商业银行资产业务之二

商业银行资产业务之二三、个人贷款业务个人贷款业务个人住房贷款个人汽车贷款个人经营性贷款其他个人贷款图1-5个人贷款业务品种（一）个人住房贷款1.基本概念：个人住房贷款是指贷款人向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。2.业务操作流程：（1）贷款申请受理借款人申请个人住房贷款，应当同时符合以下条件：A、是中华人民共和国公民，或在中华人民共和国境内连续居住一年以上（含一年）的港、澳、台居民及外国人；B、年龄在18岁以上，具有完全民事行为能力自然人；C、具有有效身份证明、固定和详细住址；D、具有合法收入；E、个人信用良好，有足够偿还贷款本息的能力；F、能够支付贷款人规定的首期付款；G、贷款人要求的其他条件。借款人应按照贷款人要求提供以下基本资料：A、个人住房贷款申请审批表；B、有效身份证明；C、婚姻状况证明；D、居住地址证明；E、职业及收入证明；F、有效联系方式及联系电话；G、首付款凭证；H、购房合同或协议；I、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；J、有保证人的，必须提供保证人有关资料；K、贷款人规定的其他资料。（2）贷款调查调查人员在收妥相关资料后，应对申请资料进行调查、核实与分析，调查人对贷款的真实性负责。调查人应与客户当面谈话，重点对客户身份、购房行为的真实性、所购住房的情况及还款能力等进行核实，同时讲明借款人的还款责任和义务，讲明贷款人对违约客户将采取的具体措施等内容。调查主要内容包括：A、所提供的资料是否真实、完整、合法、有效；B、借款人主体资格是否合法；C、借款人借款申请是否自愿属实；D、借款人的贷款用途是否真实；E、借款人是否已经支付了符合规定的首期房款；F、借款人的职业和经济收入是否稳定，是否具有偿还贷款本息的能力；G、借款人购买商品房的价格是否与当时、当地、同类物业的市场价格水平相符；H、借款人的抵押物是否足额有效，抵押物共有人是否出具抵押的书面授权文件；I、保证人是否具有保证资格和保证能力，是否出具了同意提供保证的书面文件；J、借款人购买商品房价值的确定是否以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准；K、贷款人认为有必要调查的其他事项。（3）贷款审查贷款人应对借款人提供资料的完整性、合规性进行审查，主要包括：A、贷款资料是否完整，要素填写是否规范，B、贷款资料信息是否合理、一致，购房行为是否真实，价格是否合理，是否存在假按揭贷款嫌疑；C、借款人主体资格、资信状况是否符合有关规定；D、借款申请人收入是否合法、充足，具备按时偿还贷款本息的能力；E、贷款担保是否合法、有效和充足，保证人是否具备担保资格和担保能力；F、授信额度是否合理，贷款金额、用途、利率、期限、还款方式是否符合相关规定；G、新建房是否具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；H、再交易房是否进行了独立评估；I、贷款人认为有必要审查的其他事项。（4）贷款审批与发放贷款人根据审查结果，综合考虑贷款投向是否符合国家有关政策、法规和贷款行有关规定，贷款风险是否可控，贷款担保是否安全、可靠，确定贷款金额、期限、利率和还本付息方式等贷款条件。对于符合贷款条件的，在贷款申请审批表上签署意见，并发放贷款；对于不符合贷款条件的，退还材料，不予受理。3.有关政策规定及管理要求（1）个人住房贷款利率按照中国人民银行公布的贷款利率规定执行。目前，自营性个人住房贷款利率按商业贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次基准利率的0.9倍。（2）个人住房贷款的计、结息方式和还款方式，由借贷双方协商确定。合同期内贷款利率的调整由借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。