房地产开发经营业务所得税

房地产开发经营业务房地产开发经营业务房地产开发经营业务所得税所得税所得税处理办法培训讲义处理办法培训讲义处理办法培训讲义主讲：赫鹏山东省服务业十大品牌赫鹏简介会计硕士注册税务师、会计师百丞房地产部部门经理精通国家财经制度和相关税收政策法规。负责多家大型房地产企业的税务顾问服务，在工作中积累了丰富的实务操作经验。电话：[phone]邮箱：[e-mail]目录概述1文件主要内容2文件主要变化3第一部分概述概述在社会各界的广泛关注下，与房地产企业相配套的所得税政策国税发[2009]31号文件终于下发了。较旧的31号文相比，文件做了某些修订和变化，文件共分六章39条。新的办法更趋科学、合理，体现了国家宏观调控、政策引导的有效性。概述统1995年8月3日国税发[1995]153号文2001年12月20日国税发[2001]142号文内外2003年7月9日国税发[2003]83号文2006年3月6日国税发[2006]31号文2009年3月6日国家税务总局下发了国税发[2009]31号文2008年1月1日新税法实政策整体框架房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发[2009]31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发[2009]31号总成本、费用扣收入的税务处计税成本的核特殊事第二部分文件主要内容第二部分文件主要内容收入的税务处理成本费用的税务处理计税成本的核算第二部分文件主要内容总则特殊事项的税务处理本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业文件主要内容－总则除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品已开始投入使用。开发产品已取得了初始产权证明。适用范围完工标准文件主要内容－收入的税务处理开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。价外费用的有关规定未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理营业税价外费用，无论会计上如何核算，均应做为当期营业税的计税依据。企业所得税企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入文件主要内容－收入的税务处理不同销售方式下收入的确认原则采取委托方式销售开发产品的，分不同的情况进行确认，总体来讲遵循从高原则采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现一二三四政策整体框架－收入的税务处理采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。四种不同的委托销售方式12文件主要内容－收入的税务处理采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。34文件主要内容－成本、费用的税务处理企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本已销开发产品计税成本的计算过程文件主要内容－成本、费用的税务处理企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：配套设施的会计及涉税处理问题属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。两种情况文件主要内容－成本、费用的税务处理企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。银行按揭保证金的税务处理问题文件主要内容－成本、费用的税务处理企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。集团统借统还利息支出税务处理问题文件主要内容－计税成本的核算成本核算一般程序成本分摊方法预提成本费用计税成本的核算主要内容计税成本对象的确定原则计税成本的核算－计税成本对象的确定原则可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。分类归集原则对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。定价差异原则开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。成本差异原则开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。计税成本的核算－成本核算一般程序区分成本和期间费用根据当期实际发生的支出，按照性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、分类，正确区分计入成本对象的成本和期间费用。划分成本和成本对象合理划分直接成本、间接成本和共同成本，并合理归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。分配期前应负担的成本费用按照已销、未销开发产品和固定资产分配期前已完工成本对象应负担的成本费用。属于已销应负担的税前扣除，未销应负担的待销售时扣除。建立明细台账对本期未完工和尚未建造的成本对象应负担的成本费用，分别建立明细台帐，待开发产品完工后结算结算计税成本对本期已完工产品分别结算开发产品和固定资产成本。属于开发产品的，按照可售面积计算单位工程成本，以此计算已销和未销成本。企业计税成本核算一般程序计税成本的核算－成本分摊方法第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量和核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至个成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：按已动工成本对象占地面积占开发用地总面积的比例：1、一次性开发：某一成本对象占地面积占全部成本对象占地面积比例2、分期开发：先按本期全部成本占地面积占开发用地面积比例；再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地面积占地面积法按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配建筑面积法按已动工成本对象建筑面积占开发用地总面积的比例：1、一次性开发：某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积比例2、分期开发：先按本期全部成本建筑面积占开发用地计划建筑面积比例；再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积直接成本法预算造价法计税成本的核算－成本分摊方法成本分摊单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按照建筑面积法进行分配借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配一般按占地面积法，土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发的情况，土地成本经税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再调整由企业自行确定计税成本的核算－预提费用除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。文件主要内容－特定事项的税务处理企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：第一种情况凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。合作建房的税务处理问题文件主要内容－特定事项的税务处理第二种情况凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1、企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2、投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。文件主要内容－特定事项的税务处理企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。土地投资换取开发产品税务处理问题第三部分文件主要变化主要变化点便于征管适用范围内外资房地产预缴方法税务机关新政策亮点预计毛利率实务操作政策规定合理化文件主要变化－适用范围国税发[2001]142号文国税发[2006]31号文统一：国税发【2009】31号文适用范围统一了内外资房地产企业所得税政策，公平了