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第三章个人负债业务个人资产业务银行业务由三部分组成，即负债业务、资产业务、中间业务，这三大业务构成了银行经营收入的主要来源。商业银行负债广义上讲，指商业银行筹借资金来源的一切活动。银行负债业务主要由两部分组成：●一是各项存款，存款按所有权可分为个人存款、对公存款与同业存款，按来源可分为原始存款、派生存款，按性质可分为活期存款、定期存款。●二是借入资金或占用联行往来资金。个人负债业务（略，见前章）资产业务也就是运用资金的业务活动。随着个人、家庭经济实力的不断增强，经济活动的不断发展，个人资产业务发展迅速，使其在商业银行资产业务体系中的重要性不断提高，在我国国内，这种情形尤其明显。个人贷款业务是个人资产业务最主要的形式，本章就个人贷款业务的有关重要内容加以介绍。资产业务第一节个人贷款业务的种类和方式一、个人贷款业务的种类包括：个人消费贷款、个人生产经营贷款、个人质押贷款1.个人消费贷款——银行各级机构向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务。（1）个人住房贷款包括个人住房贷款包括①个人住房一手楼按揭贷款。②个人住房二手房贷款。③个人住房房改房贷款。④个人住房公积金委托贷款。⑤个人住房组合贷款。⑥个人住房加按贷款。⑦个人住房转按贷款。⑧个人商业用房贷款。⑨个人住房车位贷款。⑩个人住房押旧买新贷款。（2）个人汽车消费贷款。（3）个人教育助学贷款，包括：①国家助学贷款。②一般助学贷款（“金钥匙”助学贷款）。（4）个人房屋装修贷款。（5）个人大额耐用消费品贷款。（6）个人旅游消费贷款。2.个人生产经营贷款。对从事合法生产经营的非法人资格的私营企业业主和个体工商户发放的，用于生产经营中流动资金需求或其他经济需求的贷款。3.个人质押贷款。个人借款人以未到期外币定期储蓄存款单、凭证式国债或符合银行规定的人寿保险保单等权利凭证作抵押，从银行取得的贷款。二、个人贷款业务的方式主要包括信用贷款和担保贷款两种方式。（一）信用贷款方式信用贷款是指银行完全凭借借款人的良好信用而无需提供任何财产抵（质）押或第三者担保而发放的贷款。以信用贷款方式发放的个人贷款主要有国家助学贷款、信用卡消费贷款（无担保的贷记卡）等。另外，汽车消费贷款业务品种也有信用方式贷款。（二）担保贷款方式担保贷款是指银行要求借款人根据《担保法》规定的担保方式提供贷款担保而发放的贷款。我国《担保法》中规定的担保方式主要有保证、质押和抵押三种。1.保证担保贷款。保证是指保证人与银行约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行义务或承担责任的行为。保证担保贷款是指银行根据《担保法》中的保证方式向借款人发放的贷款。这种贷款方式不仅要审查借款人的偿还能力，还要审查保证人的保证资格和保证能力。2.质押担保贷款。借款人按《担保法》规定的质押方式，以本人或第三人所有的动产或权利作为质物发放的贷款。当债务人（借款人）不能按合同约定履行还本付息的责任时，债权人（贷款行）可以依法将质物折价或者采取拍卖、变卖质物的价款优先受偿。个人贷款业务中能作为质押的质物有未到期本外币定期储蓄存款存单、1999年后发行的凭证式国债、具有现金价值的人寿保险保单以及依法可质押的其他种类的权利凭证等。3.抵押担保贷款。借款人按《担保法》规定的抵押方式，以本人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。当债务人（借款人）不能按合同约定履行还本付息的责任时，债权人（贷款行）可以依法将抵押财产折价或者采取拍卖、变卖抵押物的方式优先受偿。个人贷款业务中大多采取抵押担保的方式，如个人住房贷款业务均要求借款人以所购房屋作为贷款抵押（押旧买新业务除外）。除以上三种担保贷款方式外，有些个人贷款业务还要求提供一种特殊的抵（质）押加保证的担保贷款方式，即：当借款人不能足额提供抵（质）押担保时，同时由贷款银行认可的第三人提供连带责任保证担保的一种贷款担保方式。如个人住房一手楼按揭贷款业务中一手楼属期房的，除要求借款人必须将所购一手楼作为贷款抵押，办理房屋产权预登记外，还要求该一手楼项目开发商提供阶段性保证担保；再如个人汽车消费贷款业务中，对部分客户除要求其到车辆管理部门办理动产（车辆）抵押登记手续外，还必须由保险公司为该贷款提供履约还款保证保险。