（3）贷款人发放个人住房贷款的金额不得超过借款人所购房屋价格的80％，其中，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例应由20%提高到30%；发放商用房贷款的金额不得超过借款人所购房屋价格的60％，所购商业用房为竣工验收的房屋；发放二手住房贷款的金额一般不得超过借款人所购房屋价格的70％。此处所称房屋价格为房屋实际成交价格，二手房价格是指二手房实际成交价格与贷款人评估价格的较低者。（4）借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。（5）个人住房贷款的贷款期限最长不得超过30年，商用房贷款的贷款期限最长不得超过10年，二手住房贷款的贷款期限与房龄之和一般不得超过30年。（6）建立信贷人员与部分借款人约见谈话制度，严禁由开发商代办个人购房贷款，杜绝“假按揭”贷款（7）贷款人应当建立重点地区房价监测与市场分析体系，关注市场风险，防范房价波动和房地产泡沫对金融体系产生的风险。（8）贷款人应当建立与个人住房贷款业务相配套的业务操作规程、授权授信制度、审批制度、风险监测制度和不良贷款处置制度和审慎的贷款损失准备金制度。（9）贷款人应将个人住房贷款的有关信息及时录入信贷登记咨询系统，并建立与其他贷款人的信息交流制度。4.主要风险点（1）贷款投向是否符合国家有关政策和规定。（2）贷款是否为假按揭。（3）借款人是否具有足够的还款能力和良好的还款意愿。（4）抵押登记是否落实。5.监管要求（1）根据国家政策，个人住房贷款应主要用于支持居民购买个人自用普通住房，严格控制用于投机、炒房的贷款及用于购买高档住房、别墅的贷款。监管人员应重点考查贷款人是否制定了相应的政策规定并遵照执行。（2）假按揭是个别开发商、企业或个人以虚假房屋交易套取银行贷款的行为，是造成目前银行个人住房不良贷款的主要因素。监管人员应重点考查贷款人是否建立了有效的甄别、防范、监测和处置假按揭的机制，以及经办行是否能够严格执行有关规定。（3）监管人员应重点考查贷款人是否制定了有效的借款人资信评估办法和个人授信办法，借款人是否具有足够的还款能力和良好的还款意愿。（4）作为第二还款来源的抵押物，对保障贷款安全具有重要作用。监管人员应重点考查贷款人是否建立了有效的核保机制和事后监督检查机制，是否加强了对抵押物价值和登记情况的审查，防范超值低压、重复抵押、售后再抵、抵后再售等骗贷行为。（5）监管人员应重点考查贷款人是否具有有效的内部控制机制和相互独立的贷款调查、审查、审批制度，在贷款发放中是否存在超权限、超授信额度、化整为零审批贷款的现象。（6）监管人员应重点考查贷款人关于贷款额度、期限、利率等贷款条件的规定是否符合监管机构的要求。（二）个人汽车贷款基本概念：个人汽车贷款是指贷款人向申请购买汽车（含二手车）的个人借款人发放的人民币担保贷款。业务操作流程：1.贷款申请受理借款人申请个人汽车贷款，应当同时符合以下条件：（1）是中华人民共和国公民，或在中华人民共和国境内连续居住一年以上（含一年）的港、澳、台居民及外国人；（2）具有有效身份证明、固定和详细住址且具有完全民事行为能力；（3）具有稳定的合法收入或足够偿还贷款本息的个人合法资产；（4）个人信用良好；（5）能够支付贷款人规定的首期付款；（6）贷款人要求的其他条件。借款人应按照贷款人要求提供以下基本资料：�个人汽车贷款申请审批表；�有效身份证明；�居住地址证明；�职业及收入证明；�有效联系方式及联系电话；�首付款凭证；�购车合同；（8）贷款用于购买客运车的，提供与当地公路管理部门签订的营运证明；购买货运车的，提供营运协议；购买工程车的，提供与当地工程主管部门签订的有关工程承包协议；（9）担保资料；（10）贷款人规定的其他资料。2.贷款调查调查人员收妥资料后，应对贷款的真实性、资料的完整有效性进行调查，调查要点包括：（1）借款人、保证人或抵（质）押人的资料是否完整、有效；（2）担保资料是否完整有效；（3）申请资料中所填要素是否完整、准确；（4）购车协议或合同是否与银行指定的汽车经销商签订；（5）借款人购车行为及购车价格是否真实，其信用状况及还款意愿是否良好，是否有足够的还款能力；（6）核实质押物的真实性及冻结止付状况，现场核实抵押物权属及抵押物价值的真实性，核查保证人的保证能力和保证意愿的真实性；（7）贷款人认为必要的其他情况。