商业地产业务讲解

商业地产业务讲解ERP学院商业地产业务概述核心业务单元租赁系统实施建议交流&答疑商业地产业务概述核心业务单元租赁系统实施建议交流&答疑一、商业地产业务概述什么是商业地产广义：指写字楼、购物中心以及酒店式公寓等以经营为目的的地产开发。狭义：指经营零售商业、购物中心为主的地产开发。一、商业地产业务概述商业地产的要素长期持有开发商长期持有并经营物业，是商业地产的重要标志，通常出售商业物业不能看作商业地产。经营获利通过经营管理获得稳定回报与受益，单纯出租的项目并不是真正意义的商业地产。商业地产的价值黄金地段的独有及不可复制性长期经营的高额投资回报持续的现金流一、商业地产业务概述一、商业地产业务概述相关业务及典型客户出租上海地产返租佳兆业商业经营瑞安嘉里一、商业地产业务概述商业地产业务概览定位开发招商经营服务分析纬度劳动力保障人口规模及特征供货来源促销经济情况竞争情况商店区位的可获得性法规分析步骤确定资料来源确定调查内容确定商圈要素确定商圈人口特征确定商店区域地点业态商圈形态商业区住宅区文教区办公区混合区一、商业地产业务概述定位开发招商经营服务项目开发项目定位影响项目设计开发影响因素用途、业态、档次目标主力店设计指标要点层高开间上下水电/气供应楼梯设计一、商业地产业务概述定位开发招商经营服务项目收购通过装修改造满足项目定位一、商业地产业务概述定位开发招商经营服务招商目标确定招商准备招商洽谈招商活动项目定位当地消费状况自身资金情况目标商家状况商业市调主力店调查分析招商资料准备项目洽谈会项目发布会经济技术合作交流会投资研讨会登门拜访跟进谈判报价签约主力店次主力店主力店次主力店一、商业地产业务概述经营管理业态管理商户关系经营促销活动管理合同执行管理调研分析……定位开发招商经营服务会员管理针对终端客户租金管理计费帐单收款一、商业地产业务概述商户服务定位开发招商经营服务客户服务商业地产业务概述核心业务单元租赁系统实施建议交流&答疑商业地产业务概述核心业务单元租赁系统实施建议交流&答疑二、核心业务单元客户跟进与洽谈定位开发招商经营服务关注点客户资质、实力、影响力客户业态、品牌、定位设店规模与要求核心招商思路根据定位选择主力店以主力店带动招商进行过程管理要点报价与商务条件瑞安的管理模式基于报价单的管理二、核心业务单元意向书/合同签订意向书与合同的关系意向书签订迅速、少量定金、权利与义务的基本约束。合同法律条文、严格审核、过程漫长。常见流程定位开发招商经营服务商务谈判商务条款审批签订意向草拟合同法律条款谈判合同审批合同签订二、核心业务单元合同要素说明租赁形式长租短租散客临租广告位车位定位开发招商经营服务二、核心业务单元合同要素说明租期合同租期装修期免租期有效租金定位开发招商经营服务二、核心业务单元合同要素说明定位开发招商经营服务租金构成（嘉里）合同租金=租金，费用另计合同租金=租金+管理费+健身费+……租金=纯租金+家具费用+津贴+……租金与设备使用费（天安）租金模式固定租金（写字楼、公寓、商铺）保底提成（商场）提成租金（主力店、花车）租金调整合同约定临时调整二、核心业务单元合同要素说明常见费用举例定位开发招商经营服务押金类租赁保证金管理费保证金装修押金电话押金……物业及服务管理费纯水费健身费清洁费电话费网络使用费水电费……经营类推广费车位费……二、核心业务单元入场管理管理核心改装/装修家具/设备进场入驻定位开发招商经营服务二、核心业务单元定位开发招商经营服务更名/转租更名承租人名称变更（如企业更名等）转租承租人转手=提前解约+新签合同扩租/减租扩租补充协议单独租赁合同减租补充协议终止原合同签新合同提前解约要点违约补充家具设备清算费用结算装修回复离场到期退租要点提前通知确认退租家具设备清算费用结算装修回复离场续租要点提前确认续签合同财务处理继续原财务数据原合同结算新合同单独财务合同执行管理二、核心业务单元帐单发放与租金收取帐单分寄交款银行不同（发展商、物业公司）收单人不同（企业、个人）租金收取定位开发招商经营服务二、核心业务单元会员经营管理客户群体差异商户消费者会员对象：消费者举例：茂业/天鸿会员卡打折积分宣传推广定位开发招商经营服务二、核心业务单元商户服务内容物业服务维修服务设备巡检应急服务安全巡检特点及时性高不影响营业定位开发招商经营服务二、核心业务单元客户服务内容消费指引现场服务受理投诉特点面对面快速服务定位开发招商经营服务商业地产业务概述核心业务单元租赁系统实施建议交流&答疑商业地产业务概述核心业务单元租赁系统实施建议交流&答疑业务分类业务单元初级中级高级招商管理代理商管理暂不启用暂不启用信息记录招商计划管理暂不启用暂不启用记录与统计客户跟进与洽谈暂不启用跟进过程管理强调报价单管理模式意向书/合同签订打印意向书合同事后录入打印意向书合同事后录入结合审批的过程管理经营管理合同变更业务变更事后记录变更事后记录结合审批的过程管理提前解约事后记录事后记录结合审批的过程管理到期退租事后记录事后记录结合审批的过程管理续租事后记录事后记录结合审批的过程管理租赁财务帐单发放重点在于租金收取租金/费用全面纳入管理租金/费用全面纳入管理票据管理租金收取三、租赁系统实施建议四、答疑&交流