信托业务讨论会

新华信托信托业务讨论会万若谷新华信托投资股份有限公司2004年12月28日内容提要什么是信托集合资金信托计划简介、流程及注意事项房地产开发企业银行融资与信托融资的对比房地产投资信托基金（REIT）简介海外及国内房地产基金的发展情况信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）要点内容2004年全年资金信托统计新华信托投资股份有限公司介绍什么是信托什么是信托“受人之托，为人管业，代人理财”委托人受托人受益人信托财产转移处分管理权处分权管理佣金收益信托设立受益权什么是信托定义：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。构成要素：信托行为：以信托为目的的法律行为信托主体：委托人——提供信托财产、确定受益人指定受托人、监督受托人受托人——管理和处分信托财产受益人——享有受益权信托客体：信托财产——受托人承诺信托而取得的财产，以及因管理、运用处分该财产而取得的财产。信托财产和信托收益是广义的信托财产。信托的法律规范：“一法两规”构建了信托公司规范展业的政策平台。《中华人民共和国信托法》《信托投资公司管理办法》《信托投资公司资金信托管理暂行办法》什么是信托资金信托------贷款信托、股权投资信托、权益投资信托、债权投资信托、证券投资信托、融资租赁信托、组合运用信托、养老年金信托、证券投资基金和创业投资基金财产信托------动产信托、不动产信托权利信托------债权信托(人寿保险信托、住房贷款债权信托)、有价证券信托、表决权信托(商务信托)、附担保公司债权信托、专利信托特定目的信托------公益信托、国有资产管理信托、企业重整信托、企业清算信托、员工持股信托、管理层收购信托什么是信托信托的业务分类：集合资金信托计划简介集合资金信托计划发行流程集合资金信托计划注意事项集合资金信托计划简介集合资金信托计划的概念由多个投资人（委托人）基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司集合管理、运用于某一信托计划项目，为投资人获取投资收益的一种信托投资工具。简单而言，集合资金信托计划就是一种非公募的投资基金。集合资金信托计划简介委托人1受托人委托人n委托人2受益人2交付资金信托收益信托合同受益人1受益人n集合资金信托计划简介集合资金信托计划的特点1、基金原理：具备基金的一般特征——集合委托、专家管理、财产独立；特定投资对象、预设投资策略、信息披露；委托人、管理人、托管人的治理结构。2、投资工具：带有明显的工具特征——以投资盈利为目的的一种风险与收益的载体，投资人不是直接投资于具体实体项目。3、投资对象的多样性：根据投资对象设立相应“计划”——投资房地产、基础设施等实业项目；投资证券市场、货币市场；采取贷款、租赁等投资形式。集合资金信托计划的特点4、发起设立的灵活性。——在法律法规的约束下，按需设计规模、期限、投资对象、资金运用方式。5、信托财产的独立性。——信托财产独立于委托人、信托公司、其它信托财产的。即不受委托人的债务纠纷、信托公司自有财产好坏、其它信托财产的盈亏的影响，充分保护了受益人的权益。6、风险收益性。——投资人既有获取收益的权利，也要承担投资风险。信托投资公司不能承诺保本保息，这与银行存款完全不同。集合资金信托计划简介集合资金信托计划简介集合资金信托的运用方向1、证券投资信托——股票投资信托、债券投资信托和证券组合投资信托等2、组合投资信托——根据委托人风险偏好，将债券、股票、基金、贷款、实业投资等金融工具，通过个性化的组合配比运作，对信托财产进行管理，使其有效增值3、房地产投资信托——投资于房地产或房地产抵押贷款的信托集合资金信托的运用方向4、基础建设投资信托5、贷款信托——按信托计划中或其指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，并负责到期收回贷款本息6、风险投资信托——以高科技产业为投资对象，以追求长期收益为投资目标所进行的一种直接投资方式集合资金信托计划简介发行集合资金信托计划的流程商洽信托条款，签订信托合同交付信托资产建立信托帐户由信托投资公司指定专人（小组/部门）负责管理运作日常管理事务（项目跟踪、合同变更、资金运用、帐户管理）收益核算清算、终止管理报告收益分配发行集合资金信托计划的注意事项《信托投资公司资金信托管理暂行办法》相关规定：强调资金来源的信托特征：——信托计划必须独立开设帐户，专门核算，指定专人管理强调信托资金的私募特征：——“不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传”——“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）”发行集合资金信托计划的注意事项独立管理：——信托计划必须独立开设帐户，专门核算，指定专人管理信息披露：——信托计划的管理和运用情况应按事先规定向委托人提交管理报告，每年最少报告一次。委托人有权进行查询风险声明：——按规定，信托投资公司应当与委托人签定风险声明书。目的就是向投资人充分说明投资风险及其责任界定赔偿责任：——信托投资公司违背信托合同约定导致信托资金受到损失的，损失部分由信托投资公司负责赔偿房地产开发企业银行融资与信托融资的对比房地产开发企业银行融资与信托融资的对比规模方式成本限制银行贷款有一定限制贷款较低多信托限制少贷款、股权投资不定少银行贷款信托《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》资质要求对于“四证不全”的项目不得发放任何形式的贷款对“四证不全”的企业，可以发放贷款，但要求借款人同时设立第三方担保和土地使用证抵押自有资金要求自有资金应不低于项目开发总投资的30%无限制贷款审核内容1、是否符合国家房地产发展总体方向和当地市场需求；2、企业的基本背景、资信状况、近三年的经营管理和财务状况；3、以往的开发情况及与关联企业的业务往来等基本相同担保和抵押需严格落实需严格落实对挪用贷款的防范措施建立完备的风险防范机制建立按工程进度划拨资金的多方监管帐户，只有信托投资公司、担保人、借款人等当事人共同签章后才可划出资金对挪用销售回款的防范措施对销售款进行监控对项目收入采取全封闭管理，由信托投资公司控制房地产管理部门统一编号的房产销售合同，销售回款只能划入多方监管帐户相关政策文件《房地产信托业务风险管理指引》房地产开发企业银行融资与信托融资的对比房地产投资信托基金(REIT)简介房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划。