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房地产经纪2房地产经纪概论1房地产经纪机构及经纪人员2房地产交易流程与合同3房地产税费4房地产居间业务5课程内容3房地产代理业务6房地产经纪其他业务7房地产经纪信息8房地产经纪企业管理9课程内容4第一章房地产经纪概论知识目标：•1．懂得经纪的内涵、必要性，理解经纪的特点和作用；掌握房地产经纪的内涵、房地产经纪活动的基本类型、房地产经纪的作用等；•2．了解国内外房地产经纪业的发展状况；掌握房地产经纪业的行业性质；熟悉房地产经纪业与现代服务业；懂得发展房地产经纪业的现实意义；•3．掌握房地产经纪行业管理的内容。5第一章房地产经纪概论能力目标：•1．具备对当地房地产经纪业的发展现状等进行调查或分析的能力。•2．能对当地房地产经纪企业的业务种类和业务操作流程等进行初步的调查或分析的能力。能够区分房地产经纪活动的类型，房地产经纪的功能定位。具备进一步学习房地产专业知识和房地产经纪业务操作流程的能力。•3．能对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理进行初步调查和分析的能力。6第一节案例导入•案例1–美国的房地产经纪业•案例2–香港的房地产市场7第二节经纪•一、经纪的内涵经纪是经济活动中的一种中介服务行为,即经纪活动，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。8二、经纪收入——佣金法定佣金佣金分类自由佣金第二节经纪9第二节经纪•佣金与回扣及信息费的区别–（1）佣金与回扣–（2）佣金和信息费10•三、经纪的类型1经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为3经纪机构受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的商业行为2经纪机构在受托权限内,以委托人名义与第三方进行交易,并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。居间代理行纪第二节经纪11•四、经纪特点第二节经纪1.活动范围的广泛性2.活动内容的服务性4.活动地位的居间性5.活动目的的盈利性3.活动主体的专业性6.活动责任的确定性12•五、经纪作用第二节经纪1.传播经济信息2.加速商品流通4.推动市场规范完善5.促进社会经济发展3.优化资源配置13•六、经纪的起源•经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物,是社会分工的必然结果。第二节经纪14第三节房地产经纪•一、房地产经纪的内涵指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。居间代理佣金15•二、房地产经纪活动的类型1向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。3房地产经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。2以委托人的名义,在授权范围内,为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务,并收取委托人佣金的行为房地产居间房地产代理房地产行纪第三节房地产经纪16•三、房地产经纪的必要性第三节房地产经纪•1、房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高,在绝大多数情况下，经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商出售。•2、房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场展示、出售，其交易过程是要把购买者往房地产所在地集中，以达到认识和购买的目的。•3、由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性,需要房地产经纪服务。17•四、房地产经纪的功能定位第三节房地产经纪沟通信息、提供咨询促成交易、提高效率公平买卖、保障安全18第四节房地产经纪业•一、国内外房地产经纪业发展概况•（一）中国房地产经纪业产生与发展的历史–1、1949年以前的中国房地产经纪业–2、1949年以后中国内地房地产经纪业的发展–3、1949年以后中国香港地区房地产经纪业发展–4、1949年以后中国台湾地区房地产经纪业发展19（二）西方国家房地产经纪业产生与发展历史–1、美国–2、英国、法国–3、日本第四节房地产经纪业20•二、房地产经纪业的行业性质第四节房地产经纪业1.中介性是房地产经纪服务的市场立场2.信用性是房地产经纪服务的事业本质3.专业性是房地产经纪服务的功能基础21第四节房地产经纪业•三、房地产经纪业的服务性–1、服务与现代服务业–2、房地产服务与房地产经纪服务22四、发展房地产经纪业的现实意义–1、有助于房地产市场的活跃和兴旺–2、有利于房地产行业稳定的持续发展–3、有助于住房制度改革的继续深化–4、有利于促进人民居住生活水平的提高–5、能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求第四节房地产经纪业23第五节房地产经纪行业管理•一、房地产经纪行业管理的涵义与作用（一）涵义由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人之间的关系。24第五节房地产经纪行业管理（二）作用作用1作用2有助于提高房地产有效供给，提高房地产开发效益可以协调行业内部以及行业与社会其他主体之间的关系,促进行业整体的高效运作和持续发展25第五节房地产经纪行业管理二、房地产经纪行业管理的基本原则1.营造良好的环境，鼓励行业发展2.遵循行业规律，实施专业管理4.顺应市场机制，维护有序竞争3.严格依法办事，强化行业自律26三、房地产经纪行业管理的基本模式1.行政主管模式2.行业自治模式3.行政与行业自律并行管理模式第五节房地产经纪行业管理27四、房地产经纪行业管理的内容1、房地产经纪行业管理的基本框架专业化管理规范化管理公平化管理第五节房地产经纪行业管理282、我国现行房地产经纪行业管理的主要内容•（1）房地产经纪人员的注册登记管理•（2）房地产经纪人员的自律性管理•（3）房地产经纪行业年检与验证管理•（4）房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理•（5）房地产经纪行业信用管理第五节房地产经纪行业管理29第六节实训项目与练习•一、对当地房地产经纪业发展情况的调查。