开发报建业务手册

恒大地产集团开发报建业务手册（二〇〇八年版）恒大地产集团有限公司开发中心编制二〇〇八年七月2前言本手册是为集团公司在办理地产项目各项开发报建业务提供的简明实用的专业化参考资料。本手册包括两个部分内容。第一部分，房地产开发报建业务。详尽叙述地产项目各个阶段开发报建的业务流程及重点，通过本部分能反映各项业务的衔接关系。第二部分，集团公司开发报建的管理办法。根据办法以集团公司的高度对地区公司的开发报建工作进行统筹管理、协调监督。本手册是集团公司开发报建工作者多年以来积累的经验总结，是专业性较强的指导性手册。本手册是以广州市开发报建业务为范本。由于各地区公司分布全国，各地区的政策法规、办事程序均存在差异，在应用本手册过程中，应结合当地的有关法规、制度和流程进行调整，必要时制定地区公司的开发报建业务流程，使开发报建业务标准化、规范化。集团公司布局全国的格局已经形成，要实现恒大宏伟的战略目标，作为开发建设的一线工作者必须不断总结在开发报建业务上的工作经验，在为公司创造效益的同时，使开发报建工作迈向标准化、规范化、专业化。由于地域的差异以及水平的有限，本手册在所难免存在错漏的地方，在此，恳请集团公司以及地区公司所有员工给予批评指正。恒大地产集团开发中心2008年7月于广州3第一部分房地产开发报建业务4第一章概述一、开发报建业务是房地产开发项目得以顺利开展的重要环节，在开发报建业务工作上做到“精心策划，狠抓落实，办事高效”，能有效降低开发成本，缩短开发周期，为公司创造更大的经济效益。开发报建业务涉及的政府职能部门较多，包括有市发改委（区发改局）、市（区）规划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、煤气公司、热力公司、电视公司、民航机场、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。二、根据主要涉及的政府部门划分，开发报建体系划分为三大类：（一）规划建设工程类：主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房销售面积预测和预售许可等手续建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的实测和确权。（二）用地类：主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。（三）配套类：主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。5第二章规划建设类规划、建设概况流程图：6一、规划建设项目的主要内容概述（一）第一主要工作阶段：办理《商住小区总平面规划设计方案》（以下简称总规）及《商住小区修建性详细规划设计方案》（以下简称详规）建设单位领取到规划部门核发的《建设用地规划许可证》后，分别向国土部门申领《国有土地使用证》，向规划部门申请设计要点，向发改委申领立项批文，在取得上述批文后向市城市规划局申报《商住小区总平面规划设计方案》在取得总规批复后，建设单位对小区的总体规划图进行深化设计（包括小区的住宅总体规划、管线布置、道路绿化系统、地形竖向以及各项经济指标说明），向规划部门申报详规。建设用地大于2万平方米的需向规划部门申办《商住小区综合管线规划》，为下一步小区申报水电手续作为文件依据。（二）第二主要工作阶段：办理《送审建筑设计方案的复函》（以下简称单体）建设单位领取到详规及附图后，建设单位向相关单位及部门办理或申领单体方案，四至图、有效用地批文、《建设用地规划许可证》及附图后向规划部门申报单体。（三）第三主要工作阶段：办理《建设工程规划许可证》（以下简称规划证）建设单位领取到单体后，办取消防、人防、环保、卫生的专业意见，并完成建设项目施工放线、完成《扩大初步设计批复》、完成建设工程程档案移交合同签订、完成市政设施配套费缴交后向规划部门申领规划证。（四）第四主要工作阶段：办理《建筑工程施工许可证》（以下简称施工证）建设单位领取到规划部门核发的《建设工程规划许可证》后，向市建委分别办理施工图审查及节能审查、施工及监理邀请招标中标通知书、劳保金缴交证明、质量安全监督登记、余泥渣土排放证手续，在取得上述工作后向市建委申领施工证。（五）第五主要工作阶段：办理《商品房预售许可证》（以下简称预售证）在建设项目取得施工证及工程进度将达到楼层总高度三分之二的前四十天向国土房管部门申办商品房面积预测，并在工程进度达到楼层总高度三分之二后向国土房管部门申领预售证。（六）第六主要工作阶段：办理《建设工程规划验收合格证》（以下简称合格证）建设项目全面竣工（含外墙装修），建设工程用地范围周边绿化环境、道路设施建设完毕，相关临建的围墙及其它构筑物全部拆除后，向市规划部门首先申办规划验线，并取得验线册方可申办合格证。(七)第七主要工作阶段：办理建设工程竣工验收备案表（以下简称竣工备案）建设项目完成规划、消防、环保、人防验收工作并取得《建设工程竣工验收档案认可书》7（建委办理）后，向建设部门申办竣工备案表。二、规划报建工作程序及流程（一）负责办理项目公司开发资质相关工作；房地产开发企业必须办理了《开发资质》才能进行房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。新设立的房地产开发企业定为暂定级。各个资质等级相应具备建设规模的标准，一级资质的建设规模不受限制，二级资质及二级资质以下的建设规模为25万平方米以下，具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定。