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房屋登记业务交流（中介企业）二○一一年九月交流的主要内容：房屋登记的概念房屋登记的法律依据房屋登记的基本原则房屋登记的程序限购令契税优惠政策解读一、房屋登记的概念1、目的：维护房地产交易安全，保护权利人合法权益（如某开发公司一房两卖案）。2、定义：房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。3、性质：行政记载行为4、登记内容：房屋所有权：房地产他项权利：如抵押权、地役权其他依法可以登记的房地产权利：如预告登记其他事项：遗失补证、撤销权证、异议登记、法院查封5、不登记的后果：不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力6、与合同的关系：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。二、房屋登记的法律依据法律：物权法、房地产法、担保法、婚姻法等法规（行政法规、地方性法规）：契税条例、开发经营条例规章：《房屋登记办法》建设部第168号令《房屋登记簿管理办法》建住房[2008]84号《长沙市房屋登记办法》政府令111号政策及规范性文件：如国八条、限购令等三、房屋登记的基本原则：房地一致的原则：房屋及其所占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则（说明：转让和抵押）属地登记原则依申请登记的原则（张云初案）共同申请的原则以房屋基本单元登记原则房屋基本单元是指有固定界限或界址、可以独立使用并有明确、唯一的编号的房屋或特定空间。成套住宅以套，非成套住宅以幢、层、间，非住宅以幢、层、套、间为基本单元。四、房屋登记程序：1、申请2、受理3、审核4、记载于登记簿5、发证登记机构认为必要时，可以实地查看，也可以就登记事项进行公告。五、当事人申请（启动登记程序）1、亲自申请（含共同申请）：（汤月红案）2、代为申请（应当提交代理双方的身份证明）：法定代理人代为申请：未成年人：监护人（父母；祖父母、外祖父母、兄姐）其他禁治产人（案例：彭某赠与房产案）注意事项：保证书的内容；处分时有2个以上监护人的，应共同申请。如父母离异单位委托代理人代为申请：中国公民：处分，委托书应当公证华侨：大使馆或领事馆公证港：公证文书应加盖“中国法律服务（香港）有限公司转递专用章”澳：当地公证台：公证文书应经省公证管理处认证外国人：公证后认证，且申请人应当使用中文名称撤回登记。建立诚信体系：六、对登记申请材料的要求：申请登记材料齐全，符合法定形式，申请内容不违反法律、法规的规定1、齐全：2、符合法定形式：原件：不能提交原件，应提交经有关机关确认与原件一致的复印件如应公证、认证、港加盖“中国法律服务（香港）有限公司转递专用章”外文的，需有中文译本案例：张敏案，假公证书，假委托3、内容不违法：如房地产法规定不得转让的情形、物权法规定不得抵押的情形，如学校、幼儿园、医院等社会公益设施不得抵押。处分房屋时当事人应当有处分权。案例：租户抵押出租人的房产案后果：不予登记；撤销登记；承担责任申请人应当对申请登记资料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或提供虚假材料申请房屋登记。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。司法机关、仲裁委员会、行政机关发生法律效力的文书证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记。七、收费抵押登记费和手续费：1、登记费：住宅为80元/户2、手续费：非住宅按递减累进计算：2000万元以下，2‰；2000-5000万元，0.8‰；5000-10000万元，0.3‰；1亿元以上，0.1‰预告登记收费：1、契税：1%/2%/4%2、手续费：住宅3元/㎡非住宅0.5%3、登记费：住宅80元/户住宅550元/户4、维修资金：电梯房120元/㎡，非电梯房75元/㎡；精装房110元/㎡，65元/㎡；别墅200元/㎡，经适房100元/㎡，60元/㎡；地下车库80元/㎡八、实地查看《物权法》规定：申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构必要时可以实地查看。登记办法规定了实地查看的几种情形。如何理解“必要时”，一是从来没有登记过的，如在建工程抵押，二是有可能发生变化的，如拆迁地方房屋面积有可能增减。三是权利灭失的，如开发区房屋被拆除，汶川地震。申请人应当予以配合。九、公告（略）十、审核、记载于登记簿（略）十一、发证：根据房屋登记簿的记载，缮写并发证。1、房屋登记簿：定义：房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋自然状态、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册，房屋权利归属和内容的根据。性质：特定簿册形式：电子介质、纸介质，转换内容：房屋权利归属和内容的根据房屋登记簿有关内容发生改变，房屋登记机构应当通过增加新的页码、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改，也不得对登记簿记载的内容进行更改或覆盖。2、与房屋权属证书的关系：权属证书与登记簿记载不一致的，除有证据证明登记簿却有错误外，以房屋登记簿为准。例外：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。3、注意事项：权利人领取不符，申请更正限购令和契税优惠政策的解读限购令契税优惠政策婚姻法新司法解释•关于亲子鉴定：拒做鉴定，确认申请方主张；双方都有错，互相不赔•财产：个人财产的收益，除孳息和自然增值外，为共同财产婚前按揭购房，婚后共同还款，房产归产权人，但应补偿父母出资购房，登记在出资人子女名下，为个人财产双方父母出资购房，登记在一方名下，为按份共有产婚时继承，离婚后分割的，再诉擅自出售共有房产，善意取得的，保护，但应赔偿为父母买房改房，为债权