3.贷款审查贷款人应对借款人提供资料的完整性、有效性和真实性进行审查，主要包括：（1）借款申请资料是否完整、有效；（2）借款人是否符合借款条件；（3）个人信息是否准确、真实；（4）担保资料是否真实、有效，抵（质）押物是否符合有关规定，担保人是否具有担保能力；（5）购车行为及购车价格是否真实；（6）贷款用途是否符合有关规定；（7）贷款人认为有必要审查的其他事项。4.贷款审批与发放贷款人根据审查结果，综合考虑借款人资信评级情况、贷款担保情况、车的性能及用途、汽车行业发展和汽车市场供求情况等因素，确定贷款金额、期限、利率和还本付息方式等贷款条件。对于符合贷款条件的，在贷款申请审批表上签署意见，并发放贷款；对于不符合贷款条件的，通知借款人并退回申请资料。有关政策规定及管理要求：1.个人汽车贷款利率按照中国人民银行公布的贷款利率规定执行，计、结息办法由借款人和贷款人协商确定。2.贷款人发放自用车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的80％；发放商用车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的70％；发放二手车贷款的金额不得超过借款人所购汽车价格的50％。此处所称汽车价格，对新车是指汽车实际成交价格（不含各类附加税、费及保费等）与汽车生产商公布的价格的较低者，对二手车是指汽车实际成交价格（不含各类附加税、费及保费等）与贷款人评估价格的较低者。3.汽车贷款的贷款期限（含展期）不得超过5年，其中，二手车贷款的贷款期限（含展期）不得超过3年。4.贷款人应建立借款人资信评级系统，审慎确定借款人的资信级别。对个人借款人，应根据其职业、收入状况、还款能力、信用记录等因素确定资信级别。5.贷款人发放汽车贷款，应要求借款人提供所购汽车抵押或其他有效担保。贷款人发放抵押贷款，应审慎评估抵押物价值，充分考虑抵押物减值风险，设定抵押率上限。6.贷款人应直接或委托指定经销商受理汽车贷款申请，完善审贷分离制度，加强贷前审查和贷后跟踪检查及催收工作。7.贷款人应建立二手车市场信息数据库和二手车残值估算体系。8.贷款人应根据贷款金额、贷款地区分布、借款人财务状况、汽车品牌、抵押担保等因素建立汽车贷款分类监控系统，对不同类别的汽车贷款风险进行定期检查、评估。根据检查评估结果，及时调整各类汽车贷款的风险级别。9.贷款人应建立汽车贷款预警监测分析系统，制定预警标准；超过预警标准后应采取重新评价贷款审批制度等措施。10.贷款人应建立不良贷款分类处理制度和审慎的贷款损失准备制度，计提相应的风险准备。11.贷款人应将汽车贷款的有关信息及时录入信贷登记咨询系统，并建立与其他贷款人的信息交流制度。主要风险点1.购车行为及购车价格是否真实。2.借款人还款能力和还款意愿是否符合要求。3.贷款抵（质）押物是否足值、合规，保证人是否具有足够的担保能力。监管要求1.个别机构和个人为套取银行资金，虚构购车事实或抬高购车价格，如果贷款人对此没有甄别，将使银行贷款面临风险。监管人员应重点考查贷款人是否建立相应防范机制并按照规定进行操作，如与借款人和汽车经销商进行面谈的机制。2.个别借款人收入来源不稳定或信用状况不良，导致还款期内多次违约，使银行不良贷款增加。监管人员应重点考查贷款人是否建立了相应的借款人资信评估系统和客户信息查询系统，以及该系统是否有效。3.抵（质）押物或担保人作为第二还款来源，对贷款安全具有重要保障作用。监管人员应重点考查贷款人是否建立了相应的核保机制并按此操作。4.监管人员应重点考查贷款人贷款投向是否符合有关政策，贷款额度、期限、利率等贷款条件是否符合监管机构的规定。（三）个人经营性贷款基本概念：个人经营性贷款是指向个人借款人发放的用于合法经营活动中所需资金的人民币担保贷款。借款人申请贷款须用于该实体合法的经营活动。包括个体工商户、个人独资企业投资人、合伙企业合伙人等。业务操作流程：1.贷款申请受理申请个人