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存量房交易业务操作主讲教师：张合振Email:zhanghezhen@sina.com学习目标通过本章的学习，了解存量房地产的概念及分类，存量房房屋成色判断标准，存量房地产市场交易现状，存量房销售的付款方式；熟悉存量房价格影响因素，存量房销售方式及销售程序，存量房交易风险；掌握存量房上市销售条件，存量房贷款及交易相关税费。7.1存量房地产概述7.1.1存量房地产的概念及分类1）存量房地产的概念存量房地产是在房地产二级市场上进行产权交易的房地产。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入二级市场交易，卖房人具有完全处置权利的房，俗称为“二手房”。2）分类(1)已购公房：即在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房；(2)直管公房：指各市直接管理的已购公房；(3)自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房；(4)使用权房：指市民租住公有住房而享有使用权的房屋；(5)经济适用房：指由开发商开发，但享受了土地及其他相关优惠政策的且产权清晰的市民自有住房；(6)商品房：指开发商开发，未享受任何优惠政策的，产权清晰的市民自有住房。3)存量房房屋成色判断标准根据建设部发布的《房屋完损等级评定标准》，依据房屋的建筑结构、装修标准和设备配置三大部分若干项目的现状以其完好和损坏程度将房屋划分为五类：即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。(1)完好房：三大部分完好齐整，管道畅通，现况良好，能正常使用；标准为八成新以上。(2)基本完好房：三大部分基本完好，可供正常使用或少量构部件有轻微损坏，但经一般性维修即能恢复；标准为六至七成新。(3)一般损坏房：三大部分已发生一般性或局部损坏变形；标准为四至五成新。(4)严重损坏房：因年久失修而使三大部分明显变形或损坏；标准为三成新以下。(5)危险房：承重构件已出现严重裂缝，或倾斜丧失承荷能力，随时有倒塌危险；标准在一成新以下。7.1.2存量房地产价格影响因素一般来说，存量房地产的价格主要受房屋的区域因素与个别因素影响。1)环境因素(1)基础设施与公益设施是否成熟。(2)交通条件。(3)物业所在社区的环境。(4)人文环境。2)房屋因素(1)房屋结构。(2)房型。(3)楼层。(4)房屋朝向。(5)房屋开间、层高。(6)面积分配。(7)房间的采光状况。(8)房屋的新度。(9)房屋的质量。7.2存量房地产的销售7.2.1存量房上市销售的条件1)存量房上市要求的相关条件(1)以成本价从房管局购买的房屋可直接上市；(2)以成本价从单位购买的住房，如与单位的购房协议中无特殊约定的可以直接上市，如与单位有约定，经单位同意后，可以上市；(3)以标准价或优惠价从单位购买的住房，在补足成本价之后，经单位同意后可上市；(4)私产平房可直接上市；(5)如购房时与单位无购房协议，则视同有协议，仍需单位同意才可上市。2)有下列情形之一的房地产不能上市交易(1)未依法登记取得房地产权证书的；(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或行政处理中的；(4)司法机关或者行政机关依裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(5)依法收回土地使用权的；(6)法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。3)下列公有住房不得进行差价调换(1)整幢独用的花园住宅；(2)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；(3)产权不明晰的；(4)在户口冻结地区内；(5)已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；(6)承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的；(7)已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的；(8)需用于落实私房政策的；(9)依法应当由出租人收回的。