申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明材料：1、企业资质等级申报表：2、房地产开发企业资质证书（正、副本）；3、企业资产负责表和验资报告；4、企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；5、已开发经营项目的有关证明材料；6、房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；7、其他有关文件、证明。房地产开发企业资质等级实行分级审批，一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批，二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。（二）负责办理新增项目的项目手册；一）拍卖所得的新增项目：1、拍卖交易后，取得拍卖确认书及地块的相关用地资料，如：《用地规划许可证》、《建设用地批准书》等；2、在建设行政主管部门领取新的空白的项目手册（一式三份）；3、依据新增项目的规划设计要点等规划批文填写项目建设规划概况；4、准备资料：单位申请公函、新增项目且未过期的《建设用地规划许可证》、营业执照、资质证书；5、将上述资料报入建设行政主管部门；6、取得新增项目的《项目手册》二）挂牌交易取得的新增项目：81、在土地交易所挂牌完毕后，取得新增项目的用地资料，如《用地规划许可证》、《建设用地批准书》等；2、在规划局及国土局办理用地资料及规划批复等更名手续；3、在建设行政主管部门领取新的空白的项目手册（一式三份）；4、依据新增项目的规划设计要点等规划批文填写项目建设规划概况；5、准备资料：单位申请公函、新增项目且未过期的《建设用地规划许可证》、营业执照、资质证书；6、将上述资料报入建设行政主管部门；7、取得新增项目的《项目手册》附件：流程图（三）负责办理项目立项手续；申报资料：1、项目立项申请报告书；2、项目建议书或项目可行性研究报告；3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书；4、项目建设投资概算；拍卖所得新项目挂牌交易所得新项目资质证书建设行政主管部门取得《项目手册》营业执照建设用地规划许可证或不过期用地资料1、建设用地规划许可证；2、营业执照；3、资质证书95、银信部门出示的资金证明；6、企业法人营业执照副本和资质证明；7、项目地形图8、有关职能部门的意见（四）负责办理《建设用地规划许可证》；一）拍卖地块1、取得《拍卖确认书》、《土地出让合同》2、准备《建设用地规划许可证》附图1/2000地形图套图四套3、将申请《建设用地规划许可证》资料报入市规划局4、取得《建设用地规划许可证》；5、所需资料：立案申请表、申请函、《建设用地规划许可证》附图（一式四份）、《拍卖确认书》、《土地出让合同》二）挂牌转让地块1、取得《土地出让合同》2、准备《建设用地规划许可证》附图1/2000地形图套图四套3、将申请《建设用地规划许可证》资料报入市规划局4、取得《建设用地规划许可证》；5、所需资料：立案申请表、申请函、《建设用地规划许可证》附图（一式四份）、《土地出让合同》（五）负责办理用地规划设计条件及申请调整事宜；一)办理用地规划设计条件:所需资料:1、立案申请表；2、申请函；3、原《建设用地规划许可证》及红线图（复印件）；4、已经取得的国土部门《建设用地通知书》或《建设用地批准书》二）办理申请调整设计条件所需材料：1、立案申请表；102、申请函；3、原《建设用地规划许可证》及红线图（复印件）；4、原设计条件；5、历次批复的有关用地的批准文件；6、历次有关规划的批文及附图；7、已经取得的国土部门《建设用地通知书》或《建设用地批准书》；8、属调整公建配套的需提交主管部门意见。（六）负责办理《建设用地规划许可证》的更名手续；所需资料：1、单位申请函；2、申请表；3、原《建设用地规划许可证》及附图；4、由于企业自身的更名、撤消、兼并、拍卖等不涉及改变用地性质改名的须提交有关主管部门的批复或其他有效证明文件；5、规划局历次批复的有关用地的批准文件；6、规划局批复的历次有关规划的批文及附图；7、已经取得的国土部门《建设用地通知书》或《建设用地批准书》。（七）负责办理《商住小区修建性详细规划设计方案》批复的事宜；所需资料：1、申请函；2、《建设用地规划许可证》及附图；3、规划设计条件（含历次调整规划设计条件）的批准文件；4、规划设计条件或原规划批复文件中要求取得的专业管理部门的意见；5、绘制在平面坐标和高程系统的现状地形图上的总平面图（一式两份）；6、总平面图方案图（一式两份）；7、规划说明书（一式一份）；8、其他规划审批部门要求的有关文件和证明。（八）负责办理《商住小区综合管线详细规划》批复的事宜；11所需资料：1、申请函；2、规划说明书；3、规划设计资质文件（图纸上盖资质章可认为已提交）；4、绘制在1：500-1：2000管线综合规划图（一式三份），包括工程管线综合规划图、电力电信工程规划图、给水燃气工程规划图、雨水污水工程规划图；5、绘有规划道路的1/500-1/2000平面坐标和高程系统的现况地形图；6、其他规划审批部门要求的有关文件和证明；（九）人防设计的报建一）人防总规报建准备资料：1、申请函；2、《建设项目情况登记表》；3、《建设用地规划许可证》及附图；4、设计单位资质证书（复印件）；5、计委立项投资批文；6、人防总规设计图；7、人防办要求的其他有关文件。二）人防单体报建介入条件：取得人防总规批复后，与建筑单体（含地下室）方案报建同步。取得总工室单体方案报建图（平立剖）一份，先申报单体方案；总工室依据批复《方案》，完善设计提供人防工程施工图（建筑、结构、风水电）二套，连同规划部门的单体方案批复，再申报单体人防工程