律师办理农村集体土地使用权业务操作指引

律师办理农村集体土地使用权业务操作指引第一章概述第一节农村集体土地的法律制度第244条集体土地是指农民集体所有的土地，也叫做劳动群众集体所有的土地。集体土地是我国土地所有制的一种形式。我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有两种形式。第245条法定形式《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山，也属于集体所有。”《土地管理法》规定：农村宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第246条集体土地的经营管理246．1农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。246．2已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。246．3已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第247条集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。第248条集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。第二节耕地保护制度第249条耕地是我国最重要的自然资源。我国实行最严格的耕地保护制度，特别是采取追究刑事责任的办法，确保耕地数量的相对减少。耕地的保护制度是指我国《宪法》、《土地管理法》、《中华人民共和国刑法》（以下简称《刑法》）及其实施条例等一系列有关耕地管理的法律、法规的总称。我国《刑法》规定了非法占用耕地罪。它是指违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的行为。249．1违反土地管理法规，是指违反了《土地管理法》、全国人大常委会《关于修改中华人民共和国土地管理法的决定》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）、《土地复垦规定》、《关于制止农村建房用地的紧急通知》、《基本农田保护条例》、《国家建设征用土地条例》、《中华人民共和国水土保持法》（以下简称《水土保持法》）和《中华人民共和国农业法》（以下简称《农业法》）等与土地管理相关的法律、法规。249．2非法占用耕地，是指未经法定程序审批、登记、核发证书、确认土地使用权，而占用耕地的行为。通常表现为：（1）未经批准占用耕地，即未经国家土地管理机关审理核查，并报经人民政府批准，擅自占有耕地的；（2）少批多占耕地的，即部分耕地的占用是经过合法批准的，但超过批准的数量，且多占耕地的数量较大的；（3）骗取批准而占用耕地的，主要是以提供虚假文件、谎报用途或借用、盗用他人的名义申请等欺骗手段取得批准手续而占用耕地，且数量较大的。249．3改作他用，是指改变耕地的种植用途而作其他方面使用，诸如开办企业、建造住宅、筑路、采石、采矿、采土，采河倾倒废物等。249．4征用农村集体土地的审批权限（1）基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的，由国务院批准。（2）征用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。（3）违反上述有关土地管理的审批程序或所规定的数量而多征用、使用耕地的行为，就是违反土地管理法的非法占用耕地的行为。249．5司法实践中也可根据当时当地耕地面积的大小、质量优劣的状况等情况，综合衡量非法占用耕地的数量是否较大。249．6造成耕地大量毁坏，是指非法占有耕地导致耕地种植功能基本丧失，如造成土地板结、沙化、盐渍化、水土严重流失、土壤肥力消失等。249．7非法占用耕地罪的主体可以是自然人，也可以是单位。249．8法律禁止任何单位或者个人非法占用耕地。但是，任何单位或者个人可以在不违反有关耕地保护管理制度和通过正常的审批程序的前提下，依法占有耕地，享受对耕地的使用权，并接受国家的统一管理和监督。249．9农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。凡违反该程序私自占用数量较大耕地的居民，均可构成非法占用耕地罪。249．10单位非法占用耕地，主要是指单位在国家建设用地、本单位发展建设和乡（镇）村建设用地过程中，违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的行为。这里的单位，既包括国有的公司、企业、事业单位，也包括集体所有的公司、企业、事业单位以及合资或独资、私人所有的公司、企业以及国家各级权力机关、行政机关、审判机关、检察机关、人民团体和社会团体。249．11行为人非法占用耕地的动机多种多样，但不影响犯罪构成。对非法占用耕地罪的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。第三节基本概念界定第250条250．1农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。250．2地产权，指存在于土地之上的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。土地产权的构成包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。250．3土地的用益物权，是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。250．4农村宅基地使用权，是指农村村民建造房屋时依法提出申请，经批准后取得的宅基地使用权。250．5农村土地承包经营权，是指公民、法人依法对集体所有的或国家所有而由集体使用的土地按照法律规定和法定期限，通过与发包人签订合同的方式所取得的占有、使用、收益的权利。250．6权利流转，指拥用某项权利的主体依法将其全部或部分权利通过转让、出租、入股等方式让与他人，是民事权利的转移。250．7集体土地的征收和征用。250．7．1土地征收，是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国家所有并给予补偿的行为。250．7．2土地征用，是指国家为了公共利益的需要，依法强制使用集体土地，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为。