房地产开发经营业务会计与税收政策差异讲解

海南盛瑞税务师事务所培训资料1房地产开发经营业务会计与税收政策差异讲解主讲：吴榕海南盛瑞税务师事务所有限公司Tel:0898-685937530898-68593853海南盛瑞税务师事务所培训资料2目录第一章会计利润核算与应纳税所得额确认的主要差异....................................................................................3第一节收入的会计核算与税务处理.............................................................................................................3一、收入的确认原则...............................................................................................................................3二、收入范围...........................................................................................................................................6三、开发产品销售收入...........................................................................................................................6四、其他收入.........................................................................................................................................15五、视同销售.........................................................................................................................................16第二节扣除的会计核算与税务处理.....................................................................................................17一、开发成本.........................................................................................................................................17二、开发产品及主营业务成本.............................................................................................................35三、其他业务成本.................................................................................................................................37四、营业税金及附加.............................................................................................................................42五、期间费用.........................................................................................................................................43六、营业外支出.....................................................................................................................................48七、资产减值损失.................................................................................................................................50第四节销售未完工开发产品取得收入的会计核算与税务处理..............................................................51一、销售未完工开发产品取得收入的会计核算..................................................................................51二、销售未完工开发产品取得收入的税务处理..................................................................................51第五节特殊事项的会计核算与税务处理.................................................................................................53一、合作开发建房的会计核算与税务处理..........................................................................................53二、以土地使用权投资开发项目的会计核算与税务处理..................................................................54第二章房地产开发经营业务土地增值税的税收政策........................................................................................58一．转让房地产收入的确定.................................................................................................................58二.土地增值税扣除项目的有关规定：..............................................................................................58第三章房地产开发经营业务营业税的税收政策.................................................................................................62一.营业税纳税义务发生时间..............................................................................................................62第四章，开发成本的各项支出应取得何种票据.................................................................................................64疑难问题.................................................................................................................................................................70海南盛瑞税务师事务所培训资料3第一章会计利润核算与应纳税所得额确认的主要差异第一节收入的会计核算与税务处理一、收入的确认原则1、会计核算的收入确认原则。会计核算确认开发产品销售收入必须同时满足以下五个条件：（1）、企业已将产品所有权上的主要风险和报酬转移给购贷方。（2）、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。（3）、收入的金额能够可靠地计量。（4）、相关的经济利益很可能流入企业。（5）、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。2、税收规定的收入确认原则。国税函【2008】875号文：除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：（1）、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购贷方。（2）、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制。（3）、收入的金额能够可靠地计量。（4）、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。海南盛瑞税务师事务所培训资料43、税收特殊规定，国税发【2009】31号第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格不高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售海南盛瑞税务师事务所培训资料5合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收