7.2.2存量房销售方式及销售程序1)存量房销售方式⑴网上直销⑵拍卖方式⑶利用中介机构⑷竞价交易2)存量房销售程序(1)卖方向代理机构提供房地产产权证明文件；(2)与代理机构签署卖房独家《委托代理协议书》。(3)代理机构核实并确保待售物业的真实性、合法性；(4)代理机构给物业做广告，带买家看房；(5)代理机构寻找合适的买家，收取买主订金；(6)卖方提供《房地产证》原件、产权人的身份证明等；(7)卖方与代理机构签订正式的《委托买卖协议书》，卖方收取订金；(8)买方付全款给代理机构(按揭付款的根据按揭银行的规定执行)；(9)买卖双方签署《某某市房地产买卖合同(现售)》，向产权部门递交过户所需的资料；(10)产权部门出具税单后，缴纳税费；(11)代理机构付全款的50%给卖方；(12)产权部门办理《房屋产权证》；(13)卖方向代理机构提交结清该物业水电费、电话费等费用的证明材料；(14)代理机构付清全部余款给卖方，交付《房屋产权证》给买方。7.2.3存量房销售的付款方式1)买卖双方均为一次性付款购房2)业主为一次性付款购房，买家以银行按揭方式购房3)业主以按揭方式购房，买家以一次性付款方式购房4)买卖双方均以银行按揭方式购房7.2.4存量房交易风险及规避1)交易风险的种类买方风险包括：(1)存量房性质上的瑕疵。①房产权利有限制。②房产有承租人的，买方应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。③房屋产权证上房屋用途的限定。(2)卖方资质上的瑕疵。①卖方并非产权证上的所有人，也无所有人的授权。②卖方虽是所有人之一，但未取得其他共有人同意。(3)存量房质量上的瑕疵。①住宅本身的质量瑕疵。②相邻关系上的瑕疵。(4)存量房价格上的瑕疵。①二手房价格应为周边区域新建商品房的市价的2／3左右。②二手房售价中计算了违章搭建部分的价款，但实际上这部分面积并未载人房产权证。③二手房存在未缴清的公共事业费、物业管理费等其他费用。(5)存量房交付时的瑕疵。①买房时认定的有关装修设施发生变化。②出售者拖延迁出户口造成买方户口无法迁入。卖方风险包括：(1)办理了房屋产权转移手续后，买方拖延付款或拒绝付款。(2)买方如采用贷款方式买房，可能存在未能通过银行审查或是银行未能及时放贷的问题，结果将导致买方拖延时间付款或无力付款。(3)买方支付首期房款后房屋风险转移前，房屋发生毁损造成无法交付，卖方将面临承担违约责任的风险。2)存量房签约注意事项⑴核实房主身份⑵前期费用的结算⑶维修基金⑷生活费用⑸附属设施的验收⑹明确付款过户的操作方式⑺延迟迁户的时间责任⑻约定违约责任的偿付时间⑼补充协议7.3存量房地产的贷款办理和交易税费7.3.1存量房贷款存量房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。1）住房抵押贷款目前我国个人住房贷款主要有四种形式：公积金贷款、住房抵押贷、住房储蓄贷款、其他担保贷款。住房抵押贷款是售房者（或担保公司）、银行和购房者三方之间的一种约定，是约定购房者将其已预付部分购房款的全部权益做抵押，售房者（或但保公司）为购房者按期偿清银行贷款做担保，在购房者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得以偿还的民事法律行为。住房抵押贷款与其他贷款形式不同，其特征求是：借款人用购买的房地产作抵押向银行申请贷款，是银行提供贷款的最起码条件。借贷双方签订贷款合同的同时，也要签订抵押合同及委托扣款协议。双方具有双重关系。在违约情况下，银行有权取消房地产的抵押赎回权，可以拍卖房地产，将所得的款项优先抵偿未偿还的贷款本息，剩余款项仍然可交还购房者。2）住房抵押贷款要素（1）住房抵押贷款的成数住房抵押贷款成数指贷款额与楼价的比率。（2）借贷年期年期指住房抵押贷款分期偿还的期限。（3）利息借款人在借贷期限内不仅应当偿还贷款本金，而且应支付银行贷款利息，住房抵押贷款利率为银行同期贷款利率。3）住房抵押贷款基本条件与要求（１）基本条件在银行具备以下几个基本条件时，可代购楼者贷款支付给销售开发商或卖房业主：银行同意给予贷款额度。