250．7．3两者都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。但这两个概念的区别也是很明显的。250．8土地用途250．8．1各类非农建设占用耕地，要严格按土地利用总体规划和年度计划供地，严格把好农用地转用、土地征用审批关，严格执行耕地“占一补一”的补偿制度，严格依法征地和执行征地补偿安置制度。250．8．2土地利用规划是实施用途管制的依据，而用途管制是落实土地利用规划的手段和措施。250．9城中村，是指在城市发展的进程中，由于农村土地全部或部分被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在原村落，同时又被城市所包围的一种状态。第二章农村集体建设用地第251条法律依据251．1《土地管理法》。251．2《关于深化改革严格土地管理的决定》。251．3《关于2005年深化经济体制改革的意见》。第一节农村集体建设用地使用权第252条取得条件252．1乡（镇）村公共设施、公益事业基本建设用地。252．1．1农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。252．1．2农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。252．2农村兴办的乡（村）企业或联营企业用地。252．3根据《担保法》，使用农村集体用地抵押权实现的时候，可以允许使用农村土地。252．4农村宅基地。第253条操作提示253．1根据我国现行的《土地管理法》，使用农村集体土地，法律规定只有上述四种情况是合法使用农村土地的形式。除此以外，都是国家现行法律不允许的。253．2目前有的地方性法规已经打破这一局面，实际操作中要具体问题具体分析。第254条集体土地使用权的终止。法定终止情况有：（1）国家征用集体所有土地的。（2）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要收回集体土地使用权的。（3）用地者撤销、迁移等而停止使用集体土地的。（4）用地者违法或违约被集体土地所有者收回土地使用权的。例如，依据《土地管理法》第37条的规定，承包土地的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的土地。第255条操作提示255．1因上列第一种情形终止集体土地使用权的，集体经济组织应将其获得的征地补偿安置费，按照有关法律、行政法规的规定支付给原集体土地使用权人作为补偿，或者以其他方式对原集体土地使用权人进行补偿安置。255．2因上列第二中情形终止土地使用权的，由农村集体经济组织对原集体土地使用权人给予适当的补偿。土地承包经营权的终止情形及法律后果，还应依据农村土地承包法的规定确定。第256条乡（镇）建设用地使用原则256．1应当符合乡（镇）土地利用总体规划。乡（镇）土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设的最高规划，一切乡村建设都必须服从。按照《土地管理法》的规定，乡（镇）土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区域内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区域外的土地的，应当符合土地用途的要求，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。256．2符合土地利用年度计划。国家将每年下达土地利用年度计划，控制建设用地的总量，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公共事业，农村村民建住宅，也不能突破土地利用年度计划确定的控制指标。256．3符合村庄和集镇规划。根据国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的，作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意，方可申请用地。256．4坚持合理布局，综合开发，配套建设。256．4．1合理布局，是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，是土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。256．4．2综合开发，是指村庄、集镇建设用地区内，乡镇企业、乡（镇）公共设施、公益事业和农村住宅建设应当由向（镇）村统一组织开发，统一安排用地，主要利用现有建设用地。256．4．3配套建设，是指农村的住宅与公共设施、公益设施等应当同步建设，使其能发挥村庄和集镇应有的功能，方便生活，改善环境，形成完善的生产和生活服务体系。256．5涉及农用地的，依法办理农用地转用和用地审批。乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。第二节农村集体建设用地使用权的流转第257条常见的流转行使257．1以建设用地使用权为条件的联营和入股。257．1．1农村集体经济组织可以通过符合乡（镇）土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有，由此产生农地使用权的流转。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。257．1．2非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权，应依法取得或者继受取得国有土地使用权。257．2以集体建设用地使用权为条件的房屋出租257．2．1农村经济组织一方自行申报用地建设的各项手续，自行建造或由承租方出资建造房屋，将房屋及其场地使用权租给承租人使用。出资方先注入资金启动土地拆迁、平整工作，农村集体经济组织一方则负责申报用地手续取得规划用地许可权，从而以此为条件，由出资一方盖好房屋，产权不变，此类房屋承租年限较长，一般期满后续租。租赁期满，如双方不再续租，则出资盖房一方腾退房屋交换场地使用权。257．2．2操作提示（1）以房屋租赁方式流转农村土地使用权的应当是非农建设用地；（2）房屋不能是违章建筑，否则，占用农地兴建违章建筑出租为法律所禁止。257．3以集体房屋场地同时