对部分客户除由保险公司为该贷款提供履约还款保证保险外，还必须要求其到车辆管理部门办理动产（车辆）抵押登记手续。第二节个人贷款业务的基本原则和条件一、个人贷款业务的原则（一）基本原则1.效益性原则。2.安全性原则。3.流动性原则。（二）特殊原则1.指定用途。申请个人消费贷款必须有特定的消费用途，严禁银行发放无指定用途的个人综合消费贷款。2.自筹首期。申请个人消费贷款必须有一定的自有资金，支付不低于银行规定比例的首期付款。严禁发放零首付个人消费贷款。3.先存后贷。申请个人消费贷款一般要求借款人在贷款行开立储蓄存款账户并存入一定比例的首付款及其他相关费用（登记费、公证费、评估费、保险费等），待贷款发放入账后，扣除相关费用后，贷款行按照合同约定金额一次性将贷款连同借款人先期存入的首期付款一并划转到开发商（或特约经销商、装修公司、旅行社等）在该行开立的结算账户内。（二）特殊原则4.有效担保。除国家助学贷款、信用卡消费贷款等少数信用贷款外，一般的个人贷款业务均要求借款人提供银行认可的合法有效的贷款担保，如保证、质押、抵押等。5.专款专用。个人消费贷款必须用于借贷双方约定的特定消费，如购买住房、汽车、大额耐用消费品，进行住房装修、旅游等。严禁借款人将贷款挪作他用，否则，银行有权提前收回全部贷款本息直至依法处置抵（质）押物。6.按期偿还。借款人自贷款之日的次月（次季末月）起按期归还银行贷款本息，逾期不还的，银行有权对贷款逾期本息计收逾期利息。第三节个人住房贷款一、个人住房一手楼按揭贷款（一）基本规定1.概念。个人住房“一手楼”按揭贷款（以下简称“一手楼贷款”）是指贷款人与房地产开发商签订按揭合作协议后，向借款人（购房人）以所购“一手楼”房产作为抵押发放的人民币担保贷款。“一手楼”指售房人为开发商的住房。按房产是否验收竣工合格，是否取得房屋产权证划分为现房按揭和期房按揭两种。期房按揭的，开发商须提供阶段性保证担保。2.贷款条件。（1）开发商向贷款行申请一手楼按揭贷款合作应具备以下条件：①具备企业法人资格的房地产专业性公司。②具备有权部门核定的开发资质等级证明。③项目报建、销售手续合法，持有有效的《建设用地规划许可证》、《建设工程施（开）工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》等证明。④项目资本金不得低于项目总投资的30%，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发，且其他资金来源落实。⑤在贷款行开立结算账户，并同意接受贷款行对预售房款的监管。⑥抵押物合法有效，其中在建工程抵押率不得超过抵押物市值的50%。⑦申请提供按揭的项目楼盘必须为取得《商品房销（预）售许可证》的现房或为多层主体结构封顶、高层完成总投资2/3以上的期房。属期房按揭的，开发商须提供阶段性保证担保。⑧有较强的开发、营销和物业管理能力，项目已形成品牌效应，市场销售前景看好。⑨工程监理单位有相应的资质等级。（2）借款人申请贷款的条件：①具有完全民事行为能力的自然人，且有城镇常住户口或有效居留身份证明。②具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。③持有购买住房的合同或协议。④能够支付不低于购房全部价款20%的首期付款。⑤同意以所购的房产及其权益作为贷款的抵押物。⑥贷款行规定的其他条件。3.贷款额度、期限和利率。贷款额度一般最高不得超过房价的80%；贷款期限最长不超过30年；贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率标准。（二）操作流程“一手楼”贷款操作流程包括按揭楼盘项目审查和按揭贷款发放两部分。在借款人提出申请之前，贷款行需要对拟提供按揭贷款的楼盘项目进行审查、审批。1.楼盘项目审查操作流程：开发商申请→项目调查→项目审查、审批→签订项目合作协议书2.发放按揭贷款操作流程：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷款偿还→贷后管理→清户撤押。将房屋分为现房（竣工验收合格的房屋）和期房（尚未通过竣工验收的房屋），分别按相关流程办理。（三）楼盘项目审查1.房地产开发商提出申请。贷款行要求房地产开发公司提交下列资料：（1）书面申请书。