•二、到当地的房地产经纪企业门店走访调查，了解房地产经纪企业开展的业务种类及业务操作流程。•三、对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理的内容进行调查。30第二章房地产经纪机构及经纪人员知识目标：•1．了解房地产经纪机构设立的条件和程序；•2．了解房地产经纪机构的基本类型和经营模式；•3．熟悉房地产经纪机构部门设置形式和岗位设置；•4．掌握房地产经纪人应具备的职业资格和能力素质。能力目标：•1．熟悉设立房地产经纪机构条件和程序，能选择合适的经营模式，设置经纪机构的岗位；•2．能具备从事房地产经纪人职业的能力和素质。31第一节案例导入•案例1–我要开店•案例2–美国房地产中介经营模式的发展与演变32第二节房地产经纪机构一、房地产经纪机构的设立•（一）房地产经纪机构的内涵和设立条件房地产经纪机构是指按照国家法律和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包括公司，合伙机构和个人独资机构。33第二节房地产经纪机构房地产经纪机构设立应符合的条件：1.有自己的名称和组织机构2.有固定的服务场所4.有符合规定数量的专业人员3.有规定数量的财产和经费34•（一）房地产经纪机构设立的程序、资质审批和注销第二节房地产经纪机构房地产经纪机构设立的程序.房地产经纪机构的资质审批房地产经纪机构的注销35第二节房地产经纪机构二、房地产经纪机构的基本类型（一）不同企业性质的房地产经纪机构1.房地产经纪公司2.合伙制房地产经纪机构4.房地产经营机构设立的分支机构3.个人独资房地产经纪机构36（二）不同业务类型的房地产经纪机构•1、以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构•2、以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构•3、管理型房地产经纪机构•4、全面发展的综合性房地产经纪机构第二节房地产经纪机构37（三）不同规模的房地产经纪机构房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的标准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的房地产经纪机构资质等级的评定标准。如重庆市房地产经纪机构资质分为A、B、C三级，并实行逐级递升制；广州市房地产经纪机构资质分为一、二、三级。第二节房地产经纪机构38第二节房地产经纪机构三、房地产经纪机构的经营模式（一）房地产经纪机构经营模式的概念与类型概念：房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及外在表现形式。无店铺模式有店铺模式类型单店铺模式多店经营模式连锁店模式39（二）房地产经纪机构经营模式的比较1．三种有店铺经营模式的比较第二节房地产经纪机构模式类型专业化程度规模经济要素管理成本决策效率品牌吸引力单店模式低无管理层次少，管理费用低。监督成本少，可有效控制飞单现象决策快，但决策人素质有限，错误决策可能性大无品牌多店模式低小管理费用低决策快，但正确性无保证无品牌连锁店模式有总部的技术支持，专业化程度提升有体制保证门店间市场信息共享；广告、网络软硬件配置、人才招聘和培训集中进行管理层次多、成本高；监督成本高；为控制门店业务安全性而采取统一管理，业务上移，可能导致运营效率的下降决策时效性差一些，但决策人素质高，而且有决策系统支持部门，决策正确率高有一定的知名度和品牌影响力。可保证交易安全性，在行业不规范时期，对顾客的吸引力相对较强402．直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较连锁种类特性直营连锁特许加盟连锁总部与分店的关系分店归总部所有总部与分店由契约结合一起连锁系统的主体总部总部总部对分店的投资情况分店的全部装修、设备等由总部提供装修由店主承担，总部不投资总部对分店利润的分享因承担全部费用，故分享其全部利润总部因分担部分费用，故分担部分利润总部是否向分店收取加盟金不收取收取加盟店的自主权几乎没有很少对分店经理的素质要求比较严格比较严格分店店数的扩展速度较慢速度较快企业形象的树立与维护较容易较容易分店的经营权无，总部参与分店的经营无，总部控制加盟店的经营总部对分店的约束力强硬紧密总部的人事权有没有总部的财务管理有有经营信息的传递较好较好政策、活动的推行容易采取一致行动较易要求一致行动主要决策总部作出总部为主，加盟店为辅加盟时间—多为1年41第二节房地产经纪机构四、房地产经纪机构的部门设置及岗位设置（一）房地产经纪机构的部门设置业务部门业务支持部门客户服务部门其他部门42销售序列研发序列管理序列辅助序列业务辅助序列Text第二节房地产经纪机构（二）房地产经纪机构的岗位设置“因事设岗、因岗设人”基本原则43第三节房地产经纪人员一、房地产经纪人员的职业资格1、房地产经纪人员的职业资格种类2、房地产经纪人员职业资格考试3、房地产经纪人员职业资格注册4、房地产经纪人员的权利和义务房地产经纪人执业资格房地产经纪人协理从业资格44•二、房地产经纪人员应具备的素质与能力（一）房地产经纪人员应具备的素质第三节房地产经纪人员职业道德素质知识素质心里素质45（二）房地产经纪人员应具备的能力1、房地产经纪人员职业技能的构成2、房地产经纪人员职业技能的培养第三节房地产经纪人员46第四节实训项目与练习•一、房地产经纪人员礼仪修养实训内容1、仪容和服饰2、接听电话礼仪3、接待客户仪态47第三章房地产经纪概论知识目标：•1．体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务的重要性；•2．掌握买卖、租赁、抵押等主要房地产交易形式的基本流程及相关制度规定；•3．熟悉房地产交易的合同内容。能力目标：•1．基本具备操作完成房地产买卖、租赁、抵押的能力；•2．能组织签订一般的房地产交易合同。48第一节案例导入•案例1–以非正规手续购买房屋之后•案例2–卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔49第二节房地产转让流程与合同•一、房地产转让的基本概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。50图1：房地产转让形式51第二节房地产转让流程与合同•二、房地产买卖的基本流程•1、商品房预售流程•2、商品房销售的一般流程•3、二手房屋买卖基本流程•4、在建工程