REITs的概念最初于1960年在美国出现，目前美国是全球最大的市场，迄今已有300多家REITs，市值达三千多亿美元；自2000年起，REITs在亚洲有了突破性的发展。韩国、日本、新加坡、香港都有REITs在交易所上市交易；已有20多个国家和地区制定了REITs的法规。房地产投资信托基金（REIT）简介房地产投资信托基金（REIT）简介产品要点：股权类证券投资产品；投资方向：能产生稳定租金现金流的物业地产；收入分配：绝大部分的收入以红利形式分配给持有人；在交易所上市，与普通股票一样交易房地产投资信托基金（REIT）简介投资特性：具有债券和小盘股股票的收益特性；与其他金融投资的相关度较低；按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；信息不对称度低，上市REITs的经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的监督。房地产投资信托基金（REIT）简介REITs种类：资产类：投资并拥有房地产，其主要收入来源于房地产的租金（96.1%）；房地产贷款类：投资于房地产抵押贷款，主要经营包括发放贷款给房地产业主；投资（购买）现有的房地产贷款或房贷支持证券（MBS）；其收益主要来源于房地产贷款的利息(2.3%)；混合类：采取资产类和房地产贷款类的投资策略，投资既包括房地产本身，也包括房地产贷款（1.6%）。房地产投资信托基金（REIT）简介美国REITs的发展模式主要有两大特征：第一，税法规定了REITs的基本条件；税收优惠是REITs发展的主要驱动力；第二，REITs根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略；亚洲各国和地区在很大程度上吸收了REITs在美国的发展经验，在结构、投资范围和收入分配等方面的要求与美国REITs很相似。亚洲模式与美国模式的主要差别在于普遍采用专项立法，通过修改投资、信托等有关法律，对REITs的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。我国上市房地产基金的产品发展环境我国上市房地产基金（LPFs）ListedPropertyFunds-LPFs产品发展环境：房地产行业迫切需要银行外的融资渠道；我国证券市场需要风险相对较低的产品；发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交易前景好；目前以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速，但隐含巨大风险。美国债券市场分类公司债20%MBS22%ABS8%机构债券12%货币市场13%市政债券9%国债16%优势通过集中化专业管理和多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效降低投资风险，取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。提供了一种普通投资者进行房地产投资的理想渠道。其特有的运行机制(组织形式、有限责任、专业管理、自由进出转让、多样化投资、优惠税收与有效监管)可以保证集中大量社会资金、具有较高投资回报和较低投资风险，是一种比较理想的资本市场投资工具。房地产投资信托基金（REIT）简介海外及国内房地产基金的发展情况海外房地产基金的发展情况在国外的发展情况现已成为国外普通个人投资者重要的房地产投资渠道，其相对比重甚至超过直接投资、持有证券、有限合伙（LimitedPartnership）等方式。该信托方式以美国的发展最为典型。美国房地产投资信托出现于上世纪60年代初期，经过近10年的发展，70年代初已经十分发达，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资信托出现衰落，资金外流。80年代开始，随着税收法案的修订和有关限制的放宽，房地产投资信托再次回升，资产值不断增长，1991年底达到历史最高水平。目前美国有300多个地产投资信托基金，管理资产总值逾3000亿美元，其中三分之二已上市。海外房地产基金的发展情况——国际房地产基金的类型海外房地产基金的发展情况——美国房地产基金与中国房地产投资信托比较在国内的发展情况在国内，房地产信托刚刚开始，远没有海外那样成熟和完善。目前兴起的房地产投资信托是信托公司通过制订信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。国内房地产投资信托基金发展情况国内房地产投资信托基金发展情况——海外基金进入中国新加坡政府投资公司(GICRealEstate)成为首创置业第二大股东；摩根斯坦利(MorganStanley)房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作，等等。选择合作伙伴标准一般只选择和当地最有实力和发展潜力的公司合作，看中管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。总的趋势是开发型国际地产基金主要选择上海、北京投资，由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中高档及中低档。而收租型国际地产基金首选北京、上海，有成功经验后选择广州、深圳，接着开始进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等，投资物业类型偏重有稳定租户的成熟商用物业。信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）要点内容关于不受信托合同份数限制的相关规定信托投资公司办理信托合同份数不超过200份的房地产信托业务，应当在该房地产集合信托计划开始推介后5个工作