内容包括开发商概况（含经营财务状况）、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请贷款金额、成数、期限等。（2）公司资料。包括企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代理人证明书（以上资料原件经经办行审核无误后留存复印件）；房地产开发经历（经办行不得对有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘提供按揭贷款）；公司最高决策机构（如董事会）同意就该楼盘为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺；申请期房楼盘的还需提供经会计师事务所审核的前一年度财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）和房地产企业开发资质等级证书。上述资料原件经经办行审核无误后按要求留存复印件或原件。（3）项目资料。包括项目的可行性研究报告及计委立项批复、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销（预）售许可证》；申请现房楼盘的还需提供竣工验收合格证明及《商品房销售许可证》，申请期房楼盘的需提供《商品房预售许可证》。上述资料原件经经办行审核无误后留存复印件。2.银行对项目开展调查。经办行收到上述资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理，并进行项目前期调查，主要调查内容包括：开发商基本情况、手续的合法性、项目基本情况、市场前景、项目效益及银行同业竞争情况等。经调查，确认该楼盘符合个人住房按揭条件后，经办行认为有必要的，可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对拟提供贷款的楼盘分楼层分朝向进行价格评估或自行评估。调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。3.银行审查、审批。贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，经审查同意的，签署审查意见并按照权限上报有权审批人审批。对现房楼盘按揭贷款合作的审批认定权集中在二级分行及以上机构，对期房楼盘贷款合作的审批认定权原则上集中在一级分行，一级分行也可以在转授权权限内将审批权下放到业务开展较好、管理规范的二级分行。4.房地产商与银行签订合作协议书。项目经审批同意后，由经办行与开发商签订《住房按揭业务合作协议书》。办理期房楼盘的经办行还必须与开发商签订《预售房款监管协议》，由经办行监督预售房款的使用，确保预售房款不被挪用，专项用于该项目建设。（四）贷款发放程序1.借款人申请。购买已与银行签订按揭合作协议的项目住房的业主，在自有资金不足时，可以向按揭经办行提出个人住房按揭贷款申请，经办行要求借款人填写申请表并提供下列资料：①借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）。②婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明）。③提供首付款付款凭证（首付款按银行与开发商协议规定成数缴纳）。④房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同。⑤共有权人同意以所购住房作为抵押物的书面证明。⑥借款人家庭财产和经济收入证明（包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；如果属于借款家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。2.借款人资信等级评定。对借款人资信等级进行评定。依据评定结果确定是否贷款，同意贷款的，初步确定贷款期限和额度。3.受理、调查。经办行收到借款人提交的资料后，经初步审查，同意受理的安排调查部门进行贷前调查，调查的主要内容包括：①借款人是否已按规定存入或支付首付款。②贷款年限加上借款人年龄是否超过65年。③借款人偿还贷款本息的能力。④借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符。⑤抵押