购房者有完善的购房手续。（2）购房人办理住房抵押贷款需要提供以下资料并同时具备下列条件：个人身份证明。个人收入证明。住房抵押贷款申请书（文本由银行提供）。房产权属证明复印件（主要指房产证）。房地产买卖合同及首期付款收据。抵押承诺书（文本由银行提供）。过户后的房地产证原本。房屋财产保险单正本。买卖双方在借款银行开立的存折账号。上述资料的原件及复印件。担保手续。评估报告。（3）约定贷款的条件银行、售房者或担保公司和购房者三方之间的约定的条件有：售房者（或售房者）和购房者签订的商品房买卖合同（预售或观售）。银行与售房者（或但保公司）、购房者签订的借款合同（有的签订住房抵押贷款合同、委托扣款协议）。银行与售房者（或担保公司）签订的《住房抵押贷款承诺书》。借款合同的主要内容：借款合同（《住房抵押合同》）是售房者、购房者和银行签订的用以规定银行向购房者提供住房抵押贷款过程中三方权利义务的协议，是购房者获得住房抵押贷款的关键性法律文件。合同包括贷款金额、期、利息、划款方式、还款原则、还款总期数、还款方法、还款方式、提前还款、延长还款期限、抵押物的保险、担保责任、各方权利与义、特别约定等内容，例如：抵押期间，未经贷款银行同意，抵押人不得将抵押物转移、出租、变卖或馈赠。借款人不具有足够清偿债务能力时，可提出由贷款银行认可的第三方提供不可撤销的全额有效担保。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力的，并且在贷款银行存有一定的保证金。保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款银行认可，原保证合同不得撤销。贷款担保方式：在借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，贷款银行有权代为投保，一切费用由抵押人承担。贷款偿还：偿还贷款采取先还息后还本，按月均还的办法。4）住房抵押贷款还款计划可分为等额偿还的住房抵押贷款、不等额偿还的住房抵押贷款；也可分为定期偿还的住房抵押贷款、不定期偿还的住房抵押贷款。（1）等额偿还的抵押贷款方式等额偿还的住房抵押贷款方式也有其缺陷：①利率变化的风险。②借款人前期压力大。（2）等额偿还的计算公式①等额本息均还法，即甲方按月以相等的金额偿还贷款本息。②等额本金还款法，即每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。在计算住房抵押贷款计划时，一般都按照贷款银行提供的住房抵押贷款等额还款月供系数进行计算，下面有两种计算形式的系数表可供参考（见表7—1）例如，一套总价为350，000的住宅，购买方选择7成15年的住房抵押贷款付款方式，需要贷款245，000元，每月偿还本息的数额按上述公式及还款月供系数计算如下：245000×0.0082133486=2010/月为了计算和支付方便，通常将月还款尾数加入首期付款之中。（3）计算贷款余额等额还款的抵押贷款中，计算每月还款额的基础是“贷款期间，每月还款额的现值之和等于贷款本金”。4)存量房贷款操作流程(1)确定按揭服务公司和贷款方案。(2)查询公积金(如需公积金贷款)。(3)签订房屋买卖合同。(4)准备贷款资料，审核贷款资质。(5)签贷款协议、公证、保险。按揭服务公司将初审后的贷款资料交开款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签订贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。(6)办理房屋过户和抵押手续。(7)银行第一次放款。(8)办理房产证和抵押证明。(9)银行第二次放款。5）抵押贷款手续所需费用6）抵押贷款注意事项防范住房抵押贷款的风险。具体防范措施如下：(1)无力继续偿还贷款本息(2)房屋贬值风险(3)利率变化风险(4)房屋处理风险7.3.2存量房交易相关税费对于未满两年的商品房出售，2005年5月11日国务院办公厅转发的建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》做了明确说明。国税总局于2005年10月发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2