣工与交付使用的重大隐患。（五）保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%;外商投资建设的项目，最低资本金比例为35%。（六）主体结构已封顶。第十五条合作项目准入的基本流程为：（一）贷款行开展合作营销，取得楼盘准入申请相关资料，在初步确定合作方案后提交上级分行。（二）二级分行（直辖市、计划单列市为一级支行）信贷业务部调查开发商资信状况、合作项目工程进度、销售状况等情况，并编制调查报告。7（三）一级分行信贷业务部负责对申请资料的合规性、合作方案的可行性和风险可控制性进行审核。审核通过之后，根据总行业务授权情况，直接审批或上报总行审批。第十六条各级行应通过业务监督，加强楼盘准入管理：（一）对于贷款行发放的一手住房贷款，应定期复核其合作项目是否按要求实行准入，是否已落实贷款发放的各项条件。严禁未经总行或总行授权的一级分行审批同意，擅自与开发商合作开展一手住房贷款，或者超越批复权限开展合作。（二）对于已准入的合作项目，应定期了解开发商的经营状况与楼盘工程进度。对于出现风险征兆的开发商及其合作项目，应及时采取暂停受理业务、暂停发放贷款等措施，避免风险进一步扩大；对不能按期归还贷款本息的，应积极要求保证人承担连带清偿责任。第四章贷款业务流程第十七条个人一手住房贷款业务实行关系人回避原则，我行信贷调查人员、审查审批人员为借款人的关系人的，相应人员必须回避。关系人包括父母、配偶、子女，兄弟姐妹（含表/堂兄弟姐妹）及其父母、配偶、子女，配偶的父母及兄弟姐妹，债权人、债务人，以及其他有人身关系或财产关系的人。第十八条个人一手住房贷款业务可以采用我行自行营销和合作方推荐客户的营销方式。第十九条申请受理。贷款行受理人员（受理岗或信贷员）受8理客户的贷款申请，对申请资料的真实性负责。受理申请时，受理人员应与客户面谈，判断购房、申请借款、提供抵押和保证等行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果，协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议，并要求相关人员当面签字。第二十条受理初审。受理人员应及时对申请资料和客户基本条件进行初审。对资料齐备、符合基本条件的申请，交由贷款行信贷业务主管向信贷员分派调查任务。对资料不全的申请，受理人员应向客户说明所缺资料；若所欠缺资料不影响客户资信审核的，信贷业务主管可以安排开展进一步调查，并提请有条件的贷款审批。对不符合基本条件的申请，受理人员应及时通知客户。第二十一条贷款调查。初审通过的贷款申请，由信贷员对客户进行调查。调查方式包括非现场调查和现场调查。非现场调查主要是通过电话、相关电子信息系统核查客户相关信息；现场调查主要调查自雇人士的生产经营状况。调查要点为：（一）借款人及其配偶的有效身份证件是否真实、有效，是否具备购买房屋和申请贷款的资格，信用记录是否符合我行的要求，是否具备偿还贷款的能力。（二）房屋交易行为是否真实、有效，价格是否合理。（三）抵押房屋和产权人是否符合我行规定的标准，贷款成数是否低于适用的最高抵押率。（四）保证人是否具备我行准入的担保资格，是否具备担保能力。核实过程中需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客9户。若客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐证明后仍不符合我行规定条件的，信贷员可以否决贷款申请。第二十二条调查完成后，调查人员出具调查报告，列明是否建议贷款的意见。建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。调查人员对调查报告中所含信息的真实性及调查结论、贷款建议的合理性负责。第二十三条调查复核。贷款行信贷业务主管负责对申请资料的真实性、合规性及借款人资信情况进行复核，